房产公示是什么意思、房产公示期一般几天

2024-06-17 19:42:36

一、裁判观点：

房屋登记具有公示公信力，原告信赖登记而与被告签订合同，被告在合同中数次声明其系涉案房屋的所有权人，原告的信赖利益应受到法律保护，被告与第三人之间的《协议》仅具有内部效力，如任由此种近亲属之间的内部协议影响外部交易的效力，交易成本将大为增加，房地产市场乃至整个市场经济将陷入无序和低效之中，故本院对被告和第三人的意见不予采信，被告无权解除合同，对其反诉请求，本院不予支持。

二、案情简介：

原、被告之间系房屋买卖合同关系。2022年11月27日，原、被告就涉案房屋达成买卖合意并签署《上海市房地产买卖合同》，约定被告以250万元的价格将涉案房屋出售给原告，并就付款方式、交付和过户时间、违约责任等重要内容达成一致约定。截至原告起诉之日，原告已经依约向被告支付定金和购房款共计210万元。

2022年12月3日，原、被告就涉案房屋签署《房屋买卖交接书》，约定“甲方已将该房地产附属文件设施、设备交付乙方验收，乙方认可，交房行为符合《上海市房地产买卖合同》所规定的交付时间、条件及标准”。当日，被告央求原告，他因个人原因需过渡使用案涉房屋，并单方向原告出具《承诺书》，承诺“因个人原因征得购买方同意暂时过渡使用本屋，2023年3月31日截止日前主动归还房屋”。

然而，在2023年1月8日，原告正常上门查看房屋时发现，房屋的门锁被他人拆除、更换，并且房门上张贴《松南城欣浪苑装修许可证》，原告在联系现场施工人员后得知系被告擅自委托装修公司对涉案房屋进行装修，装修期限为2022年12月11日至2023年3月10日。被告此行为系恶意占有和使用案涉房屋，其真实目的是想要阻碍房屋正常交付，与承诺书中所载明的“过渡期使用”相违背。此后原告多次要求被告履行交房义务，停止恶意霸占房屋的行为，但均未果，原告为维护自身权益，故诉至法院。

三、原告起诉：

判令1.被告向原告交付位于上海市松江区某某室的房屋（以下简称涉案房屋）；2.被告将涉案房屋恢复原状；3.被告支付非法占有涉案房屋期间的使用费（自2022年12月11日起按每月2,000元支付至实际返还房屋之日止）。审理中，原告变更第3项诉讼请求为：判令被告支付非法占有涉案房屋期间的使用费（自2023年1月1日起按每月1,600元支付至实际返还房屋之日止），其他诉讼请求不变。

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四、被告答辩：

被告（反诉原告）浦某的答辩意见和第三人杨某的述称意见均为：不同意原告的诉讼请求，被告没有真正交付涉案房屋，该房屋系被告与第三人的共有财产，被告出售房屋没有得到第三人的同意，事后也未得到第三人的追认，侵害了第三人权益。被告与第三人在2020年之前居住于本市黄浦区公房内，

2020年11月20日被告作为家庭代表与黄浦区动迁办签订动迁安置协议，安置给了被告和第三人涉案房屋，因第三人年事已高，双方为方便起见就协商将涉案房屋登记在被告一人名下，为此被告与第三人签订协议一份，约定该房屋中属于第三人的份额由被告代某1，涉案房屋于2022年10月28日交付给被告和第三人，其性质为动迁安置房，三年不得交易，2022年11月27日被告在未征得第三人同意的情况下与原告签订合同，将房屋以250万元的价格出售给原告，该合同构成无权处分，2022年底被告将卖房事宜告知第三人，第三人表示强烈反对并联系了施工队安排装修，被告主动联系原告告知出售房屋未得到母亲认可，要求解除合同退还房款，由此双方产生争执数次报警。

被告是合理合法使用涉案房屋，现同意退还房款，可以先将房款打入法院账户。基于前述理由，被告（反诉原告）浦某向本院提出反诉诉讼请求：判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》。

原告（反诉被告）何某就反诉辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，合同应该继续履行。1.被告主张行使解除权无法律和事实依据，不符合解除权行使的条件；2.被告主张行使解除权的理由不成立，其动迁安置协议的实际被动迁人系被告父亲，被动迁房屋为公租房，非自有房屋，实际居住人仅被告一人，动迁组也未认定其户为居住困难户，故第三人对涉案房屋不享有动迁利益；3.涉案房屋买卖合同关系是原、被告建立，无需第三人追认；4.原告在买房时尽到了合理的审查义务，被告和第三人之间的协议对原告没有任何效力，不影响涉案房屋买卖合同的有效性，如第三人认为侵犯了其权利，应向被告主张。

五、一审法院判决结果：

本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立生效，双方均应恪守履行。原告已按合同约定支付大部分购房款，主张继续履行合同，被告则以涉案房屋系其与第三人共有、出售房屋未经第三人同意为由主张解除合同，故本案主要争议在于被告是否享有合同解除权、解除理由是否成立。

就此本院认为，涉案房屋为动迁安置房，在原、被告签订《上海市房地产买卖合同》前已登记至被告名下，对外应视为其家庭内部就涉案房屋的分配达成一致，被告享有处分涉案房屋的权利；并且，房屋登记具有公示公信力，原告信赖登记而与被告签订合同，被告在合同中数次声明其系涉案房屋的所有权人，原告的信赖利益应受到法律保护，被告与第三人之间的《协议》仅具有内部效力，如任由此种近亲属之间的内部协议影响外部交易的效力，交易成本将大为增加，房地产市场乃至整个市场经济将陷入无序和低效之中，故本院对被告和第三人的意见不予采信，被告无权解除合同，对其反诉请求，本院不予支持。

合同继续履行，被告即应按约向原告交付涉案房屋。合同约定以房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志，因双方均确认在2022年12月3日被告即已向原告交付房屋钥匙，故双方实际已经完成房屋的交付，原告自该日起有权占有使用涉案房屋。被告并无证据证明原告同意了其出具的《承诺书》的内容，其现对涉案房屋属于无权占有，应将涉案房屋恢复至交钥匙时的毛坯状态后将房屋交还给作为有权占有人的原告。原告主张被告支付占用涉案房屋期间的占有使用费，于法有据，关于占有使用费的标准，双方均同意由本院酌情确定，结合原告提供的同小区房屋租金情况，考虑房屋现状，本院认定原告主张每月1,600元计算合理，可予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十二条、第四百六十五条、第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）浦某于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区某某室的房屋恢复原状后交还原告（反诉被告）何某；

二、被告（反诉原告）浦某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何某房屋占有使用费（自2023年1月1日起按每月1,600元计算至实际返还房屋之日止）；

三、驳回被告（反诉原告）浦某的反诉诉讼请求。

六、法律依据：

1、《中华人民共和国民法典》

第四百六十二条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。

占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

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