北京第几环是富人区-北京朝阳区属于几环

好久不见，最近花了大量时间在各区域踩盘。我们会把近期线下看房的心得详细写下来，给大家发点干货。

北京房事，从不以环线论英雄。就像今天说的板块，位置在北5.5环，没抱上内城的大腿，却一不小心自己成了大哥！这就是海淀后厂村，一般称之为西北旺。

当你走在软件园南街某个十字路口，环顾四周，发现分别有腾讯、百度、网易、新浪这四大巨头。

再走几步就是联想、滴滴、小米，都是家喻户晓的名字。可以说，西北旺这一亩三分地里，汇集了中国半个互联网。

这些年，大批以新北京人为主体的程序员在此安家，生生把住宅均价拉到了每平10万+。时至今日，西北旺的房子怎么买呢？

一、西北旺各梯度住宅，特点大不同

1.两大标杆豪宅，能买吗？

在板块里，有且只有两个纯豪宅，西山壹号院和万科如园。

先说西山壹号院，这是2012年底交付的4-6层电梯洋房。绿化率有45%，据说光是种植草木，每平成本就得有1000块钱，装修的山体公园能接近10万平。

房子的层高是3.1-3.5米，加上最小面积段也有180平。可以说，融创这“壹号院”产品，光看户型设计就是奔着顶豪去的。

所以价格也很感人，即便是临街小户型，低于2000多万不可能买到房。还要注意，壹号院分了南北两区，南区占地面积更大。踩盘感受是，南区园林设计稍好点。北区盛产大户型，单价也拉低了。

再说楼龄更新的万科如园，交付在2014年左右。主要做了9-11层的矮板，相比于壹号院，如园密度更高，园林豪华感稍差了些。

知名度上，论大家眼中西北旺的豪宅一哥，更多人是把票投给了西山壹号院。

但你要细看面积段和总价，最小户型是220平左右起步，如园的最低门槛就接近3000万去了。可以说，如园的业主圈层不亚于壹号院。

光看开发商给到的装修，据说是按每平1万元的标准砸出来的，在业内倒没什么差评。

从前几年的房价走势看，如园往上跑了差不多40%，属于全北京的领涨盘之一。

总体上，壹号院和如园都是北京金字塔尖的住宅。次新顶豪终究稀缺，只要买入时不高于市场价即可。要相信高端客群的接盘能力，好房真不愁卖。

2.总价1000万，在西北旺入改善？

西北旺的大众改善盘无非两个，中海枫涟山庄和百旺茉莉园，均价10万左右。

中海枫涟山庄建成于2005年左右，做了低密的矮板和洋房。配上中海物业，公共配套设施和园区安保都挑不出硬伤。

户型从88平两居、123平三居到149平米四居。和两大豪宅不同，枫涟山庄做的是中小户型设计，偏向于小富家庭。

但要注意，小区的家庭住户比较大，停车位是有些不够用了。枫涟是自采暖，能否接受这事因人而异，倒不算是缺点。

重点是外墙老化，我们两三年前踩盘时，枫链的硬件看起来还算新。此次来看，部分楼体的涂料有明显脱落。要想长持，你要考虑到5年内可能进一步蜕化的问题。

百旺茉莉园是06年以后的低密院落，以洋房和矮板为主。相比于硬朗的枫链山庄，茉莉园更像是个小公园。单比较园区，假山、水系排布的茉莉园，我认为美感上更有优势。

之前的物业有些拉跨，自打2022年换万科后，对绿化、门禁、墙面重新做了维护，口碑明显好了些。如果你之前对茉莉园印象不太好，不妨再来看一遍。

但有一个问题改不了，就是园区人车不分流。同时，尽管物业有提升，但一些硬件上的老旧也就显现了，尤其是一期。

以上两个项目，是总价1000万的初步改善首选。这两个盘在前两年楼市大涨期间，吃到了30%的涨幅，但有鉴于房龄已经进入下滑期，买是没问题，但不建议长持。

3.回迁房均价9万，还敢买？

往下一个台阶，轮到百旺新城的刚需盘了，分别是春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园。

这些都属于回迁，楼龄基本在03年左右，绝大多数是六层步梯板楼。品质肯定是谈不上，园区硬件基本就是个摆设，单元门没有任何门禁管理，内部墙面上是各种污痕。

但就这老旧房，均价已经涨到9万/㎡！部分甚至破了10，恨不得和中海枫涟一样了。

这些房子面积不算大，主力两居基本在70多平。总价700万档能拿下合适的户型，到二小距离也近。即使品质一般，也确实有人接手。

要问值不值，我们还得说：

对比附近永丰的新房，人家是单价8字开头。

要是有更好的选择，干嘛非死磕着回迁房？

二、配套完善，西北旺更香了

你发现没，北京有太多板块压根不缺商圈等配套，独缺了最重要的因素：

产业。

规划出身的朋友知道，造一个消费圈真不难，盖上住宅和品牌商场就行。就像房山长阳，在远郊照样做出三里屯的感觉。

什么有难度？打造出高净值产业，这才叫真本事。

正如西北旺，自带赚钱能力的产业区。只是说，前些年没搞其他配套。

就讲商业，西北旺的消费更多依赖小区和写字楼的零星商铺，附近大商场还得是8公里外的清河万象汇。

配套终究来了，西北旺地铁口的万象汇预计今年9月开。短板补齐，在家门口就能逛商场。

在西北旺，以前缺正规医院。眼下，海淀北部医疗中心快来了，入驻有北医三院和海淀妇幼，这组合是覆盖了各类人群。项目正在建，估计明年8月竣工。

再说海淀人关心的教育，中关村二小百旺校区也不差，硬件还是加分项。师资也有二小总校的扶持，有特长生DZ到六小强的。

中学派位上限不高，基本派不到上地实验。首师大附中北校区算是里面突出的，有概率能DZ上一个优质高中。

总体看，西北旺所在的青龙桥片区，在极度内卷的海淀不是鸡娃选项，但教育也不能算是短板。

上述配套叠加，住宅就更好流通了。

当下困境更多来源于大行情，互联网的黄金时代过了，不少大厂都经历了裁员降薪，的确是个问题。

但好在，高净值码农的购买力底子还在。即使在楼市下行期，本区域价格也能保持相对坚挺。

放眼北京楼市，西北旺属于一线板块。买这里还是稳的，但别过于乐观，炒房造富的时代肯定是过去了。