房产降税,房产降税后是否退还差价

今天一大早，楼市出台系列降税利好的消息，就在朋友圈刷屏了。

有媒体甚至用了“重磅！国家税务局：卖房可免增值税，买房可免契税！”的标题。

我查了一下，这个说法来自国家税务局官微，是昨天（7月25日傍晚）发布的《支持协调发展税收优惠政策指引》：

在这个指引里，有“支持消费提振信心税费优惠”的章节，包含如下内容：

国家税务局真的一下子出台了上述19项针对房地产的降税政策吗？

其实如果你熟悉房地产市场，仔细研究一下就会发现，上述19项降税都是过去这些年陆续出台的，而不是最新出台的。

比如189条，“个人销售住房免征土地增值税”，是从1999年开始执行的，当时财政部、国家税务总局发布了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。

再比如185条，“个人销售住房减免增值税”也实施了多年，文件是2016年3月下发的：

至于“个人出租住房减征房产税、个人出租住房减征增值税”，也已经在各地实施了多年。

总之，上述19条减税措施，都是已经落实了的。如果是新推出的，必然要公布细则，而不仅仅是一句“干巴巴”的话。

房地产未来还有减税降费的空间吗？当然有。

比如二手房交易中，增值税是最主要的税种之一。在大城市，往往实施满5年的普通二手房卖出可以免征增值税，豪宅即便满5年也要按照交易差额征收增值税。中小城市的减免门槛，是持有满2年。

其实还应该增加一条，如果卖的价格比买的价格低，可以免征增值税，因为并未发生实际的增值。

如果一个人亏着本卖房，还要交纳增值税，岂不可笑？

至于契税的优惠，各地也百花齐放。有些城市，居民购买首套普通住房，已经可以全额返还契税，实际上相当于免征。

在出租房屋的时候，涉及到很多税费，比如印花税、增值税、房产税、个税等。很多城市往往结合租金月收入，按照一个简单的核定税率来征收。但最近也有一些省市，开始对商办类物业出租征收重税，税率达到了租金的12%，这不利于经济的复苏。

在减税降费的背景下，今年试点房地产税的可能性大减。但我个人还是建议，即便不重启房地产税试点，也应该公布将来房地产税的细节，以解决悬剑效应，让大家觉得房地产税不可怕。

最近几天有不少读者咨询，重要会议之后楼市会出台哪些利好，市场是否发生了大逆转？

我的看法是，会议通稿没有出现“房住不炒”，绝不意味着放弃了这个原则。只是现在没有人炒，所以没有必要每次会议都强调。当然，通稿不写这句话，还是有一些含义的，是希望楼偏冷的气氛有所缓解。

会议的重点，是这句话——“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。

普通的二线城市，以及三四五线城市，各种限制性措施已经基本上没有了，个别城市保留了限售的尾巴，以及微弱的限购（比如每户只能买3套之类的）。

有较多限制措施的，主要是一线城市和几个强二线城市，所以未来松绑的重点是这不到10个城市，尤其是北上深广杭。

广州是一线城市里走得最快、最远的，新房早就不限价了。前几天我到广州考察了两个一流区位的新盘，单价在14到16万元/平方米。而在深圳最好的位置，价格最高的新盘，仍然被限制在13.3万元/平方米的水平。在深圳前海核心区，还有不到10万元单价的、带装修的新盘。由此可见，广州限价之松。

另外，广州除了不限购的增城、从化之外，南沙、花都的限购也都非常松了。

目前仍然比较矜持的，只剩下北上深了。

估计这三个城市，接下来会在认房认贷上有所松动，也就是降低首套房、二套房的首付比例。另外，一线城市房贷利率水平也明显偏高，有下调空间。比如北京首套房贷款利率仍然维持在4.75%，二套房利率为5.25%。

深圳对户籍人口购房资格的限制，是全国最高的。你落户深圳之后，还需要有3年社保才能购房，这不利于引进人才。比如博士毕业，年龄已经不小了，但落户深圳还要等3年才能买房，门槛显然太高。未来可以考虑博士落户深圳，只要开始交纳社保就可以买房；硕士落户深圳，1年社保可以买房；本科落户深圳，2年社保可以买房。在深圳东部的大鹏、坪山、龙岗、盐田，以及光明、龙华等区，可以适当降低限购门槛。

仍然对新房严格限价的城市，也应该适当松动。过于严厉的限价造成了价格倒挂，往往带来万人摇号奇观，给楼市传递错误的信号。此外，严厉的限价还可能导致开发商减配，引发维权潮。

下半年楼市一定会有较大的利好出台，主要体现在一线城市和强二线城市的松绑，以及“存量房贷下调”的落地。但如果你希望楼市出现V型反转，显然是想多了。