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天工艺苑

昨天，位于杭州市中心的老牌商场天工艺苑变卖结果出炉，最终无人问津再次流拍。这样的结果令人唏嘘，更让人惋惜的是，出现这样情况的商场不止这一个，甚至还有一些刚开业没多久就面临倒闭。

这些经营不善的项目或是有着较长的历史，或是占据老城区优势的地段，或曾是区域内的地标，或是在开业初期备受期待经行业媒体争相报道，最终却遗憾离场。

我们试着从这些现有的项目中找寻其运营不佳的原因，并希望这些承载着很多杭州人回忆、见证过杭州商业兴衰的商场能早日寻得有缘人，再次发光发亮。

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终归，还是流拍了。

从去年至今，天工艺苑经历了灰色的一年。去年2月，天工艺苑首次进入拍卖市场，评估价118668.05万元，起拍价85441万元，当时的起拍价就相当于在评估价的基础上打了72折。在法拍房市场上，这样的情况一般出现在二次拍卖阶段，而在天工艺苑一拍就已出现，价格诱惑较大。虽然吸引了1人报名，但无人出价，遗憾流拍。

图片来源：阿里司法拍卖网

二拍是在去年4月，评估价不变，起拍价变为6.83亿元，比首拍时低了1.7亿。最后1人报名，无人出价，再次流拍。

经过两次流拍后，去年12月，拱墅法院将其进行公开变卖，变卖时间为60天。评估价不变，变卖价是二拍时的起拍价6.83亿元。本次吸引了158人设置提醒，近2万人次围观，依然无人问津，状况甚至比前两次都惨，60天内都无人报名。

天工艺苑

据来拍法服区域经理张建芳介绍，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，人民法院处置财产，变卖不成且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

该规定中的其他执行措施，包括执行法院可以根据市场的具体情况，在不存在过分拖延程序，损害被执行人合法权益的前提下，及时重新启动评估、拍卖程序。

具体后续处理方式需要法院和当事人协商，如果申请执行人仍不同意以物抵债，在市场价格确实有变化的时候，申请人可以向法院提出重新启动评估、拍卖程序，以一个比较贴近市场的价格重新拍卖。

其实，天工艺苑也曾拥有属于它的黄金岁月。

在上世纪80年代末90年代初，解放路是杭城的一大商业中心，从延安路口的解百到金衙庄，路两边都是大百货公司和小百货店。

当时，天工艺苑是华东最大的艺术品商场和工艺品销售中心，是杭州市工艺美术界的一面旗帜，1993年营业额业绩跻身杭州十大商场前三位。

在老杭州人的回忆中，天工艺苑是一家高大上的高级商场，不少人在这里买过大件，比如席梦思、微波炉、金戒指、金手镯等。

图源：杭州日报

不过，这些曾经的辉煌止步于1994年1月的一场大火。之后经历了重建、重开、停业、转让、转型……几起几落，并被外海集团买走。直到2016年，天工艺苑以“汇和城”美食城的形象再次开业。我们曾到现场探访，天工艺苑目前是一座集商场、宾馆、办公为一体的综合性大楼，商场内进驻了医美、大健康机构、品牌连锁酒店、餐饮美食、健康娱乐等经营企业。

天工艺苑整体拍卖背后牵涉的是巨额债务。据了解，天工艺苑股份有限公司曾向多家银行借款达6亿元，拿天工艺苑大楼作为抵押担保。如今贷款还不出，只能走上拍卖的道路。

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然而，近两年，像这样或是经营不善、或是债务纠纷被拍卖、面临倒闭的商场并不是个例，如老杭州人同样耳熟能详的景福百货大楼。

同样是去年2月，位于拱墅区湖墅南路的运河商厦，也就是最初的景福百货大楼，因涉及多起抵押，资不抵债，也首次进入了法拍市场，和天工艺苑一样，景福百货大楼也是整幢带租拍卖，包含一至四层及无产证的地下室、第五层、第六层成套非住宅房地产，总建筑面积为12662.01平方米。起拍价为1.29672亿，评估价为2.1612亿，起拍价在评估价基础上打了6折，最终也毫无悬念的流拍了。

图源：阿里拍卖网

景福百货大楼伫立在湖墅南路的乾隆舫旁边，正大门没有明显的商场大logo，仅有一块广告立柱，写着“鼎·诚新景福”几个字，餐饮、健身房、超市、酒店、培训等各类品牌广告不太有序地沿街展示着。目前里面大部分空置，仅少部分门店处于营业状态。

景福百货大楼地理位置不错，周围有信义坊、湖墅新村等上百万平方米的住宅群。当年，华润万家超市调查认为，周边的消费人群超过10万人，已形成庞大的社区消费市场。可以说，这里当年可是块风水宝地，景福百货也是个金字招牌。

景福百货大楼 图源：阿里拍卖网

据公开信息显示，1992年6月，景福百货大楼创立，总营业面积近1万多平方米，隶属于拱墅区商业局，是当时城北地区规模最大的综合性百货大楼。上世纪90年代，景福的经营业绩一直稳居“杭城十大商场”之列，最辉煌的时候，还在杭州零售百货行业中排名第5位。

后来，景福经历改制。当时杭州旧城改造的龙头企业——浙江广通房地产集团入主景福，商品布局和定位仍为传统的百货业态，但多年经营不善，资不抵债，后来经过多次改名也未能改变其命运。

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除了老牌商场，一些新开业的综合体运营不久也遇困，如上亿广场、绿地艺尚魔方、新天地G193等。

上亿广场，位于杭州的临平区崇贤，建筑面积达20万平方米，地上5层，曾引入了万达影城和物美超市等众多知名品牌入驻。

2015年，由于开发商资金问题，商场开业搁置3年，直到2018年才正式对外开放，作为崇贤区块内唯一的购物中心，开业初期还是具备一定的客流基础的。但好景不长，因运营方管理欠缺导致商场内门可罗雀，加之房租不断上涨，多个商户闭店， 最终因开发商资金问题，商铺大量被查封，最终落得拍卖的下场。 经历3次流拍，目前该商场仍是无人问津。

上亿广场

绿地艺尚魔方是地铁9号线翁梅站的上盖综合体，于2014年就已经建成，原计划2015年开业。由于招商环节出现问题，空置4年，直到2018年，被绿地收购改名为“绿地艺尚魔方”，2018年6月正式开业。开业2年多，人气惨淡，商场几乎清空，面临倒闭。

G193地处新天地商圈，辐射半山、石桥、大关等多个居民区，拥有丰富的稳定客流资源，是杭州商业氛围较为浓厚的地方，近年来也因商圈“夜经济”的发展，称为杭州年轻人的聚集地。但项目开业后，由于招商规划的不合理，缺乏对于周边客群的调研，品牌入驻情况不理想，导致客流的流失，在一年多后难以为继。

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那么，为何这些同时拥有地段、客流、交通优势的商场会面临倒闭呢？未来又该何去何从？

一方面，从大环境看，伴随着互联网时代的发展，人们的生活方式在逐渐发生改变。线下实体店受到电商冲击，一定程度上会增加商场的运营压力。

另一方面，商场自身存在一些问题，如业态不符合当前的消费需求、建筑结构老化等。不过最主要的还是商业运营能力不足。上述的商场普遍缺乏系统、专业的商业运营。专业的商管团队能一定程度上解决项目从招商、运营、基础设施服务等多个环节上所遇到的问题，也能更科学地分析周边客群以及目标客群的需求，从而落实商场的定位。缺乏品牌定位，对周边情况认识不清，无论是老牌商场还是新兴商业，一手好牌也可能打得稀烂。

商场经营要想穿越周期，适当的战略调整必不可少，发现问题应及时整改。与天工艺苑、景福百货同时期的老牌商场杭州大厦、杭州解百、国大城市广场、工联商厦就是成功转型升级的鲜活案例。

创新、与时俱进、营销也是商场重要的竞争力之一。商场在进入存量时代后，竞争越来越激烈，同质化明显。而寻求差异化，运用“首店经济”，积极创新，再结合人居环境和消费习惯，或许能够重新激发商场活力，穿过喧嚣纷扰，笑到最后。