上海房产交易税费一览表—上海房产交易税费一览表图片

二手房税费算法。

哈喽大家好，小李同学上线了，今天不拍房子给大家讲一下税费情况。大家都知道二手房的税费会比新房会多出两个税，一个增值税一个个税。为了节约大家时间，所以我已经把这些全部都写好了，如果感兴趣就可以跟我一起看下去。

·首先话不多说，先来讲第一个增值税。增值税就是看两个点是否满5，如果满5年就算差额。就是满5是看产证时间，并不是预售合同，是看办产证的时间。满5年就算差额。这个差额就是因为现在二手房不是有评估价吗？但是因为每个小区评估价不一样，所以今天就直接用房子的市值代替。

我上面举了个例子就市值500万，然后买进100万，这样来给大家，就是让大家把计算方式知道就行了。因为现在接下来讲的所有的税费都是按照合同价来交的，交易中心那边算一下用合同价来算的。

·比方说现在就直接用合同价来讲。

→比方说合同价减500万，差额就500万减去100万买进100万，然后乘以5.25，增值税的税率是5.25。

大家知道一下，这样算下来，满五年就是税费就是21万。

·如果不满五年算全额。

→全额也指的是合同价500万，就是500万的5.25，就是26万，这个就是增值税。

反正就看他是否满五，增值税是比较简单的。主要就是个税，个税可能会稍微有一点多。因为个税需要看两个条件。

·首先第一个要看他是否满5年并且是唯一，这是两个条件。如果是满5年并且是你名下唯一的一套房子，个税是就不用交了，就没有个税。这个应该大家都知道，如果满五年不唯一，就是你名下有别的房子。

税费就要交了，税费是有两种算法。一种要么是合同加了两个点，要么是差额的20%。怎么选择这两种算法？就是看这两种算法算出来的钱哪个最低，就按照哪个来交，交易中心也是这样的。不可能能10万块钱，交了它还让你交80块钱，这个国家是不会的。我下面写了两种算法取最低。

·比方说房子就500万，500万两个点就10万块钱。这个差额就500万减去100万买进100万，400万的20%，80万这个就有点太多了对吧。所以说基本上就是你要怎么分辨，就是你这个房子按按怎么教？那你就把两种算法照着我这个公式，把两种都套出来算一下哪个算的低，交易中心肯定就是给你按照哪个来交，就这样的。

·第二个就是看它不满五年，不满五年就不需要看它是不是不是唯一的。我之前我碰到个房东，他就是我有时候问，一开始问他我说你房子是不是满5年，然后他会跟我讲，他说我是不满5年并且是不唯一的。这个时候我就会跟他讲了，就是不满5年的房子，你就不需要看他是不是唯一了。

因为不满5年的房子，他的税费算法跟我们满5年不唯一的税费是一样的，就算法都是一样的公式都是一样的，也都是两者取最低。

一般这种差额的20%，一般会在什么情况下会用这种算法？就是说现在一些次新的小区，或者说那种二手买进，买进价比较高的。比方说他这个房子现在合同价我们就是500万，然后他买进也是500万，就中间就没有差额了。没有差额就0乘以20%，不就0吗？所以说就不用交个税了。前面这种，一般老一点的小区就一手买进便宜的，基本上还是按照合同价的两个点来算的。因为不然，你看就比方说下面这个他买进便宜，现在卖的很贵的，要用这个20%来算，这个税费就太高了。反正就是当你们不知道个税要交多少钱，就把这两种算法都算一下，然后你看哪个最便宜那哪个最低，那人家就是交易中心，肯定就是按照最低的给你交的，肯定不会让你交的，就这么简单。

然后，这个就是二手房多出来，两个税还有就是第三个契税，就是第三个契税，契税就是你不管买新房，二手房都要交的。我相信契税应该很多人都知道，不过我这里就大概给大家提一下，就是首套90平以下就是一个点，90平以上就是1.5。就这里所有的这些都是都是我刚刚最开始给大家讲的，都是按照我们合同来交的。

·合同价500万，你就是90平以上一个点就是5万块钱。90平以上就是500万乘以一点1.5这个样子。二套就是统一就三个点，不论面积大小，就是不管你这个面积是90平90平以下，只要你二套都是三个点，合同加了三个点。

就是最主要一个，我有碰到人问我就是怎么分辨你是首套二套，就是看你是不是在上海有房子。那比方说你现在是在上海已经有一套房子了，但是你是置换的，那你现在需要把你现在这套房子卖掉卖掉再去买，那你现在卖掉之后，你家就没有房了，没有房了那你现在再去买，那你就是按照首套来交的，就是按照90平以下，90平以上就这种算法。

·如果说你在上海卖掉这套房子之后，你名下还有别的房子，那你就是税费就是按照二套来交的。怎么看？就是我说了一个只看你在上海有没有房，有没有多的房子其他城市不算，就是你的什么就上海以外的，就是你在老家有房子都不算的，只看你在上海。上海没房那你就首套，有房那你就选二套，就这么简单。

好了今天这个整个讲完了，这也不知道讲的怎么样，反正第一次讲有点紧张。如果你们听明白了，可以给我点个赞加关注啊！如果说有什么还有什么疑问不懂的，可以在评论区底下给我留言，或者说有，觉得我哪里需要改进的，也可以在下面留言，就是还是需要继续努力。好了那就这样吧拜拜。