房产研究院、房地产研究会
上半年房地产市场修复进程缓慢，民营房企“雷声”不断，全国层面政策整体延续宽松基调，短期稳市场、长期促转型成为要点。有分析称，政治局会议后一二线城市限购措施或逐步取消。
本文汇总市场上相关研报，围绕房地产市场上半年回顾及下半年展望两方面进行梳理，以供参考。
注：近期地产支持政策频出，相关解读参见：《专题：城中村改造预计有多少市场空间？能否扮演此前棚改对地产市场类似角色？》《专题：房地产金融支持政策延期如何解读？对房企融资会有何改善效果？》《专题：央行发布会释放了什么信号？存量房贷置换和降准预期怎么看？》
【上半年回顾】
DM研究：半年度地产行业中高风险主体观察简报——地产信用专题
2023年前半年主旋律定焦第二、三支箭带来的复苏进展，其提振效果边际递减，高收益地产指数已经回到2022年8月水平，本轮地产风险出清或将迎来尾声。
东方金诚：国企地产债发行规模有所收缩 境内外净融资额均落入负值区间
上半年地产债发行规模为2064.2亿元，较上年同期下降0.6%，整体仍处于明显偏低水平；国有企业和民营企业发行结构严重失衡，且受到期量较大影响，各月净融资额均落入负值区间，上半年整体净融资额为-550.1亿元，上年同期为188.8亿元。
上半年利差修复态势明显，但二季度随着楼市转冷，市场预期转为悲观，修复趋势明显转弱，季末利差上行；债券交易活跃度和价格异动方面，上半年整体表现平稳，价格异动较多的债券基本出自已违约或展期的主体。
国盛固收：市场继续走弱，哪些地方压力更大--2023 H1土地成交数据盘点
上半年TOP100企业中地产企业的拿地情况来看，国企拿地占比进一步增加。国有企业、民营企业总权益拿地金额分别为3146.39亿元、1409.85亿元，占比分别为69%、31%，近7成为央企国企。
华福固收：2023年上半年，房企过得怎么样？
2023年上半年，共有16家房企的20只境内债和7只海外债发生实质违约，其中诸如金科地产、华夏幸福、恒大地产、阳光城、世茂地产、融信、建业地产等市场关注度较高的民营主体均在上半年首次发生实质违约。
展期方面，上半年共有20家房企发生债券展期行为，展期债券91只，展期债余额合计1449.55亿元，其中恒大地产、龙光控股、时代控股等地产展期债规模超100亿元。
天风地产：第二支箭进展如何、有何期待？
截至23年7月，“第二支箭”新增中期票据发行约94亿元，利率处2.99%~4.70%区间。新增5家发行中票总额约67亿元。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。三支箭政策实施以来，一季度地产融资进度经历放缓，但近期推进速度再次加快，房企股权融资进程提速，同时，政策再度指引“第二支箭”进一步发力，融资端展现出良好政策连贯性和及时性。
民生固收：年关过半，房企拿了多少地
天风固收：上半年发生了哪些信用风险事件？
天风地产：重点房企一线城市土储占比如何？
中金宏观：上半年房地产的新线索
建行金融：当前房地产数据怎么看？
诸葛研究院：2023上半年房地产市场总结与展望（完整版）
华泰地产：23H1地产土地专题——整体缩量，结构分化
华泰地产：23H1地产融资专题——乍暖还寒之时
中指研究：2023上半年中国房地产企业销售业绩排行榜
中指研究：2023上半年中国房地产代建企业排行榜
中指研究：2023年上半年全国法拍房监测报告
中指研究：2023上半年主要省市房地产市场地位领先企业
中指研究：2023上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望
中指研究：上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%，降幅进一步扩大
亿翰智库：2023年上半年代建企业新签规模Top20研究成果
亿翰智库：2023年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告
亿翰智库：2023年1-6月中国典型房企交付业绩研究报告【第3期】
克而瑞地产：又有一些实业资本冲进了房地产
克而瑞地产：房企投资“冰火两重天”，拿地仍“非常谨慎”
克而瑞地产：上半年到位资金下降11%，融资渠道仍然受阻
克而瑞地产：上半年，房地产市场有哪些城市之“最”？
克而瑞地产：2023上半年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜
克而瑞地产：2023上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜
克而瑞租售：2023年半年度企业租赁资产持有规模排行榜
【下半年展望】
DM专题：如何看年中政治局会议未提“房住不炒”？
长城宏观指出“房住不炒”不再出现，房地产政策或迎较大转变。“城中村改造”可能是房地产发展新模式的第一步，之后可能逐渐形成国家资本先行、民间资本跟进的租房市场建设。
华创宏观表示下半年有望看到地产需求侧政策在因城施策框架下的灵活放松，泽平宏观预计会逐步取消此前市场过热时期出台的限制性措施，花旗银行认为可能需要数周或几个月的时间才能看到执行情况和真正的影响。
中指研究：政治局会议后，房地产政策优化的六大方向
一、优化认房又认贷政策，降低首付比例，支持合理住房需求释放；二、优化限价政策，稳定预期，让价格回归市场；三、优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，因区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存；四、继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条；五、降低二套房贷利率、降低交易税费，降低购房成本；六、优化北京、上海等城市的普宅认定标准。
嵩山论市：下半年地产影响宏观经济的三大问题
下半年很难寄希望于地产信贷修复。地产信贷落脚点应在于推动地产不良资产处置，项目层面做好保交楼的资金支持。预计全国各线城市调控放松的趋势还会继续，特别是对于贷款首付比例和利率的放松，会基于该城市的房价来定。可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
国海地产：当前房地产如何破局？
未来地方政府可以从支持发展保障性租赁住房建设出发，一是金融端，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供支持；二是税收端，鼓励企业参与回购存量闲置房屋用作保障性租赁住房运营；三是配套端，加强和完善住房租赁的配套制度，建立国有平台公司运营管理市场房源转化的保障性租赁住房。
克而瑞地产：土地成交还会跌多久？
全国土地市场的交易规模低位至少还将持续3-4年的时间，房地产行业依旧需要“金融16条”等相关政策的持续延期和护航。房企拓储时要注重聚焦广义存量规模相对合理的城市和板块，避免潜在供应量过高或超预期规划的板块。
下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势，短期来看，预计需求端政策仍将聚力降低购房门槛和购房成本，核心一二线城市政策有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向。优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。
