凤凰房产南京(南京凤凰小区二手房价格)
大家好！我是苏北哥！几天不见，北哥想和大家分享几件近期发生的现象级事件，也许对南京房地产后市具有风向标意义！
这第一件的现象级事件当然是政策方面，7月31日晚，南京市规划和自然资源局连续发布了两条公告，集体土地涉及住宅房屋房票安置、房屋补偿安置办法。据此，宣告南京将进入新一轮的城市更新改造，而此次改造的重点就落在了农村集体所有制土地和宅基地的身上。
这两天公告一出台就有粉丝让北哥帮忙解读一下，其实从公告原文内容，意思已经非常浅显。
首先，这两项公告让南京城市更新的范围扩大了！对照7月5日南京发布的首版《城市更新办法》，此次公告等于是在原有的城市老旧住宅、老旧厂区、城市山林、城市生产生活综合类等五类更新主要对象之上，重点强调了集体所有制土地涉及房屋的更新改造，从此南京新一轮的农村宅基地改造更新工作就要全面启动了！
第二，集体所有制土地涉及住宅也被纳入房票安置范畴！众所周知，自去年溧水、浦口率先开始试行房票安置以来，房票补偿的对象一直没有把农村集体所有制土地包含在内，如今这一转变将让农村宅基地动迁获得更大优惠，也表明了南京ZF对于新一轮城市更新改造的决心和力度。
此次公告，对于农村集体所有制土地涉及房屋方面的安置办法提出了房票和货币补偿两种方案，选择空间更大，也更加人性化！
房票安置相比货币化补偿办法，优惠力度更大。
契税优惠：被征收人购房成交价格不超过房票票面金额的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过房票票面金额的，对超额部分按规定征收契税。
购房奖励：运用房票申购安置房（在规定区域内），给予被征收人房票面额使用部分不超过10%的购房奖励，申购非规定区域安置房的，给予被征收人房票面额使用部分不超过5%的购房奖励。
购买商品房的，给予被征收人房票面额使用部分不超过5%的购房奖励。
01.
为何此时增加集体所有制土地涉及房屋
的安置优惠力度？鼓楼、江宁、江浦更新改造区范围基本划定
其实7月31日这两项公告的信号已经十分明显，就是南京方面在积极响应ZY关于积极推进城中村改造的政策。
7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，21座城市之中南京在列；7月24日ZYZHJ关于下半年的经济工作会议也重点提及“要积极推动城中村改造”，高层的繁复提及已经充分证明“城中村改造”在下一步楼市发展中扮演的重要角色。
而7月31日南京市规划和自然资源局发布的两项公告，显然就是为南京下一步即将开展的城中村改造量身定做的。
目前很多人对于南京还有哪些城中村面临改造，哪些主城区域面临更新的问题非常关心，此前北哥在相关文章中也给出了一些提示，比如城南的老门西；城东的双拜巷；应天大街高架南侧，虹悦城购物中心东侧的片区（原集合村地区）等区域都有这种可能性。
城东双拜巷，典型的城中村
经过这段时间的梳理，和相关资料的显示，今年鼓楼、浦口、江宁三区有可能更新改造的区域已经基本划定出来。
鼓楼今年有可能面临更新改造的主要区域包括，中央门、小市、挹江门、江东、凤凰西街、阅江楼、热河南路、幕府山片区、建宁路沿线等。
热河南路沿线的老旧小区
江宁今年有可能面临更新改造的主要区域包括，东山、秣陵、汤山、淳化、禄口、湖熟等等。
今年11月份即将动迁的江宁黄泥塘村
江北今年有可能面临更新改造的主要区域包括，顶山、星甸、江浦、桥林、永宁、盘城等等。
从以上罗列可以清晰的看出，除了主城剩余零星的城中村以外，两江板块可供更新改造的城中村和郊区规模和数量还是比较庞大的。
02.
本轮救市ZC框架雏形已经显现
南京8月将有22家楼盘开盘，市场仍有底气
7月以来全国楼市一直“等风来”，由于此前高盛的一则预测，让多地多城期盼ZY一记大招，彻底让楼市彻底触底回暖。
然而如今7月已完，8月伊始，自上而下的重磅ZC似乎始终没有见到，更多的是“鼓励、支持、引导……”类的吹风型ZC信号，其实很多人不知道本轮的救市ZC框架雏形目前已经基本布局完成。
7月中下旬，楼市进入了ZC进入了密集发布期，虽未出现“一杆到底”的措施和办法，但多维度、立体化的ZC信号释放已经潜移默化让购房环境发生了本质的改变，尤其是在需求端的利好频频释放，购房门槛大大降低了。
7月14日，央行政策司司长邹澜发言，支持和鼓励商业银行与借款人自主变更合同约定，打开了存量房贷利率下调的可能性窗口。
7月27日，住建部部长倪虹明确要稳固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。国内购房环境进一步被优化。
8月1日，央行、国家外汇局召开2023年下半年工作会议，会议要求落实好“金融16条”，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。信号明确清晰，首付比例下行，存量房贷利率下行已成定局。
购房门槛的一再降低，购房环境的一再优化，都在为下一步刚性和改善型住房的需求释放做足了准备！
那么新增的刚性和改善型购房需求从何而来呢？当然是从城市更新和城中村改造而来，所以在购房金融政策频频释放的区间，于7月21日、24日发布了两次“城中村改造”的ZY政策，只要各地迅速落实“改造”ZC，刚性需求一旦释放，楼市很可能全面回暖，正所谓“万事俱备，只欠东风”，当前楼市大概率距离回暖已经不远了。
历史总是惊人的相似，从2008年以来，纵观国内楼市的三次就是行动，历史环境与契机都是惊人的相似。
2008年，4万亿刺激，降首付将利率，实现楼市跳跃式发展。
2014年，经济不振，全国大规模棚改开始推行，降首付去库存楼市迎来第二波上行高峰。
2022-2023年，超28万亿货币刺激，房企融资宽松，降息降首付，积极推进城中村改造……
归根结底！刚性和改善型需求释放是楼市发展的根本，只要这个问题解决，楼市回暖几乎就是定局。
以南京楼市目前行情现状来看，7月新房市场再次走入低谷，根据网房数据，7月南京新房认购3012套，成交2885套。环比6月（认购4836套，成交4007套），认购量下跌约38%；成交环比下跌28%，这不仅是今年以来单月认购和成交数据的最低值，也是2020年3月以来，单月成交数据的最低值。
然而8月南京新房供应量并不低，初步估计将有22家楼盘有上市计划，其中纯新盘7家。
近来，南京土拍市场的回暖行情也可以眼见！7月底南京猛推45宗新地块，其中河西就占到6幅、大校场占到2幅，江宁、江北分别有10幅、9幅地块出让，各大热门区域的土地出货量都在增加，土拍节奏也在加快！
据了解，新挂出的45幅新地块之中主城地块就占到31幅，并且将于8、9、10三个月内挂牌出让，极优的地块资源将进一步刺激房企的拿地热情。
今年1-7月，南京共举行3次土拍，共收货土地出让金421.3亿元，排名占到长三角十大城市第四位。
7月新房市场的低迷与8月新房上市量激增、土拍市场的加速形成了强烈的反差，只反应出一个问题，那就是房企、地方ZF普遍看好南京楼市的后市发展，而这份信心自然来源于极优的救市政策布局，说明下一步对于刚性和改善型购房需求的释放，各方是有把握的！
03.
另一个现象是
高端改善市场值得关注
除了支持刚性和改善型购房需求释放，南京楼市的高端豪宅市场也是现象级的，非常值得关注，根据克尔瑞数据统计，今年上半年总价超1000万的新房，成交量达到757套，上半年南京每成交36套新房，就有1套是千万豪宅。
二手豪宅市场的火爆行情也是可以眼见的，千万以上豪宅成交量达到771套，甚至超过了新房。
南京豪宅市场的火爆基本上延续了去年的行情，成交单价却在去年的基础上有了进一步的提升，今年6月份南京千万级豪宅成交均价达到了60950元/㎡，达到历史最高点。
作为新一线城市之首与长三角特大型城市，南京楼市分化行情极为明显，千万级豪宅的火爆稳住了高端市场的成交量，只等待刚性和普通改善型需求，受到政策影响全面释放，南京楼市就会迎来全面回暖。
目前南京高端市场的火爆主要来源于三个方面。
第一，河西塔尖地段的优质房源成为高端改善的集中地。河西的江东中路沿线，被誉为南京塔尖豪宅的中轴线，海玥名都、华润悦府、华新城璟园、仁恒江湾城等等，在南京二手房市场，一直是独立行情的存在。
今年5月，海玥名都一套182.46㎡的4房房源以1648万成交，折合单价达90322元/㎡，让该小区首次突破了9万/㎡
今年2月，仁恒江湾天成一套283.52㎡的5房房源，成交单价超过了10万/㎡，可见其塔尖房源的受追捧程度。
除了顶级豪宅，河西中的次一级豪宅半年来价格也在突破新高。
江东中路东侧，云锦路沿线的金地名京今年6月成交一套208㎡的房源，成交单价达到5.46万/㎡。
河西中部，江东中路西侧的华新城璟园，6月一个月就成交了4套千万级房源，最贵一套1540万元，单价76812元/㎡
第二：新一代塔尖富人区正在形成，全新塔尖豪宅项目加快上市节奏
除了河西中传统富人区，一些资源浓度集中的新富人区正在逐渐形成，塔尖豪宅产品推陈出新，加快了上市节奏。
譬如河西南青奥滨江，由于临江地理优势，以及青奥双子塔、南京眼步行桥、南外青奥村小学、河西儿童医院等顶级地标配套资源加持，让这里成为当仁不让的新兴富人区。
区域内标杆豪宅葛洲坝南京中国府目前挂牌单价达到89959元/㎡，与河西中塔尖豪宅相比，毫不逊色！
同时，河西南滨江的顶豪产品的迭代速度也很快，从2019年葛洲坝南京中国府首开到今天，短短4年板块豪宅产品已经经过了3次迭代，市场接受程度也在急速提升。
目前河西南滨江有3大顶豪项目，其中已经在售状态的中宁府两次开盘推出164套房源，截止目前仅剩20套在售，去化率超87%，最新一次开盘均价高达74085元/㎡。
厦门国贸与奥体建设联合打造的天琴华樟预计8月底正式公开，该项目启用厦门国贸最高端天琴系，起步户型达到302㎡，直接将板块顶豪产品规格再度升级。
原本定于今年四季度亮相的伟星长江之歌也提升了推盘节奏。
伟星长江之歌效果图
该项目预计8月6日就将公开德基展厅，南京伟星长江之歌是芜湖同名项目的升级版，规划打造6栋24F高层住宅与主题性会所，户型面积248㎡、315㎡、397㎡和498㎡，其中248㎡与315㎡为常规户型，397㎡和498㎡为顶跃户型。目前两款常规户型图已经发布。
第三：顶尖学区房火爆行情再度抬头，超10万/㎡成交房源越来越多。
虽然南京施行了教师轮岗制，但顶级学区房源火爆行情似乎仍有抬头的趋势，据相关统计今年以来，鼓楼学区房就有5套超过10万/㎡单价成交。
峨嵋岭小区为拉小+29中双学区房。
玉泉路小区也是拉小+29中双学区房。
而作为鼓楼的拉小+29中的双学区豪宅金鼎湾今朝天下今天也有两套房源以超10万/㎡单价成交。
在落户方能入学的体制框架下，南京顶级学区房仍在保持着高价位成交态势，特别是自带顶级学区的豪宅小区成为南京千万级豪宅市场火爆行情的重要组成部分。
写在最后：
今天为您分析了近期南京楼市的两大现象级事件，不知道对您看待当下市场行情有没有帮助！其实在北哥看来楼市发展并非一成不变，尤其是眼下的政策密集期，很容易促成行情的逆转，一味看空或者一味看多都是不对的，看法和观点应该因时而异！
如果您关于近期南京楼市，有全新看法和观点，欢迎和北哥一起讨论！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
