威海房价未来走势(威海房价未来走势分析)
新的一年，以一个好消息开篇
所有人的存量房贷利率，从新年的第一天开始下调
这个月你要还的房贷少了一些，几十几百，或多或少，但总归是好事儿
商业贷款，下降了0.35%（利率加点不变，变的只是基础利率）
公积金贷款也会下调，2022年10月1日之前办理的会下调0.15%
世事如此多艰，偷得一晌贪欢就是赚
展望的基础是总结过往，我们先简单回顾一下2022
2022这一年，是楼市180°漂移的一年
看到一个比喻，用在这里挺合适的，以前楼市是推着石头上山，快到山顶了，一人一刀路上一横，说：不需要你了，然后手起刀落，大石控制不住地往下滚，又是重力又是斜坡，速度太快，还压死了几个推石头的，这个时候执刀人发现原本以为不需要的石头其实具有镇山之大用，又号令众人拦住大石，将其重新推上山顶
2022之前，楼市讲三道红线，不给房企融资限制贷款，结果就噼里啪啦，听取爆声一片
22年，政策整个转向，一直转到房地产是国民经济支柱
全国大部分城市各种放松各种支持各种鼓励，我们威海也先后有两次支持购房政策，一次是四月底，首套房贷利率猛地降到了4.6，想想一二月份的时候还是5.3、5.2，这幅度不可为不大，没想到八月底，商贷首套利率又降到了4.1，而公积金个人最高可贷额度也升到了50万，夫妻最高可贷80万，到十月的时候公积金个人首套下调到3.1
不过呢，经济不景气，尽管政策是全面放开，到底了，首套房贷利率达到了历史低点，但成交量并没有什么好的起色
整个楼市分化愈加明显
涨价和维持初始价格的楼盘一只手数得过来，绝大多数楼盘价格都有下跌
跌幅最明显的是今年市区的二手房
关注度高的恒大御龙天峰等项目已经恢复正常进度，但又有几个楼盘的进度出现问题
如果新房问题得不到很好的解决，必然会逼着更多人转向二手房
但是，在这个庞大的二手房市场里，其实绝大多数都是一些低端产品，就是有各种硬伤的房子
真正高品质的次新二手房的占比其实很低很低，像是万科翡翠公园、华发九龙湾，物以稀为贵，它们比同区域新房的价格都要高
而另一方面，那些相对低端的产品，大幅降价
没电梯的六层、人车不分流的小区、不通透的户型……在刚需看来都不是问题，只要低价就可以，目前来看，这些房子的数量正在不断扩大，其价格必然越来越低
对2022年的总结，有助于我们更准确的去看2023
2022政策转向，是因为环境变了、形势变了，我们还在努力转型努力升级，但没有那么快，在此之前还需要一个支撑
再有，现在尽管是放开了，我们却在迎来一个高速疫情爆发期。对外，我们取消了严格的防疫政策，很多国家却限制国人入境，更有趁机挖我们的经济根基，打击我们的外贸
并不是放开了就能一秒回到疫情前，还是有很多问题的
所以2023年的楼市应该会继续宽松，让这个市场继续修复、恢复
还有，一切都是有惯性的
大多数的购房者不会说看到政策下死力支持，就去买房，他还会继续观望，只有看到房价不会跌了，自己买房不会赔，才会有所行动
但另一方面，市场上能够选择的产品也越来越少——我指的是优质的项目
经常有客户问，不是说买房的人少吗，怎么还没有房子？买房的人确实不如以前多，但需求毕竟还是在的，而现在市场上这些项目都卖了两三年了，它卖的再慢也得见底呀
前几天的一篇文章，我在官网截了几个项目的网签图，大片的红色已网签
22年12月30，金地观海澜湾交房，看网签也是，剩的房子寥寥无几
这两年这个市场，靠营销包装、靠情怀靠套路已经越来越不行了
房子不是虚拟产品，不可能用美颜一直欺骗购房者，任何一个楼盘，随着它的建筑外立面、园林景观、装修细节……赤裸裸地摆到大家面前，其美丑自现
这东西做不了假、掺不了水、靠嘴炮吹一次两次可以，但肯定吹不了多的
东西都摆在那儿呢，你能吹出个江湖大哥啊
时间一长，好的东西大家都知道它好，就我们常推荐的几个项目，万科的金地的威高的等等，它们的产品比市场平均水平明显要高出一些，价格方面反而相对较低，要是卖到现在还剩一堆那才叫奇怪呢
可能有人会觉得，我们说的这些楼盘大部分都是期房，现在就说它们出众是不是早了点
确实是，只用现在看到的局部，去预判它们未来的交付整体，是可能有一定的偏差
但是我们说的这些项目，其预判的准确度还是比较高的
因为影响一个项目最终交付成果的有很多，但最重要的影响因素应该是开发商，开发商的态度对这个楼盘的最终呈现起着最大的作用
你看这几个开发商已经交付的产品，万科的翡翠公园、金地的观海澜湾、威高云山郡一二三期也是已经交付了的、龙湖的天璞，还有保利的，其产品标准在市场上都是抗打的
任何一个期房产品，它交房以后的品质和效果，确实都是存在不确定性的，但如果你看的够多，对市场足够了解，对开发商的脾性和处境了解得七七八八，那么对这个项目的未来，你也能猜的七七八八
这就像是谈恋爱，你对某人一眼沦陷，他太阳光了，笑起来太治愈了，更要命的是他也喜欢你，给你送早餐给你送花给你制造浪漫，你想立刻马上跟他结婚，想给他生猴子，即使到这般程度，你也不能保证他未来会是一个好老公
但如果你对他足够了解，你知道他对学习对工作是什么态度，你知道他对父母对朋友是什么态度，你知道他家里的氛围如何，你知道他遇到各种问题选择的时候是如何处理的，那么你对成为丈夫之后的表现，也能猜个七七八八，虽然不说百分百，但也不会离大谱
一个不足疗不按摩，不抽烟不喝酒，没经历家暴，兄友弟恭，工作学习认真的人，虽然说也有可能变成渣男，但相对来说，这个概率会很小的
基于经验和了解做出的判断，虽然仍然是一个概率，但你能有七八成的把握，这不就足够了吗
毕竟嘛，期房成了现房的话，价格也不一样了
就像一百万106平楼层任选的威高云山郡，还有1万送10万的家装礼包，整个项目里优惠最大的这部分就是期房，现房的话就没有这么大优惠了
不过到23年，在售的这几个热门项目也陆陆续续交房了，还想要等价格下调的，估计等不到了
就当前市场上的项目来看，璞悦山还有几栋洋房产品没有动，三盛璞悦府还有几栋没有开，金地华发峯范剩的主要是两栋看海高层，威高云山郡剩的主要是四期的几栋期房产品，龙湖春江天境剩的也是北区的几栋期房，（这里说的几栋都是个位数）
热点的改善盘、优质楼盘供应越来越少
但如果是较偏的地段，刚需的，数量还是很多的，只是要注意安全性，虽然安全性现在已经是政治层面的问题了，但现在不少项目以磨洋工的速度推进，你如果不了解的话，很容易一脚踩空
22年的威海土拍市场在最后阶段还蛮活跃的
值得关注的几个地方，长峰市场西面，百度城二期北面，那一大块地，被国企山东港口集团拿下了，楼面地价4168（给大家一个参考：距离这块地不远的富力星光天地楼面地价4411）
恒大御龙天峰东面，原来华夏工业园那里，被威海城投拿下了，楼面地价3481
只是，什么时候开发上市尚未可知，要知道枫林旧货市场和凤林豪顿华这两块地已经等了一年了还没有动
就这个状态，即使是今年动工，打地基、拿预售，高楼见着样子，都是以年为单位
想要在市区买改善的，现在正是时候，几个品质盘的样貌都大体呈现出来了，再去工地实体楼里转转，大差不差了，要不然就再等两三年，而且能等到什么还不确定，国企开发最大的好处是安全性，但这几乎是唯一的好处了，如果不跟更专业的房企合作，很难说会出来什么样的产品
2023年会比2022好，但同时也面临普遍刚需购房群体消费能力下降的问题
一部分是不断调低的购房预算，一部分是全款买房群体，这种分化在跨年之际显露得更加明确
不管是哪一部分，希望这篇文章能为你略微指路
