房产 上海(房产 上海 个人所得税怎么算)
虽然不同意四月底有舆论称“上海豪宅将力挽上海楼市狂澜”的论调，但不得不承认在当下楼市少有的积极选项里，从3月28日到4月28日期间，上海豪宅大卖491亿的数据的确令人振奋，势必也像救命稻草一样——先抓紧再说。
今天的选题来自于一则内部消息：成就上述漂亮榜单中的某个豪宅项目，只报了“揽金多少个亿”却没有底气说“当日售罄”，而正是那条缝里传出了对外开放渠道的小道消息。
一、热销原因不复杂，两个字：倒挂
对上海豪宅未来命运的猜测，本着温故而知新的原则，势必要探究：为什么热销？
其实一秒钟就能解释得通透：还有倒挂。
确切地说，从2016年上海施行新房限价政策以来，那些“千人摇号”甚至“万人摇号”的项目，真的是需求已经急迫至此了么？抑或是这些被热捧的项目都是完美无瑕的么？
当然不。
面对行政力量导致的限价，在周边二手房行情尚良莠不齐之下，直接以堪称“断崖式”落差制定新房定价，购房者面对“买到就是赚到”的利差当然不会不心动，于是从2016到2022年的六年间，诞生了卖房打新、积分摇号、代持、经营贷、茶水费等既属于时代又属于产业的专有名词。
只是这一切到了两年前开始褪却，新房低于二手房的怪异现象从外郊环开始逐渐剥落，目前已经兵临内中环——随着大量郊区新房没有倒挂甚至转为正挂（新房贵过二手房），郊区项目开始滞销也就自然而然了。
所以，上海豪宅“还能热销”的原因里，固然有之前已经被讲滥的那些诸如货币问题、保值增值、稀缺资源占有、资产配置的大道理，也不排除终极改善、江景爱好、家庭人口等实际居住诉求，但“还有倒挂”绝对是最强源动力没有之一，承认么？
说到这里，想起3月28日中海顺昌玖里热销196亿的当晚，作为从业者的本能反应居然是：中海17.2万当天清盘的欢庆，是否听到了整个新天地板块房东们的伤心和唾骂？！特别是那些2021年买入二手房的新房东们。
事实上对上海近期豪宅贡献最大的群体，恰是二手房东们的坚持：毕竟人家能从30万单价坚守到如今还死死咬定25万不放是需要极大勇气和耐力的，何况还要天天应对中介的“劝降”、真假看房者的无底线砍价、甚至还偶有邻居因“憋不住”而砸盘的市场坠点单价不时出现，但在上海二手房价普降的大环境里，市中心豪宅还是相对坚挺的。
由来只有新房笑，有谁听到房东哭？！
二、时间换空间，一场价格（正挂）大挪移或正在进行
关于限购放开的争论是永远的流量话题，虽然可以就此延展为“放开或不放开”、“几时放开”、“放到什么尺度”等三个衍生辩论命题，所以会争吵到上海楼市管理政策“如你所愿”的那一天，但这一天不是所有人都期待的，至少管理者会相当审慎，因为他们考虑的绝不止市场这个单细胞问题。
换位思考一下：不同人有不同立场，也被不同的KPI所制约着。
上海全面放开？进门容易出门难——限购只要执行就行，放开限购却要考虑“如何带着镣铐跳舞”，管理层当然不会置若罔闻地听不到那些大小呼声，但他们也不会任由呼声摆布，换做你在那个岗位，你到底听谁的？
倒是目前有个隐含的动作值得关注：一边是新房每一批次的定价都“比上一批上涨几个百分点”，一边是二手房任由市场供求定价（涨跌）。
那么，面对被非购房群体广泛诟病却也被目标购房者奉若神明的“一二手倒挂”，目前政策的看似不作为，是不是要等待完成软着陆之后才顺应那部分民意呢？
在行情的软着陆，干预可能有什么诉求？
比如上海新天地的豪宅单价，目前新房17万对二手房25万，通过之前一年的新房限价逐渐放松，行情在“新房人工涨价&二手房听之任之”的单边动作，就此推演下去，是不是会逐步从开始以此双向走近的推演？
“18万对24万”→
“19万对23万”→
“20万对22万”→
“21万对21万”；
时间换空间策略，到了倒挂被逐渐消弭之后，让新房价格逐渐“没过”二手，实现价格排列的软着陆之后，就是真实市场水位了。
如果按这么说，之前陈述过的“今天新房定价就是未来二手房行情”的所谓新房（市场）指导价，是不是就应验了？
比如在新天地板块，“21万的并轨价”就是未来供需双方“身体是诚实的”默契，那么高于这个价格买进的，是不是就该“退而求自住”吧！
按照这个推演：之前买新天地的客户目前仍然是赚钱的也是安全的，但是“上升空间有限”也是不争的，投资性需求会朝捡漏而去，通过控制成本来保住盈利。除非——有除非。
纯属痴人说梦，权当一种猜想。
三、下半年的豪宅谜团，几对地壳运动正在运动
回到那个“揽金多少个亿的项目开了渠道”的话题讨论，业内特别是一线从业者其实对于上海豪宅的未来有点担心：
据不完全统计，2024年预计有100个单价10万+新房项目（在售&待售），其中黄浦、静安、虹口等市中心内环内风貌别墅约42个，叠加近年来市中心优质地块供应累积下来的存量（上海市中心城市更新类豪宅存量达300多万平方米），结合过往上海3000万以上豪宅项目每年成交仅1000-2000套，豪宅类项目去库存压力较大。
其实，即使“全身都软只有嘴硬”的那几个声嘶力竭也知道按照上海楼市的日常去化，面对豪宅的去库存只有两个办法：消极的办法是部分房企“知趣”地错峰上市，也给富人一个时间换空间；积极的对策是（呼吁）上海限购彻底放开，让全国乃至全世界的富人来——帮助上海去库存！
抛开富人的意愿和选择，就供应端来看，内部的几对矛盾也在走一步看一步：
首先是量和价的角力。
未来豪宅上市的房企积极性、上市节奏、管理层定价，势必要参照“前一批次”的动销情况，就目前而言在上一个月的豪宅火爆之下，单价突破18万甚至冲击19万的信心是毫无疑问的，但偏偏上海新房第五批次里只有一个“10万+”在售：这个项目是幸运的，赢得了各方对后市判断不一的空窗期。
问题是：假设第六批次有豪宅重启放量，单价继续有提升，市场依然值得看好，只要二手房东们继续“咬定25万不动摇”，对自身利益的牵恋，却在事实上掩护豪宅新房的热销，只是随着新房和二手房价差的逐步“缩减”，销量和流速能不能被继续保障？
其次是风貌别墅和大平层的角力。
除非如他们所愿的“上海富人是取之不尽用之不竭的”，否则下半年风貌别墅的上市扎堆，也会在供应端掀起一番内战：如果客户是有限的，那么风貌别墅定价要是“不知趣”地远远高于大平层，反而有利于大平层的去化，当然风貌别墅是以牺牲自己为代价在掩护；但如果风貌别墅和大平层的单价（定价）未拉开距离，别忘记前者或多或少都有灰色空间，都有附赠面积，如此敌消彼长地摊销下来，风貌别墅和大平层除了产品类型之下，在性价比端口其实已经产生内部纠结了。
别再说什么“两种产品是两种客群”，在消费降级的向下兼容里，富人是有钱但不傻，性价比思维只是不说出来而已。
目前来看，风貌别墅产品比大平层更需要——上海彻底放开限购，以此导入外来购买力，否则在供大于求的背景下，风貌别墅更容易成为群体性的无名英雄。
豪宅是城市地标，热销固然能树立信心，但唤起楼市的整体预期，还得看刚需。
之前的上海临港金山奉贤青浦等限购政策放松一条口子，并未能引发想象中的“新上海人买空上海外环”，那么四月的上海豪宅神话会不会侧面鼓舞刚需？
现在豪宅面临自身的未来问题，对于限购放松乃至放开的主张欲望更为强烈，但正如限购不是万能的（限购限价限售限贷并没有让上海房价遏制甚至下跌，今日的下跌恰是成交缩量导致的价格踩踏所致），那么限购放开是不是万能的呢？
看多力量在和唱空阵营的骂战中，有一句百试不爽的狠话：“你敢放开限购试试看”，像极了我们小时候打架，输了的一方趴在地上对着远去的胜利者捍卫尊严：“有种你别走”，这话只能在对方已经走远且绝对听不到的条件下才能说，才敢说。
