房产残值(房产残值率的最新规定)

如何评估房产的实际价值？

房产估值不是一个高深的学问了，主要还是看评估人掌握的信息是否足够多，我们都知道的3个评估方法：1、成本法；2、市场法；3、收益法；其实掌握到的一手有价值信息主要还是利用这3种方法来对房产价值做评估，说下我个人评估房产10余年的经验吧。

首先成本法，其实说的是房产的历史成本，过去土地值多少，建安成本又是多少，装修改造又投入了多少......把这些成本全部加到一起，然后再根据成本发生的年限以及房产已使用年限，计算这些投出成本的残值，也就是减掉其折旧的部分，就是这个房产的剩余价值，所以成本法其实看的是房产的过去。

其次市场法，顾名思义对比市场同类型的房产出售/成交价格，用此方法通过市场端的数据来正面房产的价值，当然没有完全一样，或者类型如此接近的房产可以直接对比，这里举例，比如，同一小区的住宅，可能楼层不同、朝向不同、户型不同、距离小区大门、景观、其他配套都有所区别，我们可以整理这些有用信息逐一比较，设好高低价格线从而对比出评估标的的价值。不管怎么说市场法其实是看房产的现在，毕竟有价无市的东西并不能说明其价值，所以当下有人为同类型房产出到什么价，也就接近被评估房产的价值。

最后是收益法，收益法讲的是未来收益，如果是一个还未投资购入的房产，则是当产权转移至投资人名下开始未来在持有期间以及退出/售出房产的总共收益，所以收益法看的是未来，如果从投资的角度其实房产价值主要还是未来，尤其是价值投资的坚定支持者，我个人认为未来收益才能真正代表资产的价值，至于未来收益的预测，首先还是看投资的房产使用性质是什么，如果是自用，那就很简单，如果不投资这个房产那么我们必须支付租金，在市场上我要支付的租金总和，再考虑时间价值折现回来则是房产的价值。如果不是自用就是投资，那么要看业主如何租赁，市场环境好租约可以一年一签，年年涨租金，但是如果租户也会投入装修改造，那么可能合同年限必须要拉长到一定时段，而且涨租的频率和幅度还要适度才行，否则承租方也不能接受，又变成了有价无市的局面。能收到的稳定租金收益，加总后折现，再考虑下最终房产是否售出，一次性变现，到那个时候是卖的比买入价格更高，还是低于买入价格，要有个大致的预测，加上这个退出价值，全部折现后就是房产的收益法计算的价值，当然有人会考虑我不需要退出变现，我就一直持有，当然也没问题，这里就要引入永续价值的理论，如果不退出，在可预测的稳定租金收入基础上，引用资本化率对其做资本化计算，可以得到其在资本化时点的永续价值，这里我都不列公式了，感兴趣的朋友，上网能搜到很多，永续价值及资本化的计算其实是资本资产定价原理的种的未来收益现金流计算方式，公式就是个简单的积分方程，但是这个不仅仅适用于房产评估，其他资产也是同样适用的。

很多时候人们都会有误解，一看房产曾经的装修认为实打实的材料，因此心里觉得买的值，其实，曾经的装修，花了多少钱，对于未来新的业主已经完全不重要了，可能连房产的使用性质都会变化，那么原来的装修哪怕再豪华，可能新的业主还要花钱拆除掉。所以对于价值而言无需太过看重历史和现在，重要的是未来。