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看跌的核心理由之一应该是人口与房价的平衡。

新出生人口降低、开封本地人口流出等因素使得楼市人口红利在逐步消失，即：对应的购房需求在减少。如果从全国来看，开封是一座三四线城市。哪怕从省内来看，开封也只是省会郑州都市圈的核心城市之一。但如果单就开封这座城市来看，各个行政区之间也会有人口的流出流入，甚至于各个行政区范围内，不同的城市版块也会有人口的流出流入。

所以，如果从市区范围内的整体均价来说，开封房价短期内的持续下行趋势大概率是不可避免的。但与此同时，在一座城市、一个行政区的内部范畴内，有房价低的版块就一定会有房价相对高的版块。

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看涨的核心理由之一可能是更多的政策在帮助房地产恢复平稳健康发展。

从保交楼资金开始，政策的发力点就不单是鼓励购房者消费，而是开始帮助开发商建立市场信心。2024年以来，房地产融资白名单的出现，更能有效的帮助房企度过难关。

从当前的开封市场来看，从2023年以来，多个房企都在购房首付政策上都为购房者降低了置业门槛。从本质上来看，就是换取项目工程建设所需的现金流。对于大多数的房地产项目来说，解决资金的核心手段就是依靠购房者的新增销售贷款。而有了融资白名单以后，如果开发商能从银行端获取必要的项目工程建设资金，那么它就可以在一定程度上弥补减少的购房者部分。

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看跌的核心理由之一是期房的不稳定性。

期房的不稳定性，造成的原因是多方面的。但在当前来看，核心的原因就是买房的人少。购房者的买房需求跟不上开发商的建设速度。这就使得，期房项目有了潜在的交付和降标的风险。所以，对于当前的开封市场来说，购房需求面临的困境是无法得以有效的释放。说的直白点就是：当前的开封市场，靠谱的开发商不够多，优质的楼盘有点少。即使是老百姓想买房，不知道买哪里好。

自开封多楼盘延期交付现象出现以来，开发商新建的期房项目普遍面临销售困境。这也造成了，开发商在部分楼栋取得预售证以后或者工程主体封顶以后，只能以“以价换量”的形式去完成既定的销售指标，而短期内的“以价换量”给市场的反馈就是房价又降价了。

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看跌的核心理由之一是买方市场已然形成。

无论是开封的新房市场还是二手房市场，其实都存在一种现象：每一个进场的买家看的都是上一套的成交价。对于新房的开发商来说，可能是：每一批进场的买家看的都是上一批的成交价。

相对而言，在当前的开封市场，新房市场的房价比二手房市场的房价在未来的可能性上涨上显得更为乐观一些。

因为：从目前来看，经历了几年的房价涨跌、高周转、保交楼以后，能够留下来的开发商已经不太具备再次扮演“价格屠夫”的实力。即：在新房房价（高层产品均价）已经逼近6300-6800元/㎡的时候，在大多数楼盘月均销售10-30套的背景下，当前的开封市场正在形成一个基础的共识：低价不等于或者不一定等于跑量。

所以，相对来说，二手房市场，反而是由于个体业主的不可控性，房价持续走低的可能性会更大一些。

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看涨的核心理由之一开封或将自发的形成市场化的现房销售。

个人以为，政策性的现房销售指的是在特定的阶段、特定的区域、由特定的开发商（通常是国企平台）根据政策要求从项目建设之初就按现房销售的理念去运作。而市场化的现房销售则完全不是。

从当前的开封市场来看，市场化的现房销售项目会陆续或者可能陆续出现的原因可能包含以下几点：

其一、多个项目在保交楼以后，基本上处于销售停滞状态。在保交楼资金的助力下，完成了项目的建设交付。对于此时的开发商来说，可能仍会有一定的未售现房房源。

其二、在建期房项目，在进行市场化期房销售的同时，如得到融资层面的支持，不排除会建设部分组团或者部分楼栋到现房状态或者准现房状态（外立面呈现）时进行销售。

所以，对于开封市场来说，2024年是一个很关键的年份。即：一旦期房的信任危机陆续解除或者说彻底解除，则开封市场的房价大概率会在当前房价的基础上完成筑底。至于未来是否会上涨、大涨，则要看经济环境。即：购房者的腰包厚了，买房的需求和预算自然会随之增加。

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看涨的核心理由之一更具改善的居住产品将出现。

从期房不被信任以来，不夸张的说，开封的很多在建在售项目在产品上已远不如从前。因为以前的开发商是想着怎么做一个好产品能卖上一个好价钱，现在的开发商想的是怎么能把房子快速的卖出去。

但尽管如此，对于大多数的购房者来说，一个非常清晰的认知是：洋房产品一定比高层产品更值钱。进入到2024年以后，大多数的购房者已经悄然发现：开封市场各个板块，洋房产品、小高层产品正在陆续出现。且对于洋房、小高层项目来说，开发商的工程建设周期或者说样板楼工程呈现周期更快。对于购房者来说就是：交付和品质呈现的节点更快，给与购房者的信心会更强。