房产决定_确定房产归谁的依据

无证房屋的征收补偿严重缩水、打折是征收拆迁中最令被征收人头疼的现实难题之一，尽管无证形成的原因复杂多样，但到了征收方眼中却往往是“一刀切”的压低补偿，老百姓居住多年的房屋转眼就因“半违半不违”而只能接受极低的补偿数额，征收方的补偿成本一下子就控制下来了。

日前，北京在明律师事务所的王威律师在广东省广州市代理的一起案件中，被征收房屋明明有证却因征收方无法查询到而被“按无证认定”，进而得到了一份仅给予60%货币补偿的征收补偿决定，补偿利益面临巨幅缩水。那么，如此补偿决定真的合法吗？

【基本案情：400余平方米房屋只能按未经登记给补偿？】

委托人钟某某在广东省广州市xx区某村拥有一处国有土地上房屋。根据其提供的《房地产证》显示，涉案房屋权属人为其家人李某某，系国有土地上的私有住宅，建筑面积82.51平方米，于2003年核准登记。

2022年，涉案村被纳入xx机场扩建工程项目范围内，委托人的上述房屋位于征收决定范围内。此时经征收实施单位镇政府委托的多家机构现场勘查发现，涉案房屋现状为5层单家独栋房屋，建筑面积近500平方米。

然而这时被征收人却突然遇到了烦：当地区政府并未认可其拿出的《房地产证》，而是以区规划和自然资源分局未能查询到涉案房屋的登记信息为由，将涉案房屋认定为“未经产权登记的房屋”。

这一下可不要紧，被征收房屋立马面临极其严峻的补偿形势：一是补偿数额将大幅压减，二是无法取得产权调换房屋，只能接受货币补偿！

原来，根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第33条的规定，未经产权登记的建筑将面临如下的补偿处理：

未经产权登记的建筑，属于未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。

不属于上述情形的未经产权登记的建筑，存在以下情况的，给予货币补偿：

（一）1967年1月1日前建设的未经产权登记的建筑，房屋征收部门可按照实际使用性质给予货币补偿；

（二）1967年1月1日后至2009年12月31日前建设的未经产权登记的建筑，房屋征收部门可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收房屋实际使用性质房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

本案中钟某某的房屋显然不是临时建筑，无法按“无证临时建筑”的规定取得完整的补偿。而其建成年代显然未早于1967年，眼看着只能适用第二项的规定取得市场评估价60%的货币补偿！

2023年2月，区政府作出《国有土地上住宅房屋征收补偿决定书》，按前述法规依据决定给予涉案房屋货币补偿，“60%”的折扣和仅限货币补偿的补偿方式显然是委托人完全无法接受的。

【律师解析：60%规定事实上与590号令不符】

北京在明律师事务所的王威律师在全面审视案情后指导委托人向广州铁路运输中级法院提起行政诉讼，请求撤销涉案房屋征收补偿决定书。

王威律师认为，本案的核心争议在于涉案房屋究竟是否属于广州市《办法》中所称的“未经产权登记的建筑”。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，市、县级政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

据此，对被征收房屋是否属于合法建筑及是否应当给予补偿，征收方有义务调查认定清楚，而不能使其处于模糊状态。

本案中，委托人钟某某已提供了《房地产证》证明其房屋办理了确权登记，而征收方却以其未在区规自分局处查询到登记信息为由对相关权属证明不予认可。

而需要指出的是，有无档案登记信息并不是判定违法建筑的标准。征收方应当承担相应的举证责任以证实涉案房屋的合法与否，而不能仅以未查询到登记信息为由剥夺被征收人取得完整补偿利益的权利。

王威律师进一步指出，“590号令”仅规定了“合法建筑，应予补偿；违法建筑，不予补偿”这两种情形，并未明确有未经登记建筑即可“打折补偿”的选项。

即便涉案房屋确属未经登记的建筑，征收方也有责任查明涉案未经登记建筑是否属于违法建筑。如不属于，则应当按合法建筑给予完整、全面的补偿，其通过地方性规定在合法与违法之间开辟“第三种情形”的做法于法无据，60%的补偿比例设定及仅支持货币补偿的补偿方式限制更是损害了被征收人的补偿权益，其合理性和合法性都大可商榷。

法院经审理部分采纳了王威律师的代理意见，认为被告区政府应当对钟某某提供的权属证明审慎核查，对涉案房屋的产权登记状况做进一步调查核实，涉案“打折+货币补偿”的补偿决定认定事实不清，证据不足，依法应予撤销。

2024年4月3日，广州铁路运输中级法院作出（2023）粤71行初645号《行政判决书》，一审判决撤销被告xx区政府于2023年2月作出的涉案《国有土地上住宅房屋征收补偿决定书》，委托人的合法权益得到了初步维护。

在明律师通过本案要提示大家的是，无证房屋“打折补偿”绝非现行法律法规的明文规定，而是地方政府在实际工作中创设出来的“习惯性操作”，无疑将对咱被征收人的补偿权益产生重大的影响。

被征收人一定要为自己的无证、扩建房屋据理力争，尽可能的收集有利于我们的证据和权属凭证，同时尽早委托专业律师介入在征收调查登记、入户实地查勘等环节中提出异议，针对补偿决定诉讼提早准备，从而有效捍卫自己的补偿权益，让征收方的“打折”企图无法轻易得逞。（王小明/文）