房产观澜(房产观澜KK写在房价暴涨前)

本作者可为买房粉丝争取到最低价格和优惠

按照价格来分，目前龙华在售的新盘大致分为三个梯队：

1、北站、红山、上塘，价格7.2w左右

2、民治6.5-7.5w，老龙华中心6-6.5w

3、清湖6w，观澜5.5w。

这样的价格分布，基本遵循一个从南到北的情况排布。而如果从总价来分，基本是面对500w-800w的一个情况。

而如果价格太往上，就不太建议了。因为每个片区都有自己的房价天花板，除非你自己对面积要求比较挑，否则建议飞到南山或者前海、宝中。

而购买这个片区的人群，以25-35岁的青中年群体为主，家里/自己有点钱但明显不多，大部分在福田、科技园、坂田上班，以IT狗/金融狗/电商狗为主。

对比其他片区同总价新房，作为宇宙中心、福田的后花园，龙华整体的均衡性较强，而且学区/商业/地铁等利好加持，再加上地铁远期的规划（5期工程）、楼盘多、选择性广，是很多人的菜。

1、北站、红山、上塘

第一梯队的北站、红山、上塘，是龙华目前最热同时也是最成熟的区域，片区内的商品房小区大部分建成于2010年后，而大部分新建的配套也在这里。

北站主打商务，目前片区在售的楼盘包括热卖8成的超核中心润府、待入市的中海珑悦理、一直被称为“呼啸山庄”的保利龙誉花园、以及一直迟迟没消息的中州黄金台。

从这张图中，基本可以看出北站今年的供应有多大、竞争有多么激烈。

超核中心主力户型面积为99㎡-114㎡3-4房，总计510套，备案总价约674-879万/套。该楼盘最大的卖点是万润万象商业+华润品牌，整体看上去有点MINI悦府的感觉。

缺陷是99平的户型得房率一般，而预期好的精装最后也改成了毛坯。70%的得房率相对于隔壁的中海珑悦里，实用性方面差了一些。

前期一直蹭热点的中海珑悦里，户型88平、97平、100平、128平的3-4房户型，同样限价7.24万/平、总价预计630万+。88平-128平做3-4房，对应总价650万门槛，不知道带不带装修。

这两个楼盘争议最大的是华润99平的3房VS中海88平的三房，而且经常被拿来对比。戏剧性的是：对比之后，很多人直接去买了鸿荣源博誉府。

保利龙誉一直以来被“诟病”为龙华的呼啸山庄，也许是KOL过于夸大这个项目的缺陷，以至于忘了这个楼盘最大的优点：

在整个龙华，如果你想550W总价买龙华第一梯队的3房，而且还是深外龙的学位+精装，保利龙誉确是不错的选择。

至于地铁噪音问题，如果实在介意可以看二期，这里面有72平和91平的户型，朝向与噪音会好很多。

至于中洲黄金台这块比较复杂的地块，据说有30年土地纠纷和股权纠纷，有网友爆料黄金台定名为中洲迎玺花园，预计会提供3000套住宅，户型未知。

再往北看，红山和上塘之间，有安宏基天耀、中海闻华里、深业颐樾府和卓越柏奕府等新盘。这里面是值得关注的是安宏基的天耀府，总价预计在700万左右，在红山的核心西板块。

户型主要包括97平-112平-135平，根据网上流出的户型图来看，整体得房率在75%左右。据说这个楼盘可能要批到8，至于这个楼盘到底香不香，还要看最终价格。

而鸿荣源博誉府，凭着北站超核的热点，最近也卖的不错，3月份据说卖了30多套。总价600万出头可以买红山3房，总价700万可以买3房2卫，带装装。而缺点也很明显：离地铁有一定距离。

至于中海闻华里，目前80多平500多万三房货量已清的差不多，余下的基本是90平以上的户型，总价去到了650w+。

而卓越柏奕府，主打的是刚改户型，户型整体偏大，最小108平的3房从去年年底到现在也已清了很多，现在想买入的价格整体也上浮了。

深业颐樾府在红北东部，地段在核心地段稍偏一些，住宅限价7.2万/平，如果想低总价上车+投资，可以看78平的3房户型，算得上红山目前上车3房的最低门槛。

如果想追求舒适度，可以看95平的户型。这个项目目前周边的二手大概在8万-8.8万之间，有一定的倒挂。

2、龙华中心片区

第二梯队为龙华中心区片区，这里是龙华区的传统老中心，聚集了龙华区数十个行政服务机构，是龙华行政的心脏位置、大商圈规划所在。

目前这个梯队较热的壹成中心十区和卓越和奕府，总价都是500w+~600w+，虽说两个楼盘都有一定折扣，不过两个楼盘550W+以下的货量整体不多了。

对比片区其他楼盘，十区赢在整个产品的设计，比如说85平做3房2卫，虽说得房率没有2期那么高，但放眼整个龙华新房市场，还是比较香的。

而卓越和奕府目前折后单价在6万左右，总价600w+，胜在品质感非常强。比一般刚需盘高一个档次，外立面采用铝板+LOW-E玻璃，高颜值外立面；

小区的大门刚刚做好不久，虽说比10万+的金茂府弱一些，但对于其他同片区的楼盘来说，品质感立马拉满。（可现场自行感受）

富基云珑府备案均价较高，但整体折扣力度非常大。首付140W就可以买龙华的4房，虽然项目周边没什么地铁要靠远期规划，但对于首付预算不多的人来说，以光明的价格买龙华，未尝不是一个选择。

华侨城四海华亭差不多是去华龙华热度最高的盘，因为价格便宜，总价500w左可以买这里的3房，低一点的甚至可以到480w左右。

这个楼盘优缺点都很明显，周边整体面貌不好，而且位置偏一些。不过好在离地铁口不远，旁边就是高峰学校，如果追求绝对的性价比，也可考虑。

现场销售告诉我，从去年到现在，有一些低楼层的户型基本上卖光了。106平基本上没房了，96平的价格在520-560w，120平还做了4+1户型。带装修，使用率在84%左右。

3、清湖、观澜区、大浪

这个梯队目前唯一热度较高的是合正观澜汇的3期，预计价格在5.6万左右，而且带装装，应该会在4月底的时候出证。

户型为103-129平3-4房，可售住宅约730套。优点是就在龙华区政府旁边+龙华外国语福城校区+地铁口。缺点是临近主干道，可能会比较吵。

其他的盘如盛璟润府，价格已经6.2w了，综合性价比不高、位置较偏，而这样的价格，基本可以买到龙华城区的卓越和奕府了。

而即将入市的宏发清湖项目悦见倾湖锦府，临近地铁4号线清湖地铁口A出口，价格预计6.2w+，户型未知，预计最近可能入市。

关于这个楼盘的户型图，目前未知。但基本可以预见的是，在龙华如此卷的市场下，如果不是价格有一定的诱惑力，性价比都不会太高。毕竟，6万+的价格差不多可以买第二梯队了，所以这个盘基本可以忽略。

位于大浪的锦顺名居，位置偏僻而且价格高，总价区间在416-945万/套，2021年开盘，当天仅去化30多套。不推荐。

看完这三个梯队的楼盘，判断如下：

总价400w+，观澜+大浪

总价在500W-550W左右的，龙华城区；

总价600w+，龙华城区+北站+上塘

总价700w+，北站+红山+上塘

关于龙华区新盘的深度测评，基本就是这样，里面信息可能会有一些出入，详细以现场情况为准。