夹江房产(夹江房产备案信息查询)
图1
乐山房价这一篇欠很久了，因为乐山太大，今天只更新乐山的北部4县区：夹江、峨眉、井研、市中区。
图2
2017年，夹江县城区住宅用地1级基准地价为2346元每平米。按照5%的年涨幅推算到2020年约为2716每平米。
图3
夹江县吴场镇、三洞镇、甘江镇、黄土镇、甘霖镇、木城镇、中兴镇、新场镇、华头镇等10个乡镇的地价如上图。
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鄢城镇、界牌镇、黄土镇等农用地区的征收综合地价如上表和下图。
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峨眉山2017年住宅用地1级基准地价为2008~2068元每平米，取2038元每平米，按照5%的年涨幅推算2020年基准地价约为2359元每平米。
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井研县的房价，笔者只能找到2014年底的价格，此价格在2018年7月都还是有效的，到现在2020年估计已经失效，但笔者没找到最新的价格。因此按照4%的年涨幅推算到2020年（时间太久，按照5%的话可能会算太高）年1级住宅用地基准地价约为1718元每平米。
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井研县马踏镇、竹园镇、王村镇、三江镇、千佛镇等井研乡镇的地价如下表所示。
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2019年，乐山市召开了基准地价有关会议，但是最新的价格还没法查询到。
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现在能查询到的价格是2015年的基准地价，1级住宅用地约为2680元每平米。
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而乐山市中心城区2011年的住宅用地基准地价为2436元每平米。
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从2011年的2436元到2015年的2680元每平米，年涨幅约为2.4%，相对比较温和。按照这个年涨幅推算到2020年，乐山市中心城区1级基准地价约为3017元每平米。
乐山北部4县区住宅用地1级基准地价排名：
市区3017元每平米＞夹江县2716元每平米＞峨眉山2359元每平米＞井研县1718元每平米。
基准地价只是最低价，在实际市场竞争中房地产开发商拿地有溢价，溢价多少不能确定，这里暂按照50%考虑，并按照2.0的容积率计算楼面地价，乐山北部4县区住宅用地1级楼面地价排名：
市区2263元每平米＞夹江县2037元每平米＞峨眉山1769元每平米＞井研县1289元每平米。
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下面按照建筑造价2000元每平米来估算房价，高档建筑的实际成本高于2000，有的建筑也能做到低于2000。
在笔者之前的文章中，都是按照税费15~20%、房地产公司利润与利息约20%来估算房价，由于房地产公司实际利润较高（10-11%），前面已经取了一级地价（而不是地段更差的2、3级地价），这样计算的房价较高。因此本文计算的房价不包括房产公司利润，仅包括国家的约17%税费和开发商转嫁的利息（开发商财务成本），后者被银行等食利阶层取得。
14：A网站房价
乐山市区房价（2263+2000）/(1-17%-20%)≈6767元每平米。注意这里面包括了开发商利润和财务成本，但没有包括管理和销售成本，总体上来说，开发商要努力从多余的部分抠出成本，获得额外利润。夹江县（2037+2000）/0.63≈6408元每平米。
峨眉山(1769+2000)/0.63≈5983元每平米。
井研县（1289+2000）/0.63≈5220元每平米。
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注意A站给出的乐山房价为5562元每平米（图14），下图16给出的乐山市中区房价则仅有5461元每平米，比我预测的价格更低。B站（图15）给出的价格为5500元每平米。乐山的房价真的在5500元左右吗？
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