连云港房产局、连云港房产局在哪里

裁判要点

本案中，上诉人蔷薇物业管委会认为案涉房屋系业主共有，不应登记在第三人名下，请求法院撤销案涉房屋行政登记并确认为业主共有，属于法律规定的有关共有和共同管理权力的其他重大事项，应当由小区业主依据相关表决程序共同决定。上诉人虽然代行蔷薇小区业主委员会职能，但依法仍应得到小区业主的授权。上诉人未能证明蔷薇小区召开业主大会形成决议并授权其提起本案诉讼，其与本案缺乏法律意义上的利害关系，不具备原告主体资格，故原审法院驳回其起诉正确。关于蔷薇小区业主委员会能否替代蔷薇小区物业管委会以上诉人身份参与本案诉讼的问题。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第八十七条规定，人民法院审理上诉案件，应当对原审法院的判决、裁定和被诉行政行为进行全面审查。上诉人系由政府相关部门牵头，业主代表等多方参与的临时性管理组织，虽代行业主委员会部分职能，但从选举产生程序、人员组成、法律职责等方面均存在差别。质言之，上诉人蔷薇物业管委会在法律意义上与蔷薇小区业主委员会是不同主体，故蔷薇小区业主委员会替代蔷薇小区物业管委会以上诉人身份参与本案诉讼于法无据，本院不予支持。

裁判文书

江苏省连云港市中级人民法院

行 政 裁 定 书

(2018)苏07行终157号

上诉人（原审原告）海州区蔷薇小区物业管理委员会，住所地连云港市海州区盐河北路81号。

法定代表人郭伟，该委员会主任。

委托代理人吕庆根，该委员会法务专员。

被上诉人（原审被告）连云港市国土资源局，住所地连云港市海州区朝阳中路21号。

法定代表人孔令泰，局长。

委托代理人王东京，连云港市住房保障和房产管理局事业发展科副科长。

原审第三人连云港市金海物业服务有限公司，住所地连云港市海州区海连东路3号。

法定代表人李桂柱，总经理。

上诉人海州区蔷薇小区物业管理委员会（以下简称蔷薇物业管委会）因与被上诉人连云港市国土资源局（以下简称市国土局）、原审第三人连云港市金海物业服务有限公司（以下简称金海物业公司）房屋行政登记一案，不服连云港市连云区人民法院（2017）苏0703行初171号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2000年10月，连云港市建设开发公司与连云港建开物业管理有限公司（以下简称建开物业公司，现更名为第三人金海物业公司）向连云港市房产管理局（现变更为连云港市住房保障和房产管理局，以下统称市住房局）书面申请，申请将位于连云港市原新浦区（2014年本市区划调整后为海州区）蔷薇小区物业管理楼（丘号：187064）登记至建开物业公司名下，并提交了相关材料。2001年1月8日，市住房局为建开物业公司颁发了房权证连新系字第××号房屋所有权证。2017年1月，连云港市海州区人民政府浦西街道办事处牵头成立了蔷薇物业管委会。蔷薇物业管委会称其于2017年4、5月份知悉市国土局将蔷薇小区物业管理楼的房屋产权登记到建开物业公司名下，遂提起本案行政诉讼，请求人民法院依法撤销市国土局颁发给金海物业公司的案涉房权证，案涉房屋由蔷薇小区业主共有。另查明，蔷薇小区业主至原审庭审结束时未成立业主大会、业主委员会。

原审法院经审查蔷薇物业管委会的诉求后认为，根据国务院《物业管理条例》的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会执行业主大会决定的事项。蔷薇物业管委会依法成立，可以代行蔷薇小区业主委员会职能。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，蔷薇物业管委会诉请撤销市国土局颁发给金海物业公司的案涉房权证，案涉房屋由蔷薇小区业主共有，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应遵照上述规定执行。本案中，蔷薇物业管委会未提交证据证明起诉事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且因蔷薇小区未成立业主大会，无业主大会提起诉讼的决定，故蔷薇物业管委会未得到合法授权，其起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条第（一）项：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织”的规定，本案应不予立案，已经立案的，应当裁定驳回起诉。原审法院遂依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定：驳回蔷薇物业管委会的起诉，退还案件受理费。

上诉人蔷薇物业管委会不服原审裁定，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销原裁定，依法改判。事实和理由：案涉房屋为蔷薇小区物业管理用房，理应由蔷薇小区业主共有，被上诉人将案涉房屋登记在第三人名下违反法律规定，该房屋行政登记行为应当予以撤销。另外，蔷薇小区已经与2018年5月24日成立业主委员会，取得业主授权，可以替代蔷薇物业管委会参与诉讼。被上诉人市国土局答辩称，市住房局依据当时生效的《城市房屋权属登记管理办法》，对案涉房屋进行登记符合法律规定，程序合法，登记行为应当予以维持。上诉人没有证据证明其已经获得业主授权，不具备提起本案诉讼的主体资格。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。原审第三人金海物业公司未提出参诉意见。

二审过程中，本院经审理查明，蔷薇小区于2018年5月24日成立业主委员会。以上事实由连云港市海州区住房和城乡建设局出具的《业主委员会备案告知函》以及海州区浦西街道办事处蔷薇社区居民委员会出具《证明》等证据予以证明。另外，本案所涉不动产登记职权已由市住房局变更为市国土局。蔷薇小区业主委员会于2018年7月15日向本院提出申请，请求法院批准其替代蔷薇物业管委会以本案上诉人身份参与诉讼。

本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案的焦点问题是上诉人蔷薇物业管委会是否具有原告资格。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第一项规定，下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本案中，上诉人蔷薇物业管委会认为案涉房屋系业主共有，不应登记在第三人名下，请求法院撤销案涉房屋行政登记并确认为业主共有，属于法律规定的有关共有和共同管理权力的其他重大事项，应当由小区业主依据相关表决程序共同决定。上诉人虽然代行蔷薇小区业主委员会职能，但依法仍应得到小区业主的授权。上诉人未能证明蔷薇小区召开业主大会形成决议并授权其提起本案诉讼，其与本案缺乏法律意义上的利害关系，不具备原告主体资格，故原审法院驳回其起诉正确。关于蔷薇小区业主委员会能否替代蔷薇小区物业管委会以上诉人身份参与本案诉讼的问题。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第八十七条规定，人民法院审理上诉案件，应当对原审法院的判决、裁定和被诉行政行为进行全面审查。上诉人系由政府相关部门牵头，业主代表等多方参与的临时性管理组织，虽代行业主委员会部分职能，但从选举产生程序、人员组成、法律职责等方面均存在差别。质言之，上诉人蔷薇物业管委会在法律意义上与蔷薇小区业主委员会是不同主体，故蔷薇小区业主委员会替代蔷薇小区物业管委会以上诉人身份参与本案诉讼于法无据，本院不予支持。

综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，上诉人蔷薇物业管委会的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　　李　季

审 判 员　　王小姣

审 判 员　　戴立国

二〇一八年八月九日

法官助理　　黄文波

书 记 员　　朱　丽

法律条文附录《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条

人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；…