济南唐冶万科翡翠山语怎么样_唐冶绿地城与鲁能泰山哪个好

唐冶是一个什么地方？

有的人说它距离主城区太远，是被遗忘了的宇宙中心；有的人说它各种配套完善，自成一体自成一城，关上门过着自己的日子；还有的人说，它与时俱进，是刚需和刚改客户不能忽视的存在。

梳理唐冶整个房地产的发展历程，不得不让你感慨它走过的路，仿佛过山车一般，有辉煌有低谷，跌宕起伏。它又像是济南地产发展的一个缩影，窥一斑而知全豹。

NO.1

想了解唐冶的框架其实很简单，唐冶的形状像一只靴子，靴跟和靴筒勾勒出了基本的轮廓，鞋掌的部分是伸进来的围子山。北边是到胶济铁路线，南边是到经十东路，西边到绕城高速，东边是围子山路。

（唐冶片区控规图）

绕城高速好像一道天然的屏障，把唐冶和主城分割开来，这种距离除了物理长度之外，我想更多的是心理感受。

整个区域被横平竖直的几条路，分割成各种小豆腐块。横着的主干道主要有飞跃大道、世纪大道、经十东路，竖着的则是龙凤山路、唐冶西路、唐冶中路、唐冶东路、围子山路。

境内有两条河，土河和刘公河，已经修建成了贯穿南北的景观轴线，沿着这个轴线自南向北有分布着唐冶公园、唐冶山公园、体育中心、唐冶中央公园等，据说中央公园的面积堪比泉城广场。有意思的是，这几个公园（还有鲁商凤凰城小区公园等）都因为曾是采空区而被迫改了规划才建成的。却也正是如此，才造就了整个唐冶惊人的绿化覆盖面积。

如果非要说出一个唐冶的中心的话，老李认为应该是世纪大道两侧，唐冶中路和唐冶东路之间的地带，南侧是历城体育中心、政务中心、文博中心、市民中心，北侧是唐冶山公园和济南首创奥特莱斯。

NO.2

前边老李说了，唐冶地产的发展浓缩了济南的历史，这里简单回顾一下唐冶的历年土拍过程和购房政策变更（嫌啰嗦的，可以直接跳过本part）

2007年，火炬东第作为唐冶片区首宗招拍挂土地入市。2008年初，火炬置业的火炬东第项目正式对外出售。但最终项目烂尾，2008-2009年，唐冶片区没有新地块入市。

2010年开始，唐冶片区内的土地开始集中出让。2010年2月，刚进济南不久的恒大地产竞得唐冶片区5宗地块，这就是恒大在济南除了长清恒大绿洲之外的第二个楼盘——恒大名都。

这里发生了一个小插曲，5块地只开发了一块，另外4块地退回了国土资源局，原因是当时在地勘的过程中，发现地下存在矿产采空区。退回的4块地，经过有关部门重新勘探，有2块确实有问题，变更规划建成了现在的唐冶公园；没有问题的2块地重新回到土地储备池里，在2011年被鲁商拍走，建成了现在的鲁商凤凰城。

2011年，鲁商地产、银丰地产在唐冶拿地，开发了鲁商凤凰城和银丰唐郡。紧接着帝华、华夏等纷纷入驻，帝华鸿府、华夏帝苑等项目随后面世。

老李2013年开车路过银丰唐郡，远远就看到竖着的精神堡垒，心里感慨这么偏远的地方还有房子。

2014年和2016年，绿地地产、鲁能地产也入驻唐冶，从此这里诞生了两个大盘——绿地城和鲁能泰山7号。

终于，历史的车轮来到了2016年。由于在2015年底闭幕的中央经济工作会议中明确，去库存是社会经济发展五大任务之一。在济南，支撑楼市回暖的是央行5次降息和二胎放开的两大利好。2016年鼓励楼市发展的政策持续发力，首付降至20%、公积金利率上调、房产契税营业税优惠等措施相继实施，济南楼市迎来了不折不扣的“小阳春。

2016年唐冶的土拍，相信每个经历过的人，回想起来，都会唏嘘感慨。

2016年6月29日，帝华地产竞价936轮，以40亿元的总价，溢价摘得片区内的5宗地块（3块住宅用地，2块商业用地），溢价率高达235.12%-289.79%，楼面价超过7000元/平。龙湖地产竞价326轮，溢价率202%，摘得片区内1宗居住地块，即龙湖春江悦茗。

帝华在唐冶创造的竞价936轮的纪录，至今无人能破，但是由于未能及时缴清土地出让金，帝华的2.25亿保证金被罚没，5块土地被收回。其中两块再次出让，被万科拿下，建成了现在的玖唐府、万科唐冶中心。另外3块地被龙湖拿下，建成了现在的景粼原著（景粼原著是其中A1地块，另外的住宅A2和商业B1至今未开发）

（帝华处罚公告）

2016年的土拍，引发了住宅新房价格的暴涨。在老李的印象里，那个时候的济南，房价每天都在变化，有的盘每天几百几百地涨，有的盘一千一千地涨。

这个时候，老李人在偏远的平阴，时刻关注着济南房价的动态，刺激的价格变化也刺激着我的心，当时我还琢磨着手里的那俩钱再缓2个月，就可以上车了。从此，一失足成千古恨。

坐地起价的涨势，让主管部门慌了神，到了10月2日，出炉了“济十条”后的首次限购政策，首套30%，二套40%本地只能买3套，外地买1套。虽然首付更多了，但是心里还跃跃欲试，实在不行借点或者套信用卡，谁知到了10月10日，二套房认房又认贷。12月26日，限购加码，本市户籍限购2套，外地人买房需要2年社保。自此，老李再没了念想。

2017年4月19日发布最严限购令，二套房和外地购房者首付提高到60%，同时规定土拍溢价率超过150%得卖现房，这一政策无疑是为楼市踩了“急刹车”，随后5月18日限购细则出炉，本科学历及以上社保满半年可享3成首付，可谓是楼市政策与人才引进政策的双重“车道”。

2017年8月，万科、龙湖、保利、山钢等开发商拿地，多个地块楼面价过万。其中龙湖经过126轮竞价，以44.46亿另加8.8万㎡安置房的条件摘得原帝华地块（其中的三块），住宅A1楼面价13514元/㎡，A2楼面价为10511元/ ㎡。2017年整个板块共8宗居住用地挂牌且成交，其中包含7宗溢价地，4宗溢价率超100%，最高溢价率达142%，为山钢竞得。

（唐冶部分地块拿地情况一）

操盘卖房流的泪，是土拍脑袋进的水。作为小喽啰的老李，也能闻到山雨欲来风满楼的不对劲，可能真的是当局者迷吧。这几个楼盘也都付出了沉重的代价。后来，万科翡翠山语、保利和唐悦色不得已做了部分改善产品，以期补血，至今未售罄；龙湖干脆只开发了一个地块，另外一个地块6年之后的今天才有点动静。

2018年，新城、远洋、天鸿等房企也加入到片区的开发中来。就是现在的新城悦隽风华、远洋天著春秋和鲁坤天鸿坤园。

2018年4月23日，在召开的政治局会议中，提及要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。到了7月份，又强调，”坚决遏制房价上涨”。自此，唐冶地产迎来沉默期。

2018-2021年住宅土地均为底价成交，其中2019年12月供应一宗土地被绿地在2020年初竞得，也就是现在的绿地御山台。2020年12月7日，远洋和浪潮以25.5亿元的总价竞得历城区唐冶中路以东、横四路以南的6宗土地，包含2宗居住用地、4宗商业用地，其中，住宅地块的楼面价均为6300元/平。也就是现在的远洋潮起东方、远洋海潮汇、浪潮智能计算产业园。

2021年济南集中供地正式启幕，7月唐冶出让3宗地全部终止，9月再次挂出，由葛洲坝托底获取，就是现在的能建紫郡兰园。

（唐冶部分地块拿地情况二）

2022年，二批次出让一宗住宅用地，由华润置地在竞品质阶段获得，且需满足绿建三星+建筑单体封顶后预售要求，这也是土拍规则调整后，唐冶的首个绿建三星项目。

NO.3

唐冶既然自成一体，得益于唐冶具有其他区域不具备的完善配套。老李认为，正是因为唐冶主城区较远，为了自给自足不得已而为之。

道路交通方面，咱前边已经说过，不再赘述。其实唐冶的优势或者说机会是在轨道交通方面，板块内共有两条地铁线穿过，分别为地铁2号线（已通车）、地铁4号线（在建）。

有意思的是，彭家庄站是2号线和4号线的始发站，也是它们的换乘站。建设中的4号线可以说是目前最万众瞩目的一条地铁线，它从彭家庄始发然后向南挺近然后在邢村右转，然后沿着经十路一路狂奔，直达槐荫区。

唐冶的商业配套可以说非常完善，体量大，分布也相对均匀。

沿唐冶中路自北向南目前在售的有鲁坤天鸿创谷、远洋海潮汇、远洋潮起东方、唐冶院士谷、东八区企业公馆、绿地城市大脑数字小镇、华皓053e、国泰唐坊、高铁黄金广场等商务中心，涵盖高层办公、独栋办公、叠拼办公等多种业态，产品多以低密生态商墅为主，驱动片区商务氛围日渐醇熟，从而进一步为区域发展注入活力。

目前落成的有首创奥特莱斯和鲁商天街两大商业购物中心，其中首创奥特莱斯为山东最大体量的奥特莱斯，建筑规模达到18万㎡，2019年1月正式开业纳客，年均客流量超660万人次。鲁商天街含18万方购物中心，6万方商业街，已于2021年国庆开业。

（首创奥特莱斯远景图）

板块尚在建设中的商业项目有：万科唐冶中心——打造5.5万㎡购物中心与商街相融合的商娱项目，主体结构基本施工完成；盛唐荟——打造开放式的邻里生活街区，负一层已签约圣豪超市，预计今年8月份开街运营。

说到教育方面，先罗列一下学校

小学有兴元小学（鲁能实验学校）、洪家楼小学易安小学（洪家楼小学集团化发展的第一所分校）、礼轩小学（历城二中教育集团）

初中学校有稼轩学校（历城二中初中部）、唐冶中学

高中有历城二中、济南中学

（唐冶历城二中校区）

教育配套方面相对周边板块具备较强的优势，板块的教育用地占总建设用地约15%，居各片区首位。教育资源引进则形成以历城二中教育集团为引擎的优质教育矩阵，已经打造成为真正意义上的教育高地。

医疗资源方面目前仅有唐冶医院、山东省康复医院等两所医院，前者为普通综合性医院，后者为省内唯一一所省级公立三级康复医院，另外还有建设中的山东省第一医科大学附属唐冶医院，是一所高标准的、综合性三甲医院。

说到这所第一医科大学附属医院，不得不提济南国际贸易中心，现在在整个唐冶北部正在如火如荼建设中。

唐冶北片区总面积2.4平方公里，位于“四港三区”与历城自贸区交汇核心位置，是承载贸易地标服务形象的国际化平台。本项目以“绿色、生态、智慧”为发展理念，以“低碳发展、高端融合、创新服务”为目标打造城市高质量发展核心示范区，结合国际贸易中心产业需求，构建“一心、两轴、五组团”功能布局。实行“快链慢享、绿色生态、品质魅力、创新高效”的提升策略，打造城市之门地标名片形象，突出国际服务窗口定位，整体实现济南贸易中心战略目标。——历程控股官网

（济南国际贸易中心规划图）

济南国际贸易中心以唐冶北片区为承载地，重点导入科技服务、特色金融、区域总部等高端业态，重点打造中央国际商贸区、医疗产业、中央公园文商旅、高端生活配套、优质教育“五大功能组团”，形成济南市对外开放新高地和形象展示新窗口。

山东省政府在今年年初《山东省人民政府关于下达2023年 省重大项目名单的通知》中，济南国际贸易中心基础设施及管网建设项目位列第26位。

老李认为，这是唐冶的第二个机会。轨道交通拉近了与主城的距离，使得主城区人口外溢更加容易实现，而济南国际贸易中心的规划建设，显然让唐冶的产业、医疗、教育进行了一次升级。

如果说2007年到2015年，可以称为唐冶1.0时代，2015年一直到2018年为2.0时代，那么2018年到2013年可以称为3.0时代，唐冶即将迎来它的4.0版本！

NO.4

那么，唐冶板块的置业逻辑是什么呢？一言蔽之，东比西强，南比北好。

以唐冶中路为界限，将唐冶板块分成了唐冶东西两个板块，唐冶东西各分布了哪些盘呢？

唐冶西（含二手房挂牌均价）

鲁能泰山7号，6337户，均价14000；绿地城，13082户，均价13000；恒大名都近3000户，均价12200；保利和唐悦色，1700户，均价15000；山钢锦悦华府，593户，均价13900鲁商凤凰城，3342户，均价12298；玖唐府，1829户，均价16564

唐冶东（含二手房挂牌均价）

万科翡翠山语，2127户，均价17600；龙湖景粼原著，一共1882户，均价20500；远洋天著春秋，一共951户，均价19450；高铁城，1469户，均价15957。在售的能建紫郡兰园价格在14800-16500；远洋潮起东方16300-20000；华润润府18000-25000；银丰唐郡各个园不展开了，价格区间在13000-23000。

您发现了什么？价格就是市场的真实反映，不用看容积率、绿化率、密度，也无需看学区、圈层，价格自然说明一切。

唐冶东由于临近围子山，围子山由于限高36米，自然造就了低密度的改善产品，而南侧由于经十路的吸引力以及对山体景观的向往，土地的容积率偏低，定位圈层偏改善。

（围子山脚下）

唐冶北侧未来的住宅供地，预计会在100万平米的体量（建面可能在200万方），但由于北侧胶济铁路线的存在，以及大规模的产业带，老李不认为这里能建设改善为主的住宅区。

我们可以把唐冶想象成整个济南，其实也符合买东不买西，买南不买北的逻辑！

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