遗嘱房产继承怎么过户(遗嘱继承房产过户最新政策)

京师律师事务所遗产继承部主任林福明

有遗嘱的房产继承过户怎么办理？有遗嘱不等于就能直接进行过户的，你有遗嘱，不代表别人没有遗嘱，万一别人也有遗嘱，只是你不知道而已，怎么办，别人的遗嘱也很有可能在你这份遗嘱之后。而且，你有遗嘱，但你的遗嘱有没有效还不一定，你自己认为的有效是没有用的，那只是你的个人看法。还有，遗嘱有没有违反必留份的规定、遗嘱处分的房产是不是完全就是遗嘱人的个人财产、存不存在具有优先效力的遗赠扶养协议等等，这些问题在没有弄清楚之前，不动产登记中心通常是不会给你过户的。

首先，在房产继承情形下，不动产登记中心办理房产过户，只认继承公证书或者是生效的法院判决书，因为不动产登记中心毕竟不是调查部门和审判部门，认定遗嘱有没有效力不是不动产登记中心的职责，不动产登记中心也没有这个权限，不同的部门管不同的事情，各有各的分工，只要你拿来了继承公证书或者法院生效判决书，不动产登记中心就必须给你过户，但如果你只是凭着遗嘱就要求人家必须给你过户，那就是你的不对了。

其次，继承公证的前提，通常是其他继承人都同意房产归你继承而且都愿意出面配合为你办理公证的情况。一旦有人有不同意见或者不愿意出面配合，继承公证通常也就办不了了。在办理继承公证时，尽管也会问到其他继承人对你的遗嘱的意见，也会问大家有没有其他遗嘱，还会问到有没有遗赠扶养协议和必留份等等一些问题，但出于保险和风险考虑，公证处的惯常操作是让其他继承人都签字放弃继承，一般情况下，公证处自己是不会轻易对你的遗嘱有没有效力进行评价和认定的。

第三，关于继承公证的问题，这里我跟大家分享一个我之前遇到的案例，是上海的，有一点特别，极其少见，供大家参考。父母去世后，哥哥拿着父母的公证遗嘱到上海的某个公证处要求办理继承公证，公证处通知了妹妹，妹妹表示与哥哥有争议，不同意通过公证办理继承，并声明将通过诉讼来解决，公证处要求妹妹要在一个月内起诉，妹妹因为远在外地而且有关父母的死亡证明和房产权属资料都在哥哥手里，而没能在一个月内起诉，最后公证处为哥哥办理了继承公证，出具了公证书，房产过户到了哥哥名下。不知道大家对这个案例的看法如何，我个人的看法是，无论存不存在遗嘱，无论是不是公证遗嘱，继承公证应当建立在全体继承人都同意的前提下，毕竟公证处不是司法机构，没有司法调查权和司法审判权，更没有司法裁判权，但这个案例让人感觉到，公证处的权限比法院还大，当事人的起诉权、抗辩权、举证质证权、辩论权、上诉权等权利在这个公证处眼里统统可以不存在。什么时候起诉，那是法律赋予当事人的基本诉讼权利，连法院都无权强行要求，何况你公证处。还有，如果遗漏继承人怎么办、如果存在其他遗嘱怎么办、如果存在必留份权利人怎么办、如果房产存在其他共有人怎么办、如果存在遗赠扶养协议怎么办等等一系列重大复杂的关键问题，这些问题连法院调查起来都没那么容易，何况是公证处，但这些问题在这个公证处眼里也统统可以不存在。

第四，在不能通过公证办理继承的情况下，继承诉讼是唯一解决遗产继承纠纷的途径，没有其他选择。继承纠纷诉讼属于专属管辖，由主要遗产所在地或者被继承人生前住所地的法院受理。有遗嘱的情形下，起诉的案由就是遗嘱继承纠纷或者遗赠纠纷，如果还涉及继承遗嘱之外的遗产，案由可以写继承纠纷。起诉的材料主要有被继承人的死亡证明、亲属关系证明、遗嘱、房产等遗产的权属证明材料。诉讼流程主要有准备资料、立案起诉、证据交换、开庭、举证质证、遗嘱鉴定、遗产评估、法庭辩论、判决等过程。需要委托专业律师代理的，建议提前委托，律师可以帮助你代理全过程。