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上海，一座高度现代化的国际都市。
静安寺的香火、武康路的小资、陆家嘴的璀璨——
这些是我们经常接触的老上海。
随着时间的推移与城市的开发，城市的旧有边界与郊区重合，便不断孕育出新的城市界面。
比如下面这段拍摄于松江泗泾的画面——
远处塔吊成群而立，标记着城市将在此地崛起，一位带着草帽的农民，在仍属于自己的土地上默默耕耘。
看到这样的画面我不禁开始好奇，上海郊区的未来到底会怎样？
松江泗泾其实就是上海郊区的代表之一，到了2020年，这里的房价还是只有四万出头，远低于上海五六万的均价，是最有人气的刚需圣地。
那这期板块探秘就跟着我们的视角，了解泗泾，也了解上海郊区。
泗泾——9号线九亭的下一站，到直线距离24.1公里。
上海之根、千年古镇、鱼米水乡——
从这些标签中我们就能看出，泗泾真的非常适合生活。
不同于都市的嘈杂，这里拥有一望无际的田野，这里拥有上海最蓝的城市水系，郊区独有的生态也让人感到特别放松。
而当我们把时间拨回2000年之前。
这里的生活节奏其实更慢，因为那时候的泗泾压根就是一个农村，没有生活配套，没有产业，更别提有什么地产商会来开发。
因为那个年代的上海更加重视主城区的开发，郊区想要发展只能另辟蹊径。
比如松江的佘山板块就带头发展起别墅区，一时间成为上海富人们的后花园，看到佘山的动作，隔壁沉寂多年的泗泾也开始照猫画虎，想要打造属于自己的别墅区，房地产开发的小火苗在这里终于开始爆发。
2000-2002年，泗泾的别墅开始集中推出。
分别靠近佘山和徐泾，其中靠近佘山的项目价格明显更高，比如佘山银湖别墅2002年的开盘单价就已经高达7000~12000。
这也说明当时的佘山板块，对于泗泾的带动作用是相当明显的。
这各时期的别墅配置都很高，内部景观基本都引入了水系，非常注重内部的生态环境。
不过建筑风格偏向美系，不耐看，也不符合早期中国市场的审美，而且产品面积段过于激进，大多都在300-500平左右，有能力购买的业主都是企业高管、私企老板。
脱离群众的产品定位再加上泗泾以往并没有豪宅标签，导致这批产品的整体销售情况并不理想。
其实现在咱们冷静想想，泗泾一没山、二没景点，又不像佘山那么有名气，只有朴实的不能再朴实的田园风光，如果哪天你钱多到用不完想买高端别墅，你会来这吗？
再加上上海03、06年限批别墅用地的政策出台，泗泾别墅区的梦想彻底化为乌有。
其实在这一段时间，泗泾对自己的定位是相当迷茫的，这种迷茫直接体现在了住宅产品端——
公寓+叠加+联排这种万金油产品开始出现。
同时楼盘位置开始向泗陈公路南侧转移，目的就是为了吸引徐汇、长宁的投资客，但结果并不是很理想。
真正让泗泾看到转型希望的其实是金港花园这个小区，项目除了别墅之外主要是公寓和多层，分别在2003年和2006年开盘。
建筑外立面采用了当时比较流行的红砖来提升楼盘形象。这种产品定位显然是为了吸引上海的刚需购房者。
随着这一类偏刚需楼盘不断地增多，泗泾逐渐认清现实，不再做高端别墅区的美梦，整个区域开始朝着城市刚需居住区的方向发展。
2009年8月份，泗泾保障房基地工程正式开工，总占地面积大约在4.7平方公里。
一说到保障房，很多人会觉得比较low，但实际上保障房的建设加速了道路、医院、学校等配套基建的落地，关键是带来了很多人口，这对商业和教育配套的后续发展至关重要 。
再加上2009年的泗泾真的发生了两件逆转未来的大事。
首先是9月份华润置地拿下了一块住宅用地，占地面积约12万方，楼板价在当时达到了泗泾历史最高的11502元/平。
之后这块地被打造成类别墅大平层——华润佘山九里。
它是华润在上海最具代表性的项目之一，在建筑品质上也成为了当时区域内的标杆，再加上同期泗泾推出的楼盘没几个能打的。
华润佘山九里的平层产品价格鹤立鸡群，不过凭借着品牌效应还是得到了市场的认可，这也给到后来入局的开发商一些启示——
在泗泾做好产品和口碑依然有很大的市场。
第二件事是轨交9号线二期的开通。
9站到徐家汇，3站到七宝，2009年还没有大型商业的泗泾，至少靠着9号线勉强弥补了这块短板。
当然大家都知道，上海9号线的拥挤也是出了名的，尤其是泗泾站高峰时段堪比春运。
不过这样的场景看起来很可怕，但也说明了泗泾如今的人气真的还挺旺的。
总之，2009年是改变泗泾命运的一年。
再加上2011年三湘的商业综合体落地，虽然在牌面上这里最多算是县级购物中心的水平，但最起码泗泾终于有了属于自己的商业中心。
再加上之前多年的基建铺垫，泗泾终于开始吸引嗅觉明锐的开发商，比如保利和绿地都在泗泾拿过地。
保利还在2015年成为这里的地王，并在2017年带来了保利悦活荟，虽然它依旧不是人们期待的高端商业综合体。
但好歹这里有培训和育儿类商业，也有电影院和健身房。这也就意味着泗泾的家庭在周末终于不用再长途跋涉去到遥远的中心商圈。
进入2016年后，上海楼市陷入疯狂，而泗泾也连续出现两块地王——
2016年5月，格力以楼板价37674.7元/平拍得了一块住宅用地；
很快融创又以楼板价38291.3元/平拍下了另一幅住宅用地；
这两块地皮的楼板价直接改变了泗泾的房价格局，和格力的捂盘不同，融创拿地后就立即开工，2018年年末以4.8万/平的均价开盘。
要知道泗泾2015年的新房成交均价还只有2.3万/平，4年时间翻了个倍。
而融创的这个价格虽然让很多人不服，但最后项目却已经顺利卖完。这个价格如今也已经成为泗泾新房价格的参考标准。
比起3年前的楼板价，2019年招商蛇口和华发的地块都是以底价竞得。
如果单看土地成本，两个楼盘入市后即便和融创4.8万/平的价格对等，利润空间也都十分巨大 ，哪怕和另一边的金地玺悦4.1万/平相等也会有不错的收益。
如今融创边上格力、招商、华发这三个项目都已经蓄势待发，在航拍镜头下可以清楚的看到，格力整体结构基本完成施工——
不过目前它对外公布的消息不多，啥时候上市也不知道。
相比之下，准备上市的招商9号公馆和泗水和鸣公布的信息就更多一些。
对比二者的户型你会发现，招商9号公馆的79平2房显然不是为了让你住得舒服，从户型上就可以看出一些缺陷，比如餐厅不得不挨着厕所。
但这种户型的好处是总价被控制得很低，按照之前融创4.8万的单价来算的话，这个户型的总价只有400万不到。
相对而言，华发泗水和鸣起始面积更大一些，四室的面积也来到了128平这个量级，更加符合想要置换的人，所以从居住功能性上华发要更好一点，但总价也会更贵。
当然，对比这两个项目的不是为了强调谁好谁坏，我想要强调的是——
从2000到2020年，20年过去了，泗泾的住宅产品依然受到上海房价所限，不断做出自身定位的调整，户型也一点点的做小。
从2000年前势要比肩佘山的高端别墅，到2009年迷茫之下佘山九里的关键转型，规划上的妥协才让上海如今有了一块难得的刚需圣地。
最好的证据就是泗泾核心区的规划——
你会发现基本全部都是住宅，留给商业和办公的土地非常非常少，这也就意味着泗泾不会有像前滩，北外滩那样高大上的城市界面——
但好处是这里扎扎实实地解决了很多人的居住问题——
虽然地铁很拥挤、虽然泗泾医院只有二乙水平、虽然商业配套像个县级购物中心...
但是对大多数人来说这里起码还有得选,这里是他们留在上海为数不多的机会之一。
聊到这里让我们再回看最开始的那幅画面和那个问题——
你会发现郊区和城市的关系也许并不是对立与冲突，而是一种互相成全的默契。
上海郊区未来的上限也许不会很高，但我相信，它们也绝对不会沦为历史的配角。
好了以上就是本期板块探秘的全部内容了，想看更多板块和项目可以通过文末留言告诉我。
回归房产本质，好好享受生活，我们下期再见~
微信公众号：楼市问号
作者：杨六娃、奶酪
