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一、房地产市场观察与小结

1、市场需求

锡市2019年至2022年，4年住宅成交152.7万㎡，年均成交量为38.17万㎡，2020年最高成交量是50.85万㎡，2022年为33.6万/㎡，同比下降17.7%。2023年第一季度住宅成交77000㎡，同比增长28.9%，5月份开始市场下行压力陡增，成交普遍下滑放缓。

2、市场供给

锡市住宅市场目前在售项目39个、未售项目11个，共计50 个。未来3年内住宅存量待售约260万㎡以上，去化周期需要5～6年时间。2023年新开工项目骤减，大多为在售、续建项目。2022年住宅土地供应6宗，土地面积5.048公顷，最高成交价179.19万元/亩；2023年暂未供应新地。

3、市场价格

锡市住宅价格2019、2020年涨幅较大，分别涨幅20%、11.4%，2021、2022价格稳定，2022年住宅均价5029元/㎡，2023年第一季度住宅价格4987元/㎡略有下降。

4、市场难点与痛点

①项目开发同质化严重。主要表现为设计水平较低、开发理念滞后，

户型陈旧、缺乏创新。市场开发水平仍停留建高层住宅楼3.0时代，绿色、智能、被动房等高科技含量住宅尚无人涉及。

②在售商品房大多为毛坯房，精装或全装房少而又少。

③大量地下车位闲置，开发企业大量资金沉淀。

④物业管理用房、社区办公用房、活动中心配置过高，分别为小区总建筑面积的7‰、7‰、8‰，远超国家规范规定。

⑤预售资金监管政策过紧，开发企业资金投入压力陡增。

⑥项目工程质量一般，销售价格偏低无法支撑高品质投入。

5、市场关注点

①学区房依然很重要；

②工程质量和细部做法，尤其门窗、电梯、入户大堂、外墙保温等；

③开发企业信誉度；

④宽厅通透、层高高的户型；

⑤小区绿化、周边环境；

⑥低首付、贷款利率下浮。

6、2023年市场趋势预测

国家“房住不炒”总基调不变、“稳地价、稳房价、稳预期”总方针不变，2022年国家政策频出。2023年一季度积累的需求集中释放，到了二季度，市场修复动能有减弱之象，需求释放表现出明显的“脉冲式”特征，行业整体预期又陷入到负向循环中，出险企业再度涌现，连最初展期的企业也正式进入违约房企之列。

锡林浩特市虽属五线县城，却是锡林郭勒盟盟府所在地，具有医疗、教育、政治、文化、交通优势，对盟府外旗县人口有吸纳作用。5000元/㎡房价没有泡沫，即可保证开发商取得利润又可以约束开发商做出好产品。预测2023年锡林浩特市房地产市场：

①住得好高标准改善性购房需求占主导，140㎡三室户型仍是主力；

②开发企业投资动力不足，上市供应量将减少。

③受经济下行压力、收入降低、房产税等影响，购房人住房消费信心不足，成交量从第一季度小阳春后5、6月份已下滑放缓，预测2023年住宅需求约40万㎡，约3000套。

④预测2023年住宅均价在4950～5050元/㎡之间，总体略有下降但保持稳定；市场价格分化将加剧，受项目区域、地价、品牌、质量、周边环境等影响，住宅价格从3500元/㎡到7000元/㎡不等。

⑤保交楼压力仍然存在；

⑥受预售资金监管政策影响，仍发生工人讨薪等社会事件；

二、房地产市场稳定发展建议

1、坚持正确舆论导向，及时公开全市房地产市场供给情况、销售情况及销售价格等权威信息，引导居民准确认识市场形势，树立理性消费观念；

2、按新区、主城区（杭盖路以西）、城东区（杭盖路以东）三个区域细分市场，根据销售去化周期动态控制市场供给量，以12～18个月去化周期为合理区间，18～36个月时适当控制、大于36个月暂停供给；

3、建议修改预售资金监管办法。首先，预售资金监管池的做法不可取。预售资金监管的目的是保证预售资金用于工程建设，在完成规定的工程节点时，企业已经投入相当的资金，预售资金应按已完成工程比例拨付给开发企业，也就是说，收到多少预售资金就应该以此为基数、按节点比例拨付开发企业。其次，资金监管政策执行时需灵活、有担当。比如，因施工要求无法完成施工洞口外立面装饰，在申请工程外立面装饰节点变更时无法通过主管部门审批，开发企业无法拿到相应资金，待完成施工洞口外立面装饰时工程到了竣工验收节点，政策执行过于死板。

4、加大完善市政基础设施力度。比如，新区污水排水亟待解决。

5、加大教育投入力度，提高教育水平，多考出清华、北大的学生，用教育发展拉动房地产发展；

6、依靠旅游拉动房地产，加大草原明珠宣传力度，与海南结对子，“冬天住海南、夏天来草原”，把锡林浩特的房子卖到全国去。

7、成立房地产协会，利用协会力量对开发企业信用进行评价，对小区质量进行评比，督促开发企业练内功、提水平、造好房子；

8、尽快出台锡林浩特市城市居住区规划设计管理实施细则，项目规划由审批制变成备案制。在强制性规定范围内给予开发企业、设计单位足够的变更、调整权，因为市场在变、认知也在变；

9、尽快开展城市公共区域停车场收费管理系统，加大力度整顿城市道路违法停车、小区内乱停乱放行为，鼓励地下停车库（位）的销售、出租和使用，确实发挥地下停车的作用；

10、真正优化开发企业营商环境。在容缺办理开发手续、使用预售监管资金缴纳城市配套费、施工监督动辄停工等方面急企业所急，为企业排忧解难，从而提振企业信心；

11、积极推动银行开展房地产项目开发贷款，打通办理在建工程预抵押通道，满足开发企业合理融资需求，解决预售资金监管带来的资金压力；

12、推出契税先征后返等政府购房补贴政策，进一步提振住房消费信心。

13、为盟市级优秀员代表、劳动模范代表、三八红旗手代表、优秀青年代表、优秀教师、锡盟好人等荣誉称号获得者；为见义勇为伤残人员、计划生育特殊困难家庭人员；为抗疫一线的医务工作者和社区工作者；为落户锡市的大学生、引进的各类人才发放购房券。一方面让守信市民和引进人才安居乐业，一方面拉动房地产企稳回升。