绿城沁园几号楼最好、绿城沁园 户型
九月末，北京楼市三大红盘同期开盘热销，闪瞎了一众人的双眼。
9月30日，太阳宫中建玖合府开盘，最低总价1930万元/套，开盘当日即售罄，据销售人员讲，412套房源，共吸引了700组客户参与摇号。
此前，中建玖合府曾因为不合理的“选择客户”等问题被购房者诟病，但依然阻止不了玖合府热销。
同一天，奶西红盘望京樾开盘，开盘首日销售额就达到了51亿元，以套均1000万总价计算，开盘首日去化就接近500余套房源，而望京樾总共也只有700多套房子。
国庆节后，望京樾将继续加推两栋楼。
东坝的北熙区10月1日突然开盘，很多人措手不及，但也并不妨碍人家大卖，首期开售6、8、9号楼，随后还临时加推7号楼，开盘首日就卖出400多套房源。
没有争议的楼盘不是好楼盘。
在此之前，无论是太阳宫的“择客”问题，还是望京樾的外立面，北熙区的得房率，都曾被众多购房者声讨，但最后卖得比谁都火。
同时这三个楼盘也都是朝阳新房。
01朝阳新房卖不动了
经历了一年多的井喷式供地，朝阳新房在今年遇到了去化难题。
1–9月北京住宅成交排名前20的项目中，朝阳只有两个项目上榜，分别是排在第8名的绿城沁园和18名的建发望京养云；另外，保利锦上排在第21名。
败给了海淀，败给了丰台，甚至连郊区的大兴都不如，朝阳新房今年整体水逆。2021年，“惜地如金”的朝阳开始井喷，全年三批次共计供应17宗地块，揽金不到700亿元。今年前两批供地，朝阳又有7宗地块上新。
2017年– 2020年期间，朝阳每年总共供地数量分别只有5宗、6宗、5宗、3宗。
截至目前，朝阳区存量的新盘超过20个，共计约11,024套房源。过去5年，朝阳卖最好的年份，也就交易3600多套，仅这些存量的新房，就够朝阳卖上4年。
朝阳区本身发展就极不平衡，南北差距很大，加大土地供应量，就意味着地块素质打折扣。
事实上，除了太阳宫和劲松地块周边配套较为完善，其他地段，比如东坝、金盏、崔各庄、王四营、十八里店、甚至奶西等等。有概念的炒概念，比如“第四使馆区，第二三里屯”，国际自贸区等等，没有概念的蹭IP，比如蹭望京、国贸的外溢。
故事都很动听，可能在楼市上升期，讲故事有人听，但现在楼市遇冷，购房者对于“故事”开始反感，谁能有实实在在的利好，就买谁的单。
此次朝阳热销的三大红盘，就是印证了这条逻辑。
02价格确定降了
无论是中建玖合府，望京樾，还是北熙区，三者面对不同客群，但是都能保证热销，房主总结：在不确定性中寻找确定性。
第一确定性就是价格。
中建玖合府指导价13万元/平米，由于政府持有10%份额，售价也变为11.7万元/平米，而周边红玺台、太阳公元均价16–17万元/平米，价格严重倒挂，造就了富人专属福利。
无论运筹条件多严苛，无论户型做得有多烂，还是会被秒空。而一直被吐槽的望京樾，指导价8.5万元／平，首期实际开盘价只有7.9万元／平-8.2万元／平。
什么概念？
同为望京外溢的崔各庄，可是死守着8.8万元/平米的指导价，而且户型面积偏大。
望京樾降出了性价比，在陷入红海竞争的朝阳新房里，率先登陆，避免了一场内卷。
据悉，目前首开高层已经瞄准了望京樾北侧的空地。北熙区也没有顶着8.1万元/平米的指导价卖，开盘给出了优惠，部分房源7.9万元/平米。
北熙区分三期开发，首期开盘为落地区7栋楼，总户数688套，全部为小高层产品，户型面积涵盖80-123平米。
二期、三期主要都是大户型改善产品，指导价也涨到了8.6万元/平米。
并且，整个东坝北区，都是由京投做土地一级开发，整体货值足足有900亿。
北熙区之后，如下图所示，还有两个大地块，届时，房价可能会卖到9万+/平米，甚至10万+/平米。
别说我在这PUA，看看石景山古城当年长安云锦的房价，和今年中海学仕里的房价对比，房价从2018年的不到6万元/平米，涨到现在中海学仕里接近8万元/平米。
四年间，古城新房均价足足涨了2万元/平米。给东坝四年时间为什么不能涨到10万元/平米呢？价格才是永远的逻辑。
03道路确定通了
第二确定性是地段。
太阳宫不用多说，东三环在哪里都是无敌的存在。
望京樾的地段不能说好，只是对比崔各庄有明显优势。崔各庄被铁路和河流分割的四分五裂，而且周边有很多物流公司和棚户区，整体城市界面很差，未来即便改造升级进展也会非常慢，板块发展是有明显的天花板的。
虽然现在奶西周边也荒的一批，刚好在荒而不乱，规划也更加完整，以后会形成一个很宜居的居住区。
虽然奶西的物理距离要比崔各庄更远，但由于道路通达性比较好，走来广营北路15分钟就能直通望京。
这些都是望京樾实实在在的利好。北熙区不用讲规划，一条3号线和一条12号线就能秒杀北京绝大多数板块。
目前12号线已经进行通车调试，和3号线最晚明年年底就能开通，届时从北熙区出发，一站到酒仙桥，三站到望京、三元桥，七站到三里屯，30分钟到国贸，30分钟到中关村。
两条地铁线可以轻松覆盖三元桥、望京、中关村、三里屯、国贸等大型商圈。
另一个就是教育，目前，北京中学已经确定迁址东坝北区，位置就在北熙区南侧，校园占地规模非常大，九年一贯制教学，还将增设国际部，主要就是为了满足使馆区的子女入读。
而且北京中学也是朝阳重点打造的教育集团，2022年高考一本率以及清北率都排名朝阳第一，在整个北京看夜景落后于海淀和西城的中学排名第九。
04留给朝阳存量新盘的时间不多了
逆势买房，购房者最关注的就是性价比。9月开盘的一系列项目，几乎都选择了降价开盘石景山的中海学仕里，销售指导价7.95万元/平米，开盘均价7.55万元/平米。
昌平宸悦国际，销售指导价5.4万/平米，开盘均价4.8万/平米，洋房带精装。房山春和印象，销售指导价4.5万/平米，部分房源开盘价不到4万元/平米。
顺义湖光玖里，销售指导价5.97万元/平米，开盘价据说5.5—5.6万/平米。
昌平北清橡树湾，销售指导价6万元/平米，部分房源开盘价5.7万元/平米。
价格没有最低只有更低，而地段的利好就有了优劣。最近崔各庄四兄弟正卖力宣传京密路高架，预计2024年底建成通车，和光悦府也适时结合渠道给出优惠价格。
等不起了。
三批次朝阳护盘，没有新增供地，但是四批次也不远了，朝阳平坊村地块已经预审请，还是临铁项目，留给朝阳存量盘的时间不多了。
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