居礼房产—居礼华庭房价
昨天有读者留言，榕南礼居二期备案了，定位小户型，对比建总领筑南地块的小户型，哪个选项更优，下面来聊聊。
榕南礼居二期：备案均价2.84W，出推62、77平米，商品房合计42套，全部跟安置房混合一个楼栋，有意向需要注意。
7号楼：商品房22套，安置房55套，公摊18.3%，商品房均价2.79W，户型62平米
8号楼：商品房20套，安置房70套，公摊20.4%，商品房均价2.89W，户型77平米
分析：对于项目而言，二期分成两个地块，这次备案位于右侧地块，由于是2014年协议出让地块，地块要求配建安置房，比例高达63%，虽然当时没有安商房的概念，不过按目前的情况来看，可以按混合安商房理解。
对于当初售楼部宣称价格参考中骏世界城璟悦，当时中骏3.4W精装，以为扣掉精装项目大概3W左右，不过最终备案价还是低于预期。
项目预售了很久，当初甚至还被报道要求捆绑车位，不过领证时间较晚，目前的楼市已经不可同日而语，就算目前价格有所下滑，但是预计去化也不轻松。
从这两栋住宅的价格来看，7号楼商品房位于02，03单元，定位62平米的两房产品，8号楼商品房位于09，10单元，定位77平米三房产品。对于8号楼，特殊在于1-4层是商业，有较大影响。
对于这次的备案价格也非常奇特，虽然均价8号楼更贵，原以为是因为有西端头的户型，单价更高所致，但是查看详细备案表之后，非常奇怪，西端的价格是全部商品房里面最低的，比同楼从09单元便宜3500，可以说非常惊人。
对于项目而言，2.84W的均价，对比周边看看：
1、中骏世界城二期：精装备案价3.4W
2、榕南礼居一期：二手挂牌价2.9W
分析：对于这两个项目，对比中骏而言，差价近6K，差异在于中骏是纯商、带精装，社区也更大。当然目前中骏是否值得这个价，去年项目一期热销，而如今市场已经出现比较大争议。
对于榕南礼居一期，应该是最好的参考，一期目前二手价格有所下滑，去年看成交价格在3W，而最近看挂牌已经到了2.9W左右。
对比而言，一期划片施程小，对口九中，而目前二期不一定能划片，加上一期是纯商，二期是混合安商房，这时候再去比对就会发现二期就算2.84W，好像也不香了。
当然如果有关注土拍，上个月周边拍出了一幅袖珍地块，宗地2022-09号，面积7.35亩，容积率1.8，指导价2.9W，纯商无精装要求，被欣隆盛底价拿下。
对于这个地块劣势在于面积非常小，不过对比榕南礼居二期，没有太大差异，这时候已经有一个纯商指导价2.9W存在，对于这个混合安商房2.84W，很明显更没有优势了。
上面聊到一期最近价格下滑，这时候有个很有意思的话题，当年一期2016年5月开盘，折后均价1.9W，当时正值上一轮楼市启动，如果按以前的理解，2016年初的时间点，在福州买房，大概率都是赚的，无非是赚多赚少。
那就来计算看看：6年时间，按5%复利计算，综合利息34%，相当于保本价2.55W，加上等费用，2.6W左右，对比如今2.9W的挂牌价，当然个别平台甚至出现了2.7W的挂牌。
当然其中肯定也有自住的成本存在，计算都是比较极限的想法，不过正好看到挂牌房源是毛坯，所以按此计算。
对于市场，如果仅仅看到2.7W，甚至3W的挂牌价，对比当初1.9W的价格，可以说很容易觉得赚了很多，但是实际计算之后，在上一轮楼市购房，如今也仅仅是赚个寂寞。
对于二期主打刚需小户型，这是项目目前最大的特色，由于市区大部分新盘都是89-95的三房做起步，比如周边的中骏，95平起步，加上精装3.4W，一套连廊小三房，总价已经要求320W。
很明显这些项目对于刚需根本没法看，对比项目，本次备案62，77平米，加上2.84W均价，总价在170-240W，很明显门槛低了很多。
目前区域有小户型的项目，就属建总领筑，南地块只有两栋住宅，主打42、65、80、82平米，预计均价2.65W左右。
两个项目相同点在于都是袖珍地块，社区基本忽略。
不同点在于，榕南礼居二期，紧邻地铁三叉街站，交通优势较好，加上南面就是中骏世界城商圈，从区位来说，很明显榕南更好。
建总优势在于纯商，价格相比也更低一些，社区也没有大型商业配建等。
对于两个项目的差异也比较明显，对于这种刚需小户型，个人更倾向区位配套，所以更倾向榕南。
只不过项目通过上面的对比，很明显也没有啥性价比，这时候再去对比建总，突然觉得建总好像也没啥性价比了。
不知道对此，大家有什么看法？
对于项目而言，二期优势在于主打刚需小户型，门槛较低，周边有地铁，商圈，区位优势较好，劣势在于混合安商定位，居住影响较大。
目前备案价虽然比预期低了一些，当初预售甚至还要求捆绑车位，只不过如今对比周边市场，项目性价比也不再高。
对于楼市也是很奇特，当初觉得项目不算夸张，建总的小户型也有一定特色，只不过如今对比项目一期的挂牌价之后，突然觉得新盘是否值得溢价，确实是值得商榷。特别对于这种定位和前几年没有差异的新盘，从选择来说，建议多对比二手。
