美利房产_美利公寓

先说旧宫地理位置和交通。旧宫地处南四环以外，五环以内，是大兴区离京城最近的区域，跟西红门差不多，离城区比亦庄更近，北上紧邻四环连接宋家庄、肖村，南下直达五环连接亦庄，西邻京台高速、丰台东高地，有亦庄线旧宫站地铁，将来去新机场等交通比较便利。

旧宫的小区很多，最大的特点就是密度低，没有很高的楼层。大部分小区都是低板居多。粗略看大致可分为三个梯队:

第一梯队，代表小区群有两个阵营。一个阵营是离旧宫地铁近的区域，小区有三个:万科朗润园，葛洲坝紫郡府和富力盛悦居。这三个小区是旧宫地区较新的小区，也是开发商、物业环境和位置最好的三个小区，离地铁最近。大概都是2012年左右建成的，现在均价在6万左右，也是旧宫较贵的小区。这三个小区房子格局都比较好，人车分流，使用率很高。住起来比较舒服。第二个阵营是离四环和德贤路最近新小区。也是三个:德贤公馆、熙悦诚郡和国韵村。这三个小区都是近五年内开发的，价格也比较昂贵，都在7万-8万左右，其他看价格也无需多说。

第二梯队小区比较多，大部分都是2000以后，至2008年以前建的。代表小区有宣颐家园，美丽新世界，美然绿色家园，育龙家园，灵秀山庄，亦庄北岸，幻星家园，德林园，润龙家园，润星家园，巧克力城等等，还有一个亲亲我家是别墅小区。这些小区价格在42000-50000左右。性价比还不错，房子格局和使用率也不错，小区面貌也还可以，但有些小区停车位紧张，物业管理肯定比不了万科。

第三梯队相对较老。大部分都是2000年以前的多以清字开头。如清欣园，清逸园，清乐园，清和园等，还有旧宫北里，东里等，价格都在40000左右，这些小区环境有些比较差，有些还可以，大部分都分布在旧宫东西大街主干道两侧，交通还算便利。

除此以外，旧宫还有其他类型的小区。比如回迁房、定向安置房小区成和园，旧宫新苑，商住小区东亚五环国际等，价格相对便宜一点。

要说旧宫和亦庄相比，旧宫小区均价要更便宜一点。这其中是有原因的。其一，旧宫本地没什么产业，除了航天系住的较近以外，其他居住人口多是要较长距离通勤的，不像亦庄，庄内有那么多企业公司，住附近很方便。其二，整体配套较差。旧宫没有好的教育和医疗资源。而亦庄至少有二中分，同仁医院分，马上还有整套人大附，所以关注教育的家长不会选择旧宫。其三，人文环境欠佳。旧宫流动人口多，住户鱼龙混杂，小平房，简易楼也比较多，感觉很杂乱，刚来时觉得很没有安全感；而亦庄现代化程度及整体配套还是要比旧宫高出一个档次。其四，亦庄小区整体比旧宫要新。其五，旧宫很多小区没有市政水，市政供暖。很多小区还用的是地下水，水质差，不健康。

不过旧宫这几年整体水平在提升，也有很多好处。比如旧宫商业配套，在两年以前还很差，都是些低端小店，但这两年随着住总万科广场和世界之花相继开业，商业配套提升了很多。比如公园建设。碧海公园，旺兴湖等公园环绕着几个小区，休闲活动还比较方便，离南海子也很近。旧宫物价相比较低，生活成本低，幼儿园园费也比其他地区便宜不少。

旧宫最近被亦庄扩围给阔进去了，将来也就属于亦庄一部分了，而且他内部还有很多闲置的土地资源，将来还是很有发展潜力的。

置业建议，旧宫适合资金有限，城里工作，最好偏南城五号线、十号线沿线工作的刚需首次置业，或者中低端改善型置业。其优势就是房子性价比比较高。300万能上车拿俩居，500万能拿下大三居。