e滁州房产-e滁州房产楼市

一、看房与报价

这是一处位于滁州市中心地段的“老破小”房产，产证面积为62.5平方，建成时间为1988年左右，首次报价48.8万元，单价约为7800元/平方，2022年下半年至2023年上半年滁州市房价相对稳定，尽管“有价无市”，但仍然维持平稳下滑，2023年6月开始，市场开始活跃，部分成交价已经取决于：首先是报价+房东心态，其次是学区+地段+房龄。成交价与报价的差异还是参差不齐的。房东急卖，等用钱，价格好谈。买家想买，看中了，价格好谈。现在银行也放松了政策，认房不认贷，贷款利率降至4%。

由于是学区房、地段好，在当地E滁州房产频道信息发布后，又在房子附近多个中介挂卖，看房的人一波又一波，平均每天看房量约2人/天，一直没有人看中约谈，理由很简单，性价比不高，房子老旧，于是我方采取了降价策略，又以低价租给了一个不介意经常人来看房打扰的租客，经过三个多月的推广，终于有了一个准客户，基本“看中了”房子，买房的出价很低，只能出到35万，中介希望约谈试试。

二、谈房与谈价

2023年9月10日开始首次谈房，经中介牵头，买方与卖方于上午10点准时到达了中介一楼门面房，一张长条桌，中介居中，买方和卖方各居一边，一次性杯子倒好了茶水，谈房开始了，首先是卖方描述了房子情况，现场出示了房产证和身份证原件，表明了房屋产权人的真实有效身份，卖方开始询问一下买方的情况，买方主要是因为挂学区。

双方闲聊了几分钟，中介开始单刀直入，中介问卖家：“房东这个房子多少钱能卖啊？”卖家回复是48.8万，中介又问买家：“这个房子你们能出多少钱啊？”，买家回复是35万，这个差距还是很大的，买家开始说这个房子的缺点：一楼光线不好，阴暗潮湿，房子老旧，数落了很多，卖家开始说这个房子的优点：学区好，好租，交通也很方便，又在市中心。中介再问卖家，能否降一点，最后卖家诚心想卖，给出一个价格46.8万，对方也涨了一点，给出一个价格37.8万。就这样你来我往，二个多小时后，仍然没有结论，最后以卖家46万报价、买家38万元出价，进入僵持阶段。首次谈房告一段落，双方回去考虑再说。

2023年9月29日开始二次谈房，上次是周日白天，这一次是晚上，由于双方白天要上班，晚上是最佳时机，选定在晚上8点30分，于是三方如约而至，地点仍然是中介办公室，在这个二十多天的时间里，中介为了达成交易，对双方都进行“洗脑”工作，谁也没有把握谈成，只能见机行事，和上次的场景一样，三方坐下来后，经过一个小时的激烈谈判，卖家很快把价格降到了45万，对方也很快涨到了40万。

最后中介尝试中从中周旋，认为42万双方考虑一下，卖家认为低了，买家认为高了，没有办法，只能尝试一下，双方各自回避讨论，再次陷入僵持阶段，买家认为最多42万元，卖家认为最低43.8万元，中介分两组，一组劝降，一组劝涨，最后以42.8万元作为成交价达成交易。双方基本满意，卖家认为：“房子老旧，客源小，看中的人也少，没有办法想卖只能降价”。买家认为：“总价不高，挂完学区再卖掉，基本保值，现在也好租”。

复盘两次谈判，可以说是十分艰难，因为现在信息如此通畅，这个价格只能作为市场价，双方都占不到更多便宜，而中介的目标就是成交，“哪里还管得了房子买得值不值，卖得亏不亏哦！”。在这里没有真正的赢家，谁都想获得更多的好处，市场环境更是残酷的，尤其当下房地产低迷阶段。刚需市场从来都是活跃的，但总量不是很大。

三、合同与细节

经过二轮谈判，中介也不会放过这个大好时机，既然已经达成交易，很快利用合同模板拟合同，双方签字生效。对于现租客，自卖家全款到账后，租金分割后与原房东再无瓜葛。

买家是按揭贷款，首付12.8万，然后贷款30万元，签订合同后，先付定金3万元，1万元给中介，2万元给卖家，如款下不来，定金全退，本合同无效，如果是其他情况（如：贷款下来不足30万元），定金不退，本合同继续有效，买家不买了将返还2倍定金，卖家不卖了也将退还2倍定金。

四、征信与贷款

买家为了贷款，必须经过银行查验征信通过，签合同约10天后，经过多方努力，征信通过，接下来就是贷款申请，双方在中介的带领下来到当地一家银行，贷款30万元，20年期，每个月需还1800多元，贷款银行，查验卖家房产证原件和身份证，又查验买家身份证等信息，最后双方签字、拍照完成贷款申请的各种手续。

然后中介带领双方，又在银行的托管中心进行了办理，房产买卖网签合同要交到托管中心，然后买家首付12.8万元，等贷款审批下来，转到托管中心，托管中心将全款一次性支付到卖家指定的银行帐户。

贷款申请约10天后，银行通知中介，30万元贷款审批下来了，可以进行过户了。

五、过户与放贷

在中介的带领下，双方来到行政服务大厅不动产交易窗口办理过户，双方开始过户，卖家将房产证原件交到不动产窗口，将房屋产权人姓名由卖家姓名变更为买家姓名。买家按要求交税，然后写个委托书，委托银行来拿房产证去做抵押。

过户后就是等待放款，过户后约10天后，银行通知卖家，全款已经打到卖家账户，可以查收了。卖家查收后为42.8万元。至托托管中心完成了付款任务，交易完成。

六、收款与交接

卖家收款后，下面的流程就是各种交接。

（1）房租分割。房租自全款到账后为分割点，这一点很公平。

（2）房屋交接。原租房合同无效，新租房合同为原租客与现房东。

（3）支付中介费。买卖双方与中介协商，过户时已付一部分，全部了清，再付后一部分。

（4）水、电、气过户。现房东带着身份证原件和房产证复印件，即可到相关部门过户。

（5）原房主迁出户口。原房东带着身份证原件，即可到当地派出所过户。

最终于2023年6月5日开始卖房，2023年9月10日开始谈房，2023年11月18日完结，经过近半年的历程，才完成了所有卖房全过程。

笔者感悟：

复盘整个过程，房产证与钱款的交易从表面上看很简单，实际上，这里牵涉到更多的人和事，还有手续和流程，如果某个环节出现问题，都有可能导致交易失败或受阻。

人的一生能有几次买房和卖房呢？甚至掏空了几辈人的所有积蓄，按揭贷款20年，相当于这20年来，每月都要往银行存款，否则房子随时都可能被拍卖。

现在的房地产市场朴素迷离，卖房与买房都是家庭的大事，一不心，就可能是个坑，前些年，“买到就是赚到”的年代可能再也不存在了，并且现在的房子少则三五十万，多则就是上百万，三四线城市尚且如此，一二线城市更是无法触摸，对于普通老百姓而言，尤其工薪阶层，一方面要吃饭，一方面要养家，另一方面要发展，还要赚钱余钱，谈何容易啊！