侯房产-临汾房产

8月21日，SOHO中国发布的中期报告中称，SOHO中国的一家子公司北京望京搜候房地产有限公司于2022年8月收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。SOHO中国还在公告中表示，于2023年6月30日，已支付土地增值税人民币3060万元，尚有人民币19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。

另外，港股上市公司百仕达控股2023年中报信息中显示位于深圳罗湖的百仕达大厦目前的出租率是35%。

房地产行业目前情况不好大家都知道，但看到上述消息，我确实没有想到如此之差，仍有些意外！SOHO中国和百仕达控股都属于房地产行业的另类公司，都是多来年很少新投房地产项目，几乎可以理解为看空房地产的典型代表，但公司命运仍是不济，近期几乎都创出了上市以来股价的新低。

去年4月份少量持有SOHO中国的股票，后来看了一下报表，确认SOHO中国所持有物业如果不增加销售，其租金基本只够付融资利息及内部经营管理费用，随着贷款到期，贷款偿还可能会出现问题，于是就在略微亏损的情况下把SOHO中国清掉了。

SOHO中国这么快连税金支付都出现了困难，说明房地产公司的现金流困境可能比大家原来想象的还要严重，毕竟SOHO中国已经多年没有拿新的项目，所持物业也都是地段较好且处于北京及上海的成熟物业，项目的成本也不算太高。根据SOHO中国公告的情况，这些物业的出租率不算太低，出现这样的状况说明国内商业物业供过于求，租金水平很低，即便像北京上海的这样大城市，都没法以房养贷，更别说其他城市的商业物业了。

房地产行业经历了20多年轰轰烈烈的发展，2010年到2020年间是最高光时刻。在最高光时刻，房地产发展中最突出的问题是拿项目和融资，项目设计、建设及销售在大部分时间都不是突出矛盾。尤其是在后期，主流城市中房子销售根本不是问题，因为限价问题，新房价格普遍低于周边二手房，抢到房再转手卖出就能赚几十万甚至上百万。

房地产好日子算挺长的了，在2021年前，如果跟人说看空房地产就会遭到讥笑；也许是好日子时间太长了，很少有人为突如其来的风险做好准备。一场始料未及且持续时间长达三年的新冠疫情打破了原有生态，房地产快速上涨的趋势以及去化能力戛然而止。在2021年下半年，以恒大为代表的房地产企业很多都陆续出现资金链断裂的问题，大而不倒的神话快速破灭，房地产企业的救助问题一直持续到现在仍在进行中。

现在重新思考房地产的投资价值或者房子作为一个资产的价值到底几何？通过阅读上海交通大学陆铭教授总结的一些关于城市发展规律的书或者讲课视频可以得到很好的启发。三线及以下大部分城市各类物业过剩问题突出，一二线城市的商业及写字楼物业也存在不同程度的过剩。房子本身的维护成本挺高的，除了较高的物业管理费外，商业物业及写字楼是每年都要缴房产税。如果没有出租持有成本更高，房子本身的折旧总是存在的，短期内可能感觉不到，时间长了，房子本身的耗损其实也是挺严重的，尤其是国内的房子建筑质量大都一般，如果等到发现既卖不出去，也租不出去的时候，房子本身就没有多少资产价值了！

未来我们更多应该考虑的是到底应该住哪里，在哪里买房子？估计不但要考虑城市本身的发展潜力，还需要考虑地段、周边配套以及房价本身是否合适。房地产市场确实已经到了购房者可以慢慢考虑自身经济实力、居住品质需求、精挑细选的时候了。