营改增房产税怎么交、营改增后房产税计税依据

目前房地产不景气，各地房价呈现不同程度的下行趋势，购房者违约偿还银行贷款的风险也在加大。法院通过阿里、京东等平台强制执行拍卖、变卖被执行人房产数额也逐年增长。那拍卖房产该如何纳税呢？本文结合一个法院判决案例概要梳理如下：

广东省高院《行政裁定书》【（2019）粤行申2590号】案件主要内容：陈立仁先生于2018年1月5日从淘宝网司法拍卖网络平台上，以成交价5,848,346元拍得梁顺明、叶梅玲位于中山市××宥南村的房产和土地使用权，房产证号为C3445838/C0593635、C3445840/C0593634,土地证号为国（2010）3200**（自建非住房），并于2018年1月16日得到中山市第一人民法院作出的（2017）粤2071执8128号之二执行裁定书予以确认。按该执行裁定书“应缴税金及所需费用均由买受人承担”的要求，陈立仁先生于2018年3月29日向中山市税务局神湾税务分局缴纳了梁顺明、叶梅玲应纳的税款及陈立仁应纳的税款。

陈立仁先生认为中山市税务局神湾税务分局的计税依据不符合国家有关法律法规的规定，遂向中山市税务局申请行政复议，后又向广东省中山市第一人民法院诉讼。对复议结果，广东省中山市第一人民法院的判决均不服，最后向广东省高级人民法院上诉。

对广东省高院的裁定结果本文暂不做分析，我们对案例中的房产拍卖双方如何纳税分析如下：

一、拍卖房产的纳税人是谁？

根据《中华人民共和国拍卖法》，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖企业根据法律规定属于拍卖当事人，接受委托人的委托，从事受托财产的拍卖业务。也就是说拍卖房产的拍卖行为是受托代理行为，即使法院因为司法程序需要的拍卖行为，本质上也是代理行为。根据目前的税法原则，拍卖标的物所有权是谁，就由谁来履行纳税义务，拍卖行（或企业）只对收取委托人的代理收入申报纳税。具体纳税法规依据见以下两个文件。

1、《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函2005-869号文）第一条规定：人民法院的强制执行活动属司法活动，不具有经营性质，不属于应税行为，税务部门不能向人民法院的强制执行活动征税。

第二条也规定：无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。

二、转让方税种及纳税分析

1、增值税

本案例中梁顺明、叶梅玲（夫妻关系）位于中山市××宥南村的房产和土地使用权在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖，由陈立仁先生以最高价5,848,346元竞价成功取得。该房屋为梁顺明、叶梅玲自建的非自用住房。根据增值税暂行条例规定，梁顺明、叶梅玲为增值税纳税人，应缴纳的增值税为292,417.30元﹦5,848,346元×5%(征收率)。具体法规依据如下：

1.1 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税2016-36号文）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》相关规定如下。

第19条规定；小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

第34条规定； 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额×征收率

1.2 《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第4条规定，小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

……　 （二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》、《广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法》第六条的规定，梁顺明、叶梅玲是被拍卖不动产应纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的纳税（费）义务人。案例中梁顺明、叶梅玲应缴纳增值税292,417.30元，故应缴纳城市维护建设税14,620.86元（292,417.30元×5%）、教育费附加8,772.52元（292,417.30元×3%）、地方教育附加5,848.34元（292,417.30元×2%）。注：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》系当时适用之规定，目前适用有效和享受优惠具体法规如下：

2.1《中华人民共和国城市维护建设税法》（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过） 第4条规定，城市维护建设税税率如下：

（一）纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；

（二）纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；

（三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一。

前款所称纳税人所在地，是指纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的其他地点，具体地点由省、自治区、直辖市确定。

若城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加是在目前缴纳，可以享受到减半优惠。

3、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则相关规定，财税[2016]43号《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》有关规定，梁顺明、叶梅玲是被拍卖房地产转让土地增值税的纳税义务人，其应缴纳土地增值税的征收依据及计算方法如下:

（1）核实扣除项目：取得土地使用权所支付的金额366,652元（根据取得土地使用权时缴纳契税的计税依据核实其扣除成本）+按国家统一规定交纳的有关费用34,335元（耕地占用税23,335元+契税11,000元）﹦400,987元;

（2）凭评估报告据实扣除:房产重置成本价（注广东国信土地房地产估价咨询有限公司于2018年1月31日出具涉案房地产的评估结果）1,507,279元×成新度折扣率75%+评估费用4,500元﹦1,134,959元;

（3）转让环节缴纳的税金:城市维护建设14,620.86元+教育费附加8,772.52元+地方教育附加5,848.34元﹦29,241.72元。

综上，本次拍卖房产土地增值税扣除项目金额合计为1,565,187.72元，增值额为4,283,158.28元（5,848,346元-1,565,187.72元），增值率为273.65%（4,283,158.28元/1,565,187.72元×100%），适用税率60%，应缴土地增值税为2,022,079.26元（4,283,158.28元×60%-1,565,187.72元×35%）。具体法规依据如下：

3.1《中华人民共和国土地增值税暂行条例》【1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号发布。根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订】

第4条规定，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第6条规定，计算增值额的扣除项目：　　（一）取得土地使用权所支付的金额；　　（二）开发土地的成本、费用；　　（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；　　（四）与转让房地产有关的税金；　　（五）财政部规定的其他扣除项目。

第7条规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

3.2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》-（财法字〔1995〕6号）文 第7条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

……

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

3.3 《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税2016-43号）第3条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

4、个人所得税

根据《中华人民共和国个人所得税法》，财税[2016]43号《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》规定，梁顺明、叶梅玲是被拍卖房地产转让个人所得税的纳税义务人，其应缴纳个人所得税的征收依据及计算方法如下:

（l）核实扣除项目:取得土地使用权所支付的金额366,652元（根据取得土地使用权时缴纳契税的计税依据核实其扣除成本）+耕地占用税23,335元+契税11,000元+私房建筑价格核实扣除金额478,732元（房产面积1,196.83平方米×400元/平方米）﹦879,719元。（注意：这里的核实扣除金额与土地增值税的扣除金额不同）

（2）转让过程缴纳的税费:城市维护建设14,620.86元+教育费附加8,772.52元+地方教育附加5,848.34元+土地增值税2,022,079.26元﹦2,051,320.98元；

（3）手续费：重置评估报告费4,500元+办理土地、房产登记费用3,030元﹦7,530元。综上，本次拍卖房地产个人所得税扣除项目金额合计为2,938,569.98元，转让所得为2,909,776.01元（5,848,346元-2,938,569.99元），应缴个人所得税581,955.20元（2909776.01元×20%）。具体法规依据如下：

4.1、《中华人民共和国个人所得税法》（2018年8月31日第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》第七次修正版）第2条规定，个人财产转让所得应当缴纳个人所得税。第3条第三项规定，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

4.2、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国务院令第707号2019年修订版）第17条规定，财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。

……

2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

……

(二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。　 （三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

三、受让方税种及纳税分析

契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一、三、五条规定，陈立仁先生为契税纳税义务人，契税计算方式为5,848,346×3%﹦175,450.38元。目前适用有效的是《中华人民共和国契税法》（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）第3条规定，契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

注本案例暂未考虑印花税及对其他税种的影响。

综上小结，转让方缴税合计为2,925,693.48元（增值税292,417.30元，城建税及附加29,241.72元，土地增值税2,022,079.26元，个人所得税581,955.20元），受让方缴纳契税175,450.38元。交税合计占房产成交额的比率为53%，税负是比较高的。所以在竞拍前房产的属性及税金需要提前评估测算好。

以上拍卖转让的房屋为非住房，若是个人住房拍卖呢？具体交税又是多少呢？大家可以再分析测算一下。

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