天下城房产,天下城户型
FANGDONG
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：黑泥 美编：小鹦 校对：大豆
01
烂尾楼的今生
2014年南阳的问题楼盘集中爆发，当地政府统计出了一个数字：302个。
至今，时间已过去了8年。如若从2012年业主买房时算起，到今年已整整10年。
“没有买过烂尾楼的南阳人，不是真正的南阳人。”这一句自嘲，在南阳坊间已流传多年。在自嘲背后，包含有多少心酸和无奈，就有多少希望和等待。
一个远在广州的维权业主的一句评论，颇能说明南阳人的希望，“希望住进新房的是我们本人，而不是我们的遗像。希望我们到时可以坐在沙发上，而不是挂在墙上。”
那么，当年那些让南阳声名远扬的问题楼盘，今天都成功上岸了吗？
从南阳武侯祠门口向东步行1500步，到达卧龙路与工业路交叉口的东南角，你会发现一处烂尾楼叫碧源花园，它还有一个响亮的名字：
烂尾楼鼻祖。
3月23日那天，碧源花园门口，彩旗飘飘，一排排礼炮甚是壮观。这个烂尾了20年的楼盘高调宣布复工，即将走出阴霾见彩虹。当天的南阳媒体在开头部分写道，“这个消息对南阳来说，影响是爆炸性的。”
5月28日，南阳的崔女士告诉我，“碧源花园并没有复工的迹象。”
但从《碧源花园项目权益登记报告》上可以看出，碧源花园项目工作专班正在对1#楼的权益人进行详细的登记核查工作。既然敢锣鼓喧天鞭炮齐鸣，说明事情在向好的方面发展。
碧源花园这样的超级僵尸盘还能看到一丝曙光，与南阳问题楼盘综合整治的强力推进不无关系。这些年，南阳人头上顶着“烂尾楼之都”的帽子，步履维艰，但随着业主自救、开发商努力和政府介入，“除了少数一些硬骨头迄今没有啃下，南阳遗留的问题楼盘基本上大头落地。”在南阳研究楼市多年的一位朋友说。
有一个项目，叫花溪园，是302问题楼盘之一。此项目位于南阳中州西路，二机厂斜对面，2009年立项，属于南阳市城中村改造项目十大重点工程之一，由芳泰置业开发，2014年9月烂尾停工，一停5年多。
2019年，名门地产和佳润地产接盘后，更名为名门中州府，因医疗教育资源配套完善（附近有两所完全学校、一座三甲南石医院），一度成为网红神盘，蝶变新生。复活后的名门中州府，被视为南阳问题楼盘解决的标杆。
2020年，佳润地产作为接盘侠似乎获得了经验值，专治疑难杂症，烂尾楼泉阳观澜庭在佳润地产手中，摇身一变，成了佳润城市之光。前有花溪园的化腐朽为神奇，后有主城区核心位置的佳润城市之光，让南阳不少人瞬间懵逼，追随者众。
也是在2020年，曾经邀请过白娘子赵雅芝站台的烂尾楼铂金时代，没有让业主千年等一回，等了七八年，终于办下了土地证。
业主等的是七八年，但却有千年等一回的感觉。铂金时代的上岸过程曲折反复，业主筹款自救、自救款被挪用，然后业主再次自救，房子终于要交了，开发商又要加价。
跟白娘子同姓的业主赵佳说，“如此奇葩的事，哪个媒体来，都舍不得走。”关于烂尾楼的一切新闻素材，都能在铂金时代找到，铂金时代也是所有媒体报道中必提及的一个项目。
今天的铂金时代，在舆论重压之下仓促交房，无论小区环境还是生活配套，怎么看都像是半成品，何况下面的商业依旧烂着。赵佳只有苦笑，“日他仙人，没挂在墙上已经不错了。”
铂金时代
还有烂了6年的亿安天下城，同样在2020年涅槃重生。
亿安天下城在当年烂尾得非常惊悚，“艾滋病拆迁队”就是他们搞出来的。这个盘的复活，是因其独特的价值。虽然容积率高，但架不住双学区，依靠十四小和南阳最好的初中十三中，在一个三四线城市，单价居然卖到了15000左右，即使到今天，它的二手房价位还保持在13000上下，再次验证了家长购房的底层逻辑，上演着学区神话。
亿安天下城
南阳的很多烂尾楼有一个共同点：都烂在黄金位置。
在南阳，有一个最美丽的开发商南阳市锦寓置业有限公司，它开发了两个取名美丽的小区——美丽之都和美丽佳苑，只可惜都烂尾了。
“房管中心的团购房也烂尾了。”这句地产圈最讽刺的话，说的就是美丽佳苑。
如今的美丽之都和美丽佳苑走在破产重组的道路上，美丽之都部分楼栋已交付，其余的在陆续跟进；美丽佳苑据说也已复工。
同样位于黄金位置的，还有南阳一高旁边的凯璟清华园。也是当年南阳的地王项目，后因各种原因烂尾数年。2018年，在政府强力介入和业主自救的共同努力下，逐步恢复施工，不管品质怎么样，好歹最终实现了交房。
这两年，随着问题楼盘的解决进入尾声，南阳烂尾楼的消息在网上越来越少。
南阳民间现在流传另外一种说法，“烂尾楼之都”的帽子已易主。
02
烂尾楼的前世
南阳地产20年，有几个重要时间节点：
比如2019年。
2019年5月22日，南阳官方媒体刊发文章称“水氢发动机在南阳下线，市委书记点赞！”这就意味着，车辆只需要加水即可行驶，真是一个敢骗，一个敢信，瞬间，此事引爆网络。
一众主流媒体蜂拥而至南阳，把“水氢车事件”前后的相关人物和背景扒拉个明明白白。
在水氢车舆论逐渐平息时，到访南阳的媒体记者凭借着新闻嗅觉很快嗅到了另一个再次引爆网络的信息——大量问题楼盘多年来无法解决而引起的民情激愤。
这年6月，《新京报》首先发文，7月，《南方周末》紧随其后，然后其他主流媒体进行了深度报道和评论，新浪网、凤凰网、今日头条等商业网站也跟着煽风点火添油加醋，把南阳烂尾楼扒了个一丝不挂，使南阳“烂尾楼之都”频频登上热搜。
从那以后，“烂尾楼之都”的帽子死死地扣在了南阳头上，本来这句南阳民间的自嘲，彻底变成了群嘲。
而在所有的媒体报道中，同时指向了南阳地产的另一个时间节点：
2014年。
2014年6月25日，央视《焦点访谈》节目曝光了南阳市三杰盛世城的楼盘使用瘦身钢筋，报道还揭露，瘦身钢筋不仅三杰地产在使用，并长期广泛应用于南阳市的各个楼盘。
当天晚上，南阳市政府下发通知全面排查整治，全市所有的建筑工地被按下了暂停键，中新网对这种只有在今天疫情管控下才会发生的状况作过描述，“在南阳转了半个城没有发现一个施工的楼盘，上百座塔吊静静地呆在半空中，如停摆的时钟。”
南阳市政府迅速统计出了一个数字：302个问题楼盘。
302个问题楼盘，不仅打击了地产商，更打击了南阳市民对房地产的信心，多数依靠公众集资的开发商接连不断崩盘。据南阳市打击和处置非法集资领导小组办公室的统计数据，2015年3月起，南阳非法集资案件呈爆发式增长，2015年间就达到60起。
非法集资的极端案例，是一个叫马高潮的退休干部引发的。在2016年2月29日中午12点，趁学生放学之际，他驾车冲进了南阳市最好的高中南阳一中，致1人当场死亡、5人受伤。后经调查，马高潮先后多次将个人及他人共计1200万元借给南阳市大新房地产开发有限公司使用，后发生烂尾，一直催还无果，进而对社会不满，故意制造重大恶性社会影响事件。
其实2014年爆的雷，埋在2008年。
那一年，南阳市辛苦申办多次，等了十几年的农运会终于被敲定——2012年在南阳举办第七届全国农运会，时任领导激动地说，“这是南阳市、也是河南省有史以来承办规格最高、规模最大的综合性体育赛事。”
自此后，南阳市轰隆隆的城市建设和房地产开发拉开了大幕，“一切围绕农运会，一切服从农运会，一切服务农运会。”
据中国经营报统计，2008—2012年期间，南阳市共拆除各类建筑550万平方米，为农运场馆建设提供土地七千余亩，五万多人因此迁移。仅2012年一年，南阳城市建设新开工项目总投资超过50亿元，相当于过去10年投资的总和。
捉襟见肘的南阳市政府默许地产商“先上车后补票”，“边拆、边建、边销售、边完善手续。”没有人知道政府到底签了多少个这样的“四边协议”，但南阳人很清楚，一个不到200万人口的城区，像雨后的狗尿苔一样，忽然冒出来几百家房地产开发商，很多人都没有房产开发经验，只要上面有人，能拿到地，公务员随时可以下海；他们根本没资质申请正规的贷款，就把手伸向了民间融资。
在利益驱动之下，这些“拢共才有十几个人、七八条枪”的小“游击队”遍布大街小巷，一个在南阳做建材的朋友张林说，“高峰期，我身边有60%的人都参与了房地产开发。”
2012年9月22日，南阳第七届农运会闭幕。
在官方的口径里，农运会给南阳带来了发展机遇。的确如此，盛会给南阳留下了高的新闻发布中心，像鸟巢一样的体育中心，和一座把中心城区扩大了三分之一的崭新城市。
不过，302个问题楼盘，在政府的文件中，还有另外一个名字“农运会后续遗留问题”。
03
南阳人的努力
2014年南阳集中爆发的302个问题楼盘，部分不负责任的媒体，为了吸引眼球，恶意解读为302个烂尾楼。事实并非如此，问题楼盘主要集中在6个方面：烂尾楼、拖欠工资、拆迁安置、产权交易、物业管理、手续不齐等。
烂尾楼占的比例是21%。
无论烂尾楼在问题楼盘中的占比多少，对于老百姓的影响都一样，每一个问题楼盘的背后，都是千家万户的泪水、心酸和无奈。
当然，海量问题楼盘的生成，是一个系统性的产物，在“烂尾楼的前世”中，我们可以看出，从政府、房管部门、开发商、购房者、拆迁户、银行和民间放贷人，甚至是像马高潮这样作为借贷掮客的准退休检察官等公职人员，也都参与了其中，起到了一定的推波助澜作用。
事情已经出来，该追究的追究，该担责的担责，而马上解决老百姓的住房问题，是最直接也最现实的。
首先是关系到切身利益的购房者，等不及，怎么办？自救。南阳黄金位置的楼盘金汇城，就是一个业主努力自救的非典型样本。
瘦身钢筋这个点燃之前，南阳依然沿着狂飙突进的风格向前发展。金汇城挖个坑出份图纸，老百姓就纷纷交钱上车了。没有公积金办不了贷款的，签份协议，房子可以分期付款，根据楼盘进度，一批一批交。
2014年—2016年，金汇城的3号楼和5号楼相继烂尾，近千名业主，走上了艰难的维权之路。直到2017年，楼市回暖，政策放松，金汇城依然深陷泥潭。
千人千面，维权最怕的就是不团结。金汇城的业主也一样，在一次次维权无果的路上，逐渐形成两派：“维权派”，希望通过政府施压开发商，解决烂尾；“自救派”，认为烂尾是开发商没钱，主张筹集资金，自己干。
兵分两路。维权派业主，继续堵大门，扯白条，四处奔走呼吁；自救派业主，推选代表，找到开发商和财务负责人谈判。
很快，自救派与开发商的协议达成，在律师的公证下，建立公用账户，由开发商和业主代表共同监管资金，用于楼盘的后续施工。
维权派质疑自救派的声音在逐步减弱，研究南阳楼市的朋友说了一个数据：
在第13次被质疑自救的动机时，共管账户筹到尾款92万；
在第21次被质疑自筹自救是跟开发商穿一条裤子时，共管账户筹到尾款208万；
在第33次被质疑自筹自救是业主代表得了开发商好处时，共管账户筹到尾款312万；
在第37次、41次被质疑时，共管账户筹到尾款418万、436万……
筹来的款项，解决了5号楼东西单元的水上分支，解决了534户的入户水管、534户防盗门，解决了5部电梯、大电入户、化粪池……
筹款数字一点点向上滚动，完成的项目越来越多，自救派业主代表的信任度一次次提升。很多维权派业主调转枪头，也加入到了自救阵营。
2018年年底，开发商通知业主交房领钥匙。金汇城业主成功上岸。
金汇城历时一年多的自救过程，当中的努力、疲惫和煎熬，唯有业主自己才能体会。
这是一个全程自发组织，没有任何官方参与的自救个例。从中我们可以看到，业主及开发商最终努力走到一起表现出的信任和解决掉烂尾楼的巨大勇气。
金汇城
自救之外的另一条路，是接盘侠的出现。
南阳烂尾楼扎堆出现，当地住建部门想拯救市场信心，拼命引入大型房企。2016年后，楼市暖风劲吹，的确有多家大型房地产商为了布局三四线城市市场，纷纷入驻南阳。
可很遗憾，南阳烂尾楼渴望的白衣骑士，不是这些大型房企，它们更倾向于自己拿地，丝毫没有兴趣当接盘侠，也不想为产权债务结构复杂的烂尾项目埋单。这些大型房企明白，像南阳这种三四线城市，土地供应充足，没有实际意义上的城市中心，只要砸下一个大项目，人群自然会随之流动。
据一位南阳房产中介介绍，正是因为南阳问题楼盘太多，2016年后入驻的大型房企在当地相当受欢迎。在南阳，只要五证齐全，又是全国品牌，意味着开盘即清盘。南阳建业的一个楼盘首次开盘，292套房子全部售罄，成交价高达1.2万元/㎡。
“那时，五证齐全是开发商最硬的广告语。”在南阳中达·明淯新城居住多年的老白同学告诉我，到今天为止，孩子从幼儿园到小学已经毕业了，还没有拿到房产证，只拿到了一个大证。好的是，他现在可以自己去办理了。
南阳迄今为止最称职的白衣骑士，就是佳润地产。烂尾楼花溪园在它手中盘活，开发商泉阳置业资金链断裂导致的烂尾楼泉阳观澜庭，也在它手中起死回生。
业主自救和接盘侠的能量毕竟是有限的，对于302的榜单而言，抹去的仅仅是几个数字而已。
大批量烂尾楼的整治，最终需要的是政府强力介入。问题楼盘的化解，需要时间、资金和政策的支持，更需要当地官员为官一任、造福一方的担当意识。
2014年，南阳市政府出台“302政策”，发布《南阳市中心城区房地产市场秩序专项整治工作实施方案》，成立了房地产市场秩序专项整治工作领导小组，建立了房地产整治项目台账，逐一标明问题，开始着手处理问题楼盘。从那时起，“补票”、“专项整治”等成了南阳人熟悉的名词。
2019年初，根据全省统一安排部署，南阳全面启动了房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚行动。12月，市委又启动了房地产领域信访突出问题专项巡查，帮助推进房地产领域问题化解。
2020年的下半年，南阳市政府针对房地产领域问题楼盘召开了一次新闻发布会，继容缺办理之后，又打出了一记重拳：证缴分离。何谓“证缴分离”？就是将群众办理不动产证和对相关房产企业税费征缴相分离，优先解决难的问题。
前期实行的容缺办理在这次会议上再次得到了完善和改进，既节省了企业时间，又真正实现了“一站式服务、一窗口办理”，让建筑许可审批跑出了加速度，让工程项目方得到了实惠，极大地推进了工程建设进度。有媒体评价说，“这几乎已经是相关部门当下对问题楼盘解决，所能释放的最大程度的宽容和善意！”
南阳市政府对于符合“容缺办理”的项目列了一个详细清单：58个。
容缺办理成为南阳问题楼盘整治的一个因地制宜的手段，因容缺办理复活的项目案例有：同晟国际、枫桥水岸、华鑫国贸……
南阳市政府的这次专项发布会，邀请了全国各地的媒体监督，毫无避讳地自揭伤疤，把过去问题都摆在桌面上，公开答疑问题楼盘的整治政策。
南阳问题楼盘太多，情况也复杂，大多遵循一楼一策的方法在逐个化解。比如还有重新打造概念复活的项目案例：中实骏景商业、亿安天下城等。
亿安天下城
2020年10月14日，南阳官方媒体报道称，“中心城区房地产市场秩序专项整治302个项目已处置化解274个，处置化解率90.7%……其他由于历史遗留问题复杂，正在有序推进中。”
2021年下半年，全国房地产市场哀鸿遍野，而南阳问题楼盘的推进，却又更进了一步。9月11日，南阳市委规划委员会第九次会议强调，关于问题楼盘处置：一，实事求是、尊重历史；二，加快处理问题楼盘；三，依法依规、解决问题；四，遏制新增、防止攀比。
仔细分析这四条问题楼盘处置的最新原则，你会发现政府的良苦用心和规避风险的意识：
尊重历史就是不可能完全按照今天的律条治当年所犯下的罪，实事求是；
加快处理是因为老百姓拖延一天，一天就不能安居，每一天都在焦心等待；
处置问题楼盘，要以法律法规为准绳，以解决问题为导向，这是办法和手段；
房地产形势下滑，全国各地房企接连暴雷，楼市的再一次寒冬，一定要遏制新增烂尾楼，做好监管工作，防止死灰复燃。
2022年6月2日，南阳市问题楼盘处置化解工作指挥部又印发了《关于进一步加快市中心城区个人不动产权证办理工作的通知》。
南阳一直在努力，问题楼盘的化解也在不停向前推进，数以千计的南阳人还在等待。
媒体上说得最多的一句话就是，“南阳老百姓的愿望很淳朴，他们只希望在规定的时间内能够解决所有问题楼盘的问题，住上房子，拿到证。”
其实这不仅仅是南阳老百姓淳朴的愿望，也是全国老百姓的愿望。
希望南阳再接再厉，希望南阳的问题楼盘早日清零。
04
如果302烂在2016年以后
作为一个南阳人，回顾南阳地产发展的这些年，内心很不是滋味。
梳理完南阳302个问题楼盘，我有了一个可怕的设想，如果这些问题楼盘集中出现在2016年之后呢？
在南阳，2016年后房价上涨和烂尾楼解决有一定关系，但实际的逻辑关系是，遍地烂尾楼造成的供需不平衡推动了南阳房价上涨。烂尾楼的真正解决更多还是得靠政府的强力介入和房地产政策的推动，完全靠市场接盘，业主自救，难度很大。
谁能告诉我，如果这些烂尾楼放在今天，有没有解决之道呢？
