房产安长—房屋安全

2024-06-02 18:45:41

一、裁判理由：

北京市第三中级人民法院，涉案七份《中国乐谷音乐休闲公园项目拆迁腾退补偿协议》有安长万和东高村镇政府的签名和盖章，现有证据不足以证明该协议签订存在欺诈、胁迫、趁人之危或重大误解等影响合同效力的情形，应当认定系双方当事人的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应遵循诚实信用原则，依约恪守履行。

二、案件详情：

上诉人（原审原告）：

1. 撤销一审判决，发回重审，或改判支持安长万一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由东高村镇政府负担。

被上诉人（原审被告）：

东高村镇政府辩称，同意一审判决，不同意安长万的上诉请求。

三、法院审理查明：

一审法院认定事实：安长万与其委托诉讼代理人张福英原系夫妻关系，涉案地块均是在双方婚姻关系存续期间分得或承包的，二人于2000年离婚，离婚时双方对口粮田和承包地未进行分割。张福英代理安长万陈述，承包地是安长万和张福英的共同财产，其家庭承包了2.3亩口粮田，不足0.3亩菜园地，0.43亩白地，张福英承包了四块地，面积分别是1.1亩、0.59亩、不足0.2亩、0.64亩。

2016年，因中国乐谷音乐休闲公园项目，需占用位于大旺务村的土地，安长万的土地也在占用之列。2016年9月18日、19日，调查人对安长万的涉案地块进行了地上物登记调查，并制作了地上物登记调查表。2016年11月1日，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司对安长万的承包地进行了地上物评估，形成了地上物作价补偿通知单。

2017年1月15日，东高村镇政府作为甲方与乙方（户代表）安长万签订了编号为第2-1128号的《中国乐谷音乐休闲公园项目拆迁腾退补偿协议》，其中约定：因中国乐谷音乐休闲公园项目，需占用乙方所承包的土地，甲方委托北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司按照新修的《平谷区集体土地非住宅房屋及地上物拆迁补偿指导意见》的文件精神对乙方所承包地块的地上物及附属物进行评估，根据登统和评估结果，甲乙双方经过协商，现就乙方地上物等补偿事宜达成如下协议：1.土地流转的约定：本协议生效后，乙方与村委会原签订的《土地（果树）承包合同》权利义务即终止，由乙方与村委会重新签订《农村土地承包经营权流转委托合同》；2.补偿方式：本次拆迁补偿方式为货币补偿；3.补偿款合计：根据评估机构的评估结果，乙方拆迁补偿款为评估补偿费、补助费和奖励费三项之和，总计为1070181元，其中评估补偿费为958437元、奖励费为111743.7元、控制“四抢”奖（承包面积1.59亩）15900元、提前签约奖95843.7元；4.款项支付：协议生效后，甲方于生效之日起十个工作日内向乙方所提供的账户支付拆迁补偿款50%，即535090.5元，剩余50%补偿款待乙方将地上物全部清除完毕后十个工作日内付清；5.违约责任：甲方未按照本协议第三条约定支付乙方款项的，每延迟一日，应按未支付款项的千分之一向乙方支付违约金，乙方于本协议生效后十日内自行将评估范围内的非住宅房屋及地上物（除材树外）全部自行清理完毕，逾期视为乙方自动放弃，甲方有权自行处置；6.本协议生效后，乙方不得再向甲方、村委会及施工单位等相关部门提出其他任何要求，乙方不得以任何形式和借口阻挠施工，否则乙方须赔偿因阻碍施工给工程项目造成的直接和间接经济损失；7.本协议经甲乙双方签字盖章后成立，本次拆迁补偿以全部涉及农户为单位计算预签拆迁补偿协议生效比例，预签拆迁补偿协议的生效比例为85%，全部涉及农户在预签约协议期内预签拆迁补偿协议达到比例后，本协议生效；8.本次拆迁补偿以全部涉及农户为单位计算预签拆迁补偿协议生效比例，预签拆迁补偿协议的生效比例为85%，全部涉及农户在预签约协议期内预签拆迁补偿协议未达到比例，拆迁补偿工作自动终止，本协议不生效。落款处东高村镇政府和乙方（户代表）安长万进行了签字捺印。同日，双方还签订了编号为第2-1129、2-1130、2-1131、2-1132、2-1133、2-1134的《中国乐谷音乐休闲公园项目拆迁腾退补偿协议》，协议条款基本一致，仅在补偿款部分结合土地面积和评估结果进行了相应调整，其中2-1129号协议中，乙方拆迁补偿款为评估补偿费、补助费和奖励费三项之和，总计为64064元，其中评估补偿费为56240元、奖励费为7824元、控制“四抢”奖（承包面积0.22亩）2200元、提前签约奖5624元，相应地款项支付中50%合计32032元；2-1130号协议中，乙方拆迁补偿款为评估补偿费、补助费和奖励费三项之和，总计为46569元，其中评估补偿费为38426元、奖励费为8142.6元、控制“四抢”奖（承包面积0.43亩）4300元、提前签约奖3842.6元，相应地款项支付中50%合计23284.5元；2-1131号协议中，乙方拆迁补偿款为评估补偿费、补助费和奖励费三项之和，总计为214401元，其中评估补偿费为185274元、奖励费为29127.4元、控制“四抢”奖（承包面积1.06亩）10600元、提前签约奖18527.4元，相应地款项支付中50%合计107200.5元；2-1132号协议中，乙方拆迁补偿款为评估补偿费、补助费和奖励费三项之和，总计为20999元，其中评估补偿费为13599元、奖励费为7400元、控制“四抢”奖（承包面积0.54亩）5400元、提前签约奖2000元，相应地款项支付中50%合计10499.5元；2-1133号协议中，乙方拆迁补偿款为评估补偿费、补助费和奖励费三项之和，总计为72649元，其中评估补偿费为60226元、奖励费为12422.6元、控制“四抢”奖（承包面积0.64亩）6400元、提前签约奖6022.6元，相应地款项支付中50%合计36324.5元；2-1134号协议中，乙方拆迁补偿款为评估补偿费、补助费和奖励费三项之和，总计为11691元，其中评估补偿费为6991元、奖励费为4700元、控制“四抢”奖（承包面积0.27亩）2700元、提前签约奖2000元，相应地款项支付中50%合计5845.5元。经一审法院调查，全部涉及农户在预签约协议期内预签拆迁补偿协议达到85%的比例，以上协议均生效，且涉及款项均已发放到位。

2019年8月20日，安长万曾以土地承包经营权出租合同纠纷将东高村镇政府、大旺务村委会起诉至法院，主张评估单上记载的事项与现场确认结果不一致，评估价格标准不对、记载的地上物有减少、评估有落项等，要求对涉案七个地块进行重新评估，东高村镇政府持相同答辩意见不同意安长万的诉讼请求，后安长万于2019年11月16日申请撤回起诉，一审法院依法裁定予以准许。在该案件审理过程中，安长万的委托诉讼代理人张福英表示，双方离婚，但对于承包地未进行区分，评估的时候安长万、张福英双方均在现场，评估后签订了拆迁补偿协议，且对东高村镇政府提交的拆迁腾退协议、地上物登记调查表、地上物作价通知单、补偿款发放统计表的真实性均认可。

本案中，安长万仍然主张有0.6亩口粮田上的地上物未评估、对承包地的评估中有四块落项，包括三个春棚、一块口粮田上的核桃树和杨树未评估，要求东高村镇政府按照2016年的评估标准，根据原始的评估单据和录像进行重新评估，并在评估后给予补偿。东高村镇政府持上述答辩意见不同意安长万的诉讼请求。

四、争议焦点：

涉案拆迁腾退补偿协议是否真实有效，安长万是否有权要求重新评估并主张补偿。

五、法院认为：

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。本案的争议焦点问题有三：一是诉讼主体是否恰当；二是涉案七份《中国乐谷音乐休闲公园项目拆迁腾退补偿协议》效力如何认定；三是安长万签订涉案合同，是否构成重大误解。

就争议焦点一，根据查明的事实，涉案地块进行拆迁腾退是个长期的过程，在此之前安长万与张福英已经离婚多年，但双方均未向拆迁人东高村镇政府报告离婚事实，张福英也称双方未到村委会进行分户，承包地未分割，在签订《中国乐谷音乐休闲公园项目拆迁腾退补偿协议》时，安长万是作为户代表签字确认的，结合评估时张福英自认双方到场情况可知张福英对涉案地块的拆迁腾退以及签字补偿是充分知晓的，现主张补偿协议上只有安长万一方签字不合法，对此并没有提交证据证明安长万的签字行为对张福英构成无权代理。退一步讲，如果认定安长万构成无权代理，那本案的诉讼主体应该是张福英，而非安长万，现在安长万提起本案诉讼，一方面主张自己在《中国乐谷音乐休闲公园项目拆迁腾退补偿协议》上的签字行为构成无权代理，另一方面又以合同当事人的身份主张就未评估项进行评估补偿，显然是矛盾的。

就争议焦点二，从安长万与东高村镇政府签订的七份《中国乐谷音乐休闲公园项目拆迁腾退补偿协议》的内容和性质看，该合同签订之前，拆迁人东高村镇政府委托评估公司对涉案地块的地上物进行了调查、登记、作价，张福英代理安长万表示有未评估地块、已评估地块有落项，但对此并未提交确实充分的证据。东高村镇政府表示评估作价并非完全按照评估地块内现有的全部物品进行作价，而是特定项目有规定的标准，比如统计日光灯的数量，评估的标准是根据大棚面积，按照20平方米一个进行计算，并非按照实际数量进行登统作价，一审法院认为东高村镇政府的解释合理，应予采纳。同时，涉案七份协议性质上属于民事合同，该合同基于前期对被拆迁地块的地上物调查、登记、作价，双方当事人就被拆迁地块的地上物补偿金额协商一致，达成了一致意见，签订了拆迁腾退补偿协议，且涉及款项已经支付到位，目前安长万或张福英并未提交证据证明签订合同时存在欺诈、胁迫、趁人之危等行为，故签订涉案七份拆迁腾退补偿协议是双方当事人的真实意思表示，依法成立且生效，双方均应依约履行合同义务。

就争议焦点三，安长万主张存在未评估项和落项，对协议上载明的补偿金额存在认识错误，那安长万签订涉案协议是否构成重大误解，如果构成重大误解，安长万是否还有救济权利。首先，对于是否存在重大误解，是否存在应评估补偿而未评估补偿的情况，安长万未提交证据证明，目前涉案地块当时的评估现场也不复存在，没有办法重新评估，安长万主张由东高村镇政府提供原始的评估单据和录像，同时根据东高村派出所出警时的现场录像进行评估，东高村镇政府认为自己已提交的地上物登记调查表和地上物作价补偿通知单均为原始材料，且东高村派出所的录像发生在2020年，并不能反映当时的情况，故对于构成重大误解，安长万未提供证据予以证明。退一步讲，即便具备重新评估的条件，依法进行了重新评估，认定构成重大误解，根据我国法律规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。撤销权的行使，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内行使，逾期没有行使的，撤销权消灭。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。该条款规定了基于重大误解行使撤销权的期间为三个月，最长保护期间为五年，且该三个月为除斥期间。安长万在签订合同后三个月内并未基于重大误解行使撤销权，目前也已经过了最长保护期五年，故对于安长万的诉讼请求，一审法院难以支持。

综上，一审法院判决：驳回安长万的诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，综合双方诉辩意见以及查明的事实，本案二审争议焦点为，涉案拆迁腾退补偿协议是否真实有效，安长万是否有权要求重新评估并主张补偿。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

本案中，安长万上诉主张涉案土地地上物评估存在未评估项、落项等，要求东高村镇政府按照原始的评估单据和录像进行重新评估，并在评估后给予补偿。对此本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案七份《中国乐谷音乐休闲公园项目拆迁腾退补偿协议》有安长万和东高村镇政府的签名和盖章，现有证据不足以证明该协议签订存在欺诈、胁迫、趁人之危或重大误解等影响合同效力的情形，应当认定系双方当事人的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应遵循诚实信用原则，依约恪守履行。涉案合同签订之前，东高村镇政府委托评估机构对涉案地块的地上物进行了调查、登记，安长万及张福英均认可在评估现场，就安长万所主张的原始评估单据和录像，东高村镇政府称原始单据均已提交且不存在相关录像，而现有证据不足以证明涉案协议存在未评估项和落项。现涉案款项已支付到位，安长万推翻其对相关协议所约定补偿内容的签字确认，要求重新评估，但并未提供充分有效证据对其上诉主张予以证明，本院对此难以支持。

六、审理结果：

驳回上诉，维持原判。

房产安长—房屋安全

张军主任律师

中国政法大学民商法硕士，北京安博（天津）律师事务所主任，天津市公共关系协会副会长、天津市律师协会刑事专业委员会委员、天津市律师协会参与化解和代理涉法涉诉信访案件律师服务团成员、天津市河东区司法局民法典宣讲团成员、天津市河东区法律援助中心刑事辩护律师库成员。主攻诉讼业务，擅长刑事辩护、刑事合规、知识产权诉讼、合同纠纷、经济纠纷，具有证券、基金、期货从业资格。

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