西派御江地段尴尬,西派国樾业主群

三岸板块示意图

南宁的三岸是一个很让购房者“费解”的板块。

自从2018年9月28日三岸控规获批之后，三岸板块的开发直接进入“快进”模式，楼盘一个接一个开发，商业、学校等配套也相继落地；购房者等的楼市洼地没来，板块直接进入了高举高打的状态，成为南宁楼市改善置业片区之一。

三岸板块在吸引改善置业人群方面有哪些优势？配套设施如何？目前行情和选盘方向应该注意什么？

本期聚焦，南宁改善置业板块——三岸板块。

板块实拍

三岸在哪？

三岸的四至范围是东至蓉茉大道、南至邕江、西至那安快速路、北至凤岭南路，规划总面积大约3887.4亩，是一个占地偏小的新生代楼市板块。从行政区划看，三岸属于仙葫西片区，而不是凤岭片区。

在2018年之前，三岸还是杂草丛生的荒地，但自从板块控规获批之后三岸瞬间崛起，因为从核心指标来看，一个中高端住区呼之欲出。板块楼盘的容积大多数都在1.4-2.5之间，属于南宁少有的低密度板块，同时三岸南侧紧靠邕江，整体环境和景观视野不错。

沿江+低密，是三岸板块吸引改善置业人群的主要优势，因为南宁沿江的板块不少，但是同时满足沿江而且低密的只有三岸。

龙岗视角看三岸板块

三岸是一个“小而美”的板块，沿江且低密是三岸的标签和竞争力，那除此之外，三岸的区位、配套和产品等方面的竞争力如何？

一、区位。

上文有提到三岸的行政区划，属于青秀区仙葫西片区，板块和凤岭南之间隔着那安快速路（绕城高速），是仙葫最靠近凤岭片区的板块。

虽然位处仙葫，但是三岸板块很幸运并没有被无序开发，加之沿江而且靠近凤岭南片区，所以区位价值被进一步放大，随着凤岭商务区和凤岭南板块的开发接近饱和，三岸会成为重要的购房需求外溢的承接板块。

二、配套。

三岸板块毕竟是新开发的区域，所有配套设施还需要时间去进一步兑现。

交通：

板块的主干路是凤岭南路和蓉茉大道。

走凤岭南路往西3-5公里可以快速通达李宁体育园、青山风景区、凤岭商务区等区域；经凤岭南路上立交走那安快速路可以通往五象新区；往东走蓉茉大道过龙岗大桥可以达到龙岗西北组团和龙岗商务中心区。

虽然不是枢纽型板块，但是外部路网已经基本打通，板块内的路网还需要进一步完善。

规划中的地铁6号线经过三岸板块，设置有凤岭南路站，但尚未批复。

板块内核心配套示意图

教育：

目前为止，板块内还没有中小学建成招生，其中，开泰路小学和开泰路中学还在建设中，开泰路小学预计今年建成并投入使用。除此之外，板块内还规划有凤岭南小学、凤岭南中学、滨江路小学等中小学。

新开发区域和老城区成熟区域相比，要等配套落地。

商业：

商业IP——龙湖天街落址三岸板块，这也是全国第第79座龙湖天街，商业体量12万㎡左右，这也是板块内为数不多的大型商业体，满足板块内20个楼盘业主的商业需求问题不大。

环境：

三岸板块南面是滨江公园和邕江，直接紧靠的江岸线大概2.5-3公里之间，因为板块位于邕江北岸，江景项目属于南向看江，一线沿江项目无论居住环境还是景观视野都相当不错。

板块区位示意图

目前板块内在售的楼盘有中国铁建西派御江、彰泰凤岭江湾、广源凤岭壹号院、美的悦江府以及龙湖盛天双珑原著等5个盘。有住宅性质公寓、普通住宅也有大平层和合院，面向的购房者群体很广。

挑三个盘横向对比。

龙湖盛天双珑原：优势主要有三个，一是一线沿江；二是景观视野更丰富；三是纯粹改善和终极置业产品，纯粹性更好。

不足之处：距离那安快速路略近，会有噪音污染。

中国铁建西派御江：优势主要有三个，一是大部分楼栋都能看江；二是公建化建筑立面，质感不错；三是更靠近规划中的龙湖天街，商业便利性不错。

不足之处：景观结构相对单一。

广源凤岭壹号院：优势主要是户型面积段相对更小，门槛相对较低。

不足之处就是靠凤岭南路。

综上，三岸是一个“小而美”的板块，靠邕江且居住密度较低，如果你是纯粹的改善置业需求，这个板块很适合你，双珑原著和西派御江都很适合你；如果你是高阶刚需或者初步改善，以居住环境为主要诉求的话，凤岭江湾、悦江府可以考虑。

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