老人房产生前过户好还是继承好,老人房产生前过户好还是继承好 知乎

对于家中老人房产的继承与过户，一般会出现两种情况，一个是“生前”另一个则是在“逝后”，两种方式其实各有利弊，我们在选择房产继承方式时，要综合考虑父母的意愿、子女的需求、税费的负担和法律的保障，做出最合适的决定。

“生前”过户

1、过户，以“赠送形式”需纳税

如果父母将房子无偿赠与给子女，那么他们可以享受个人所得税和契税的免征政策12。但是，这并不意味着他们就不用缴纳任何税费了。

因为根据相关规定，无偿赠与房产仍然需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等附加税。

这些附加税的税率一般为7%左右，也就是说：如果父母将一套价值100万元的房子赠与给子女，他们需要缴纳7万元左右的附加税。

2、过户，以“买卖形式”更划算

如果父母将房子以低于市场价的价格卖给子女，那么他们可以享受个人所得税和契税的优惠政策。

具体来说，如果父母卖出的房屋是家庭唯一住宅且购买时间超过5年（即常说的“满五唯一”），那么他们可以免交个人所得税；如果不满足上述条件，那么他们可以选择按照两次交易差额的20%或者按照房款的1%（非普通住宅按2%）缴纳个人所得税。

3、契税方面

如果子女购买的房屋是首次购买面积不足90平米的普通住宅，那么他们只需缴纳交易总额的1%；

如果是首次购买面积超过90平米的普通住宅，那么他们只需缴纳交易总额的1.5%；

如果不满足以上情况，那么他们需要缴纳交易总额的3%。

此外，父母和子女还需要分别缴纳交易手续费、登记费、评估费等其他费用。

以一个简单的例子来说明，假设父母将一套市场价值100万元、自己购买价值50万元的房子，以10万元的价格卖给子女，那么他们需要缴纳的税费如下：

父母方面：

个人所得税：（100-50）×20%=10万元或100×1%=1万元，选择后者更划算，即缴纳1万元。

交易手续费：100×3元/平方米=300元（假设房屋面积为100平方米）

印花税：100×0.05%=0.05万元

合计：1.35万元

子女方面：

契税：10×1.5%=0.15万元（假设子女是首次购买面积超过90平米的普通住宅）

交易手续费：10×3元/平方米=0.03万元

登记费：80元/件=0.0008万元

评估费：10×0.1%=0.01万元

合计：0.19万元

总计：1.54万元

从上面的例子可以看出，如果父母将房子以买卖形式过户给子女，他们需要缴纳的税费远低于赠送形式。

因此，从节省税费的角度来看，买卖形式更划算。

“逝后”过户

1、法定继承，免征税费

如果父母没有留下遗嘱，那么他们的房产就按照法定继承的规则来分配。根据民法典的规定，法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母等，他们按照一定的顺序和份额来继承遗产。

法定继承人继承房产时，不需要缴纳个人所得税和契税，这样一来，就可以避免生前过户时可能产生的高额税费。

2、遗嘱继承，尊重意愿

如果父母留下了遗嘱，那么他们的房产就按照遗嘱的内容来分配。根据民法典的规定，被继承人可以自由决定遗嘱继承人和继承份额，也可以将房产赠与给非法定继承人或者其他组织。

遗嘱继承人继承房产时，也不需要缴纳个人所得税和契税，这样一来，就可以尊重被继承人的意愿和选择。