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前面有写过一篇外环外10万以上的板块分析，其中，多个板块价格破10万。

但是，同样外环外，这个板块8年房龄的次新房成交价5.67万/平，相比莘庄、七宝、唐镇这些位置，动辄10万以上和12万以上的价格，到底是机会还是天坑？

写到这里，很多朋友已经知道是哪里了，就是嘉定——南翔。

第一次到南翔，是去看一套湖畔天下的房子。

湖畔天下整个系列都比较新，最早的一期也不过是2015年。

整个城市界面非常宜居，沿着留云湖景色，主要有两个系列，湖畔天下和华润中央公园，走在路边空气都很清新。

早晨，沿着公园或湖景跑跑步，一天的好心情由此打开。

宜人的自然景色，也造就了不一样的小区风格。几个小区的户型设计整体以大面窗为主，几乎接近落地窗的那种。

走到窗边，视野所见皆是一片绿意盎然的景色，不会有那么重的大城市工业感。

湖居体验不得不爱

南翔的品质居住分为两个时代，银翔湖居时代和留云湖居时代。

上海的品质居住从来离不开公园或者水景：

比如黄浦江滨江豪宅系列、比如公园旁边的翠湖天地系列、比如世纪公园旁边的联洋国际社区、比如和平公园旁边的瑞虹天地系列、比如长风公园旁边的雅戈尔中海等豪宅系列。

南翔的第一代品质居住区以南翔地铁站+银翔湖为中心，比如金地格林世界、好世凤翔苑等，金地格林世界更近地铁，以69平高层小户型和200平左右别墅为主，高层单价5-5.6万左右；好世凤翔苑紧邻银翔湖，成交价6.6万-7万左右。

2020年8月25日，南翔站与马陆站之间新增加了一个站点——陈翔公路站，也随即正式开启了第二代品质居住区，以陈翔公路站+留云湖为中心，湖畔天下和华润系列，最近成交价5.6-7万左右。

南翔商业的发展也紧跟两大居住区的建设，从早期南翔站的中冶祥腾到现在的印象城，如今，印象城已经入选上海十大购物中心之一。

目前的交通主要依托于11号线陈翔公路站和南翔站两个站点，这条线路价值很高，不仅通往市区真如、徐家汇、龙华、前滩等多个商圈，随着今年苏州11号线的开通，还可以穿越昆山直达苏州核心区，而苏州核心区也有单价7万+的存在。

接下来，还有在建中的嘉闵线，四站到大虹桥商务区，按照6年的建设工期，预计2027年开通运营。

另外，还有规划中的22号线，被誉为中环线，同样在南翔站交汇。

未来，南翔属于三轨相交，同时，11号线直达上海西站，嘉闵线直达虹桥枢纽，宜居属性将会变得更强。

南翔板块值不值？

南翔位于嘉定的南部板块，紧邻普陀，是非常有名的上海四大古镇之一。古猗园、南翔小笼包、印象城，正是这些标签让南翔被大家所熟知。

嘉定的底色是工业，所以南翔曾经也并不被大家所喜欢。

早期板块内聚集了大量的化工产业，后来随着上海的经济结构调整，除了少量办公和研发保留下来，其他的都陆续搬走了。

如今的南翔更偏向于居住功能，云翔湖大居和留云湖大居，不仅形成了优质的居住环境，同时也聚集了一些企业办公，主要集中在南翔镇及云翔湖附近，留云湖大居建设晚，居住氛围相对会更加纯粹。

1、最新联动价6.25万

根据相关出让文件显示，南翔最新黄金宅地联动价6.25万，再次刷新了大家对于南翔的认知。

要知道，目前周边二手次新房价格集中在6万左右，6月份刚成交一套单价5.67万/平；再来看看板块内新房开盘价，融信5.9万，湖畔天下5.2万。

我们来看看这块地的详细情况：

两块地紧挨着一起，容积率分别为2.4和2.3，应该是属于十几层的高度，位置在印象城和融信海纳印象之间。

据了解，融信海纳印象已经复工，希望可以顺利交房。

2、外环外对比潜力很大

上海的发展格局一直是东西强于南北，南强于北，而这也造就了各板块价格上的巨大差异，比如同样的外环外，七宝、莘庄和唐镇，价格纷纷10万以上，莘庄最高成交价甚至达到过14万以上。

后起之秀大虹桥和周康，价格同样也站到过10万的高位，反观北部的南翔、顾村和杨行，价格还在6万左右徘徊。

对比新房，七宝8.25万，唐镇7万出头，而南翔最新联动价6.25万，价差并没有几乎翻倍的情况。

但是，在上海，不能单以环线论高低，再来对比一下板块所属区域的GDP和财政收入。

2022年，闵行GDP2800亿，人均10.55万，排名第四；嘉定2768亿，人均15.09万，排名第五。

而财政收入方面，闵行去年307.3亿，排名第二；嘉定230.72亿，排名第五。

这么对比下来，无论是板块属性还是区域能量都不低，可能真正差异较大的就是邻居了，普陀的发展太不给力，仅凭汽车城的客群，可以带动新城和安亭的价格上涨，但很难推起南翔的价格。

当然，教育资源也是原因之一。

南翔往南走，是普陀的桃浦智创城和真如副中心。

真如副中心作为第一代四大城市副中心之一，被老李拖累太久，上海发展的黄金20年就这么没了，现在引入了央企中海，再加上红旗村的拆迁已经完成，铜川路水产市场也已停运迁离，发展或许会进入加速期。

桃浦智创城目前新房开盘价8.3万，按照目前的建设进度，未来流入二手市场单价大概率是能冲到10万左右。

这么对比的话，南翔6.25万的联动价其实很合理，而且目前二手市场低于六万的成交价，真心挺香的。

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