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一、裁判观点：
关于邓某、冯某主张的违约金，本院结合合同履行情况、违约程度、已付房款金额、房价下跌情况等因素，酌情确定张某应支付违约金38万元，扣除其已支付的定金10万元，张某还应支付违约金28万元。
二、案情简介：
2023年3月9日，双方通过某某公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，合同编号：4814995，同时又签订一份《协议书》，双方约定原告将其所有的位于嘉定区房屋（以下简称系争房屋）出售给被告，房屋总价款为310万元整，被告应于签约当天支付原告定金10万元；于2023年5月31日前支付145万元；另154万元被告以贷款由银行直接转入原告账户；尾款1万元被告应于交房当日直接支付原告。如果被告超过十个工作日未按照合同及各项附件等约定履行的，则视为构成根本违约，原告有权单方解除合同，被告则应按房屋总价款的20%支付违约金，同时应承担守约方的律师费等维权费用。
2023年5月31日期满后，被告未按约定支付145万元，且在期后的10个工作日内亦未能履行，被告已构成根本违约，原告有权单方面解除合同，被告应向原告支付违约金62万元，扣除对方已支付的定金10万元，被告还需支付52万元。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
三、原告起诉：
1.判令解除双方签订的上海市房地产买卖合同（合同编号：4814995）；2.判令被告支付违约金52万元；3.判令被告支付原告维权费用即律师费5万元；4.本案诉讼费由被告承担。
四、被告答辩：
被告张某未作答辩。
五、一审法院判决结果：
本院认为，邓某、冯某与张某签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应属合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现张某未按约支付购房款，显属违约，邓某、冯某据此要求解除双方间的《上海市房地产买卖合同》并要求张某支付违约金，合法有据，本院予以支持。合同解除时间为起诉状副本送达之日，即2023年11月18日。
关于邓某、冯某主张的违约金，本院结合合同履行情况、违约程度、已付房款金额、房价下跌情况等因素，酌情确定张某应支付违约金38万元，扣除其已支付的定金10万元，张某还应支付违约金28万元。邓某、冯某主张的律师费损失，有相应的合同依据，本院予以支持。张某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一、二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一、二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：
一、原告邓某、冯某与被告张某就嘉定区房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2023年11月18日解除；
二、被告张某应于本判决生效之日起十日内支付原告邓某、冯某违约金280,000元；
三、被告张某应于本判决生效之日起十日内支付原告邓某、冯某律师费损失50,000元。
六、法律依据：
1、《中华人民共和国民法典》
第五百六十二条……
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十五条……
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
……
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。
