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时隔一个多月月又跟大家见面了，今天的宣汉房地产市场让我都有些惊叹，因为宣汉的住宅单价上万了！上个月我还在讲宣汉目前的房地产市场相对健康，但是现在的房价我不敢乐观。

先以宣汉的城市商业集中的区域来讲，宣汉的房地产发展之初（90年代），宣汉是中心地段当之无愧的是街心花园、灯光球场、上城壕、下城壕，但这些地段在房地产发展之前已经建好，几乎所有楼房都属于企事业单位所建，或集资建房，没有形成商品房买卖的过程。但在当时从乡村进入城市的人来讲，这些地段就是大家都想住的地方。但这片区域城市建筑秘籍，居住光线差，私密性较弱，安全性弱，建筑结构较落后，“低楼层潮湿，高楼层难爬”；所以居住体验并不是很好。

90年代中期，宣汉新汽车站的建成，石岭路开始了大规模的建楼，各个乡镇进城买新房的购房者大部分选择了这一路段（也就是现在的华融社区），以前住街心花园，东门广场，江口的民众也大多向上转移。这一区域也是居住人口最多的一片区域，也是居住人口多造就了后来的巴人广场。这边城市道路更宽，规划就更加合理，虽然也是步梯房，但是建筑结构逐渐转型“框架结构”和“框剪结构”，也逐渐出现了电梯房。缺点就是无绿化园林，公路车流量噪音较大。

往后随着新宣中的选址，房地产市场形成，宣汉规划向西发展。随着快速通道的建设，开发商紧抓住了此时的机会，尚书苑、金鼎苑、聚城峰华一、二、三期、世纪金城、公园城、龙城一号、聚亿金融城等相继出现，形成了一个大的居住群，西区也成了购房者“品质居住区”的形象，除2015年的短暂“疲软”外，每年房价也随一个楼盘一个楼盘的开发快速上涨。

大量的人流也随之迁移到了西区，金鼓广场的开业形成了新的商业中心，金鼓广场也是第一个宣汉的综合商场，但由于后期巴人广场（更专业的商业团队）的竞争，和金鼓广场本身的物业形态的局限，金鼓广场相对落寞了。新城区就此开始形成规模，人气也逐渐兴旺。

这里跟大家讲一下我定义的宣汉的新城区与老城区，如下图所示，以洲河大桥为界，大桥以东为老城区，大桥以西为新城区，外加一个北部新区。随着新城区的道路、建筑、市政公园规划更加现代化，逐渐形成的商业圈，让更多的人流涌入，商业租金也开始上涨。此时的老城区街心花园租金开始下降，在2010年之前街心花园的门市租金最高的每月达150元-200元/㎡，2016年租金降至100元-125元/㎡每月。目前商业租金最高的是“巴人广场商圈”，步行街门市最高达250元/㎡每月。这里要提一下巴人广场的住宅，当时最高价格达到6000元/㎡，是相当高的，但巴人广场的居住品质很差的，无大型小区绿化园林，物业管理复杂，最重要的是车流和“广场舞”，噪音相当严重。

北部新区，今后以新的宣汉客运中心为枢纽，连接南坝至达州的快速通道，交宣胡路及高速入口，规划宣汉最大公园-“王家沟森林公园”（不是明月大桥东方的那个森林公园）。这边从14年的艺联开始，主要以商业（专业市场）为主，但因为宣汉的房价涨幅过快，要满足“刚需”，“公寓”开始大量涌现，特点是价格实惠，居住安静。

上个月跟大家提过，不动产的价值最主要是地段价值，这点是毋庸置疑的，住宅的地段价值主要体现在学区、视野景观、商业配套及市政配套（交通条件、休闲公园）。除地段价值之外，当然还有户型（赠送面积）、小区园林、楼盘外部整体形象（外立面）。这里给大家讲个人认为地段价值最好的三个楼盘（按开发时间顺序讲），当然每个楼盘也不是十全十美的，都各有一些小缺点在。

第一个：尚书苑

2008年的“尚书苑”可以说是宣汉房地产跟上“全国房地产疯长阶段”的标志性楼盘。

尚书苑的主要价值是学区，与新宣中就是隔街相望的距离，到目前因为学区房，的确是增值不少；楼盘整体坐北朝南，视野之内山水尽收眼底，朝向和景观确实让其他楼盘的住户非常羡慕的，有点小江景房的意思；购物相对也比较方便，有临近的金鼓广场。

这个楼盘的户型设计是也算得上是“赠送面积”的先驱楼盘，当然现在其他楼盘把这点也是发挥到了极致。

其缺点也是业主很头痛的--小区没有地下车库。

第二个：聚城峰华三期

2014年开盘的聚城峰华三期跟尚书苑相反，处在宣汉房地产市场的“疲软阶段”，所以当时能买到聚城峰华三期的业主，他们的增值是相当高的。

聚城峰华三期有公园环绕，楼盘整体为独栋排列式，所以视野和私密性都很不错，视野范围内能看到插旗山、百节溪公园和部分洲河，视野相对是比较开阔的。

唯一的不足就是小区园林景观配置比较低。

第三个：金融城

可能很多人要问，为什么是金融城，可以是“公园城”啊！金融城因为地价的原因，也是让宣汉的房价发生了跳跃式的增长，但现在的业主应该是不经感叹“当时看是很疯狂，此时感觉是好房”，为什么这样讲，应该是大部分买房的人知道，就是此楼盘的赠送面积和送车位，会算账的业主你能算明白的吧，房价不算高，并且很有增值空间。

楼盘有配套的比较有名的私立学校-”泡桐树“

这个楼盘虽然不是真正意义上的”四代房“，但是在户型设计和整体外观上，是凸显了”四代房“的有点的。户型赠送面积超大，大露台，”空中花园“确实很让人向往。

金融城与百节溪公园紧密相接，楼盘整体坐西朝东，视野范围内是能看到公园、插旗山、笔架山。

个人认为这个楼盘最好的应该是”居民素质“，小区的”居民素质“也是业主居住的人文环境的一部分，据我了解这里面的业主”非富即贵“，这个楼盘公路对面是今后宣汉的重要”行政“区域，政务大厅就在此处，办事也比较方便。公务办事会带来大量的人流，此楼盘的商业今后也是有很大潜力的。

这个楼盘缺点是中庭小、私密性较差。

谈大家最关心的，关于房价，买不买？买哪里？

当然这些我只能给大家建议，因为我不能准确的预判房价的走势，也不能带倾向性的给你推荐，我会中肯的给你建议。

目前宣汉新开盘的楼盘单价都是在1万左右，确实让人”压力山大“，包括这两个楼盘开发商自身也是”压力山大“，那我现在客观的给大家作一个简单分析，我不提楼盘名字（分别以R楼盘和T楼盘命名），我分析后大家自然会明白我说的哪个楼盘。

R楼盘，位置在聚城峰华一期和三期之间，已经有了成熟商圈，购物方便，小孩上学方便，各类配套相对成熟；楼盘整体以坐西朝东依次向插旗山方向排列，小区中庭较小，视野受聚城峰华一期和”安置房“影响较大，赠送面积在一半左右，送车位，单价在1.1万元/㎡左右。

T楼盘，位置在新建中医院背后，目前看是西区边缘位置，有规划中的学校，配套还不够完善；楼盘中庭较大，楼盘整体坐东朝西，容易西晒；赠送面积一倍左右，不送车位，单价1.1万元/㎡左右。

如果撇开房价（假设他们的房价在能接受范围）选择，”刚需“肯定要选R楼，”改善“就选T楼盘。为什么？”刚需“一定要选择配套成熟的地段，小孩儿读书也是关键，还有车位是现代住宅的一部分，更重要的是大部分”刚需“几乎是拿出所有积蓄买房，所有”刚需“要选择地段。

但就目前的房价来说，我的建议是”房价过高，可以等等看！“

最后大家也不要悲观，我来给大家谈谈”投资机会“。

在今天宣汉如此高房价的环境下，宣汉将会出现更多的”公寓“（直白一点就是商业性质的住宅），这里要给大家提一下，其实很多人纠结商业40年-住宅70年这个问题，我作为一个从事房地产行业的”笔者“告诉你，如果你是”刚需“（就是自住），这点对你还真没什么影响，房子没有几个家庭是住超过30年的，只有农村的院子才有几代同堂的，特别是现在的商品房是没有的，中国建国才70周年，中国房地产业才发展多少年？从房地产市场形成，相关法律政策拟定至今，有超过年限的楼盘没有？到了年限又是什么政策？

所以建议：买不了1万的住宅，可以考虑几千的”公寓“。

北部新区大多属于”商业用地“，以后也逐渐会有”住宅“出现，重要的是北部新区的”地价“便宜！开发楼盘的话价格不会太高，价格低才会有机会增值，而不是买贵的才是好的。新客运中心的运行和”王家沟森林公园“的建成，也会让北部新区成为新兴的发展区域。

所以个人认为”北部新区“是目前的一个”价值洼地“。

希望大家还有问题需要咨询的可以关注我！私信我！