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春节过后楼市可能迎来“小阳春”行情。

吕颖雅/发自广州

“上周刚成交一套东风广场70平方米两房，成交价576万元，较上一套成交价560万元有所上涨。”

中原地产环市东二分行店董廖锦春表示，最新成交的单位楼层更好，虽不能完全称之为涨价，但至少表明价格已经止跌，不再创新低，这是一个好兆头。

2月初，中房君对二手房市场进行走访调研，发现广州解除120平方米以上住宅限购后，市场信心得到提振，部分潜在买家积极性增强，一些房产经纪人还在一线奋斗。

还是旺季，学位房买家最后冲刺

不是在带客户看房，就是在带客户看房的路上。尽管1月、2月是房地产销售的传统淡季，廖锦春所在的门店仍然比较繁忙。

这并非偶然，门店坐落于繁华的环市东路，500米外便是广州家长们梦寐以求的东风东路小学，1公里范围内更是聚集了东风广场、君汇世家、锦城花园等名盘。

东风东板块名盘云集。吕颖雅/摄

按照广州的政策，每年5月是小学新生的报名季。为了确保购房能够入读对口小学并满足人户一致的条件，用时间倒推，要完成贷款申请、网签过户，再到房产证出证，最后户口迁移，所有这些手续办下来，最迟要在3月初将房子定下来。

“每年总有一些客户拖到最后关头。”对此，廖锦春已经习以为常。从去年三季度开始，东风东板块放盘量大增，市场“业弱客强”，买家压价成交已成为常态，议价空间高达10%~15%，多个盘源让利超过百万元，观望情绪浓厚。

但如今情况有所改变。春节前发布了新政，预计价格跌幅将逐渐收窄，一些原本还在观望、犹豫的买家开始有所行动。因此，廖锦春决定留守到春节假期前最后一天。此外，可能在年初三或初四就要提前沟通好节后看房的事宜，为带学位房买家做最后冲刺。

春节假期前夕，廖锦春在门店整理盘源和客户需求。吕颖雅/摄

新政发布后，广州市房地产中介协会数据显示，二手房成交价指数大幅增长了14.58个百分点，达到36.27。然而，由于春节假期前市场活跃度难有明显回升，消费者入市意愿指数仅增长了0.66个百分点，达到34.31，而成交量指数环比下降了1.72个百分点，至29.41。业内人士普遍预测，春节过后楼市可能迎来“小阳春”行情。

廖锦春表示，过去一周门店的咨询量有所增长，即便临近放假叠加降温，门店每天都要接待3~6台客户看房。一些外区来的客户，一次至少要看5~10套房源，最近一天下来通常需要走2万~3万步。

买房的人没少，但卖房仍然艰难

如今的置换客大概率都会遇到同一个难题――卖房。

2月2日上午，廖锦春与一位置换客户预约好，前往君汇世家看两套房源。客户已经看房半年，但旧房一直没有达到心水价位，无法成功卖出。幸运的是，他关注的小区房源逐渐增多，价格也在下跌，他正等待一个合适的时机出手。

春节假期前夕，廖锦春带客户看房。吕颖雅/摄

廖锦春表示，他手头有不少类似情况的客户，由于房子卖不出去，置换计划暂时搁置，尤其是“老破小”房源，卖出更为困难。过去，很多人倾向于购买小面积单位作为学位壳，孩子毕业后将其卖掉。但如今“老破小”的市场流通性相比以前大幅降低，人们更趋向于购买用于自住的房子。

“卖房难并非因为购房者减少，而是随着挂牌房源的急剧增加，在分子不变的前提下，分母大增导致卖出的机会减少。” 廖锦春说。

数据也证实了这一说法。根据中原研究发展部的监测，2023年东风东板块凭借其教育资源的优势，成交量仍保持在区域高位水平，新增客户数量及二手带看量均高于周边板块。特别是活跃楼盘东风广场，成交宗数涨幅高达6成，远超区域涨幅。

整体来看，二手房市场也迎来修复行情。克而瑞数据显示，2023年广州二手房成交面积达1045万平方米，同比增长3成，创下近五年来第3个成交面积超千万平方米的纪录，同时也是首度超越新房成交量的年份。

究其原因，首先，出于对房企资金链承压和新房延期交付风险的担忧，购房者更倾向于购买确定性更高的二手房。其次，随着周期转换，二手房挂牌量大增，业主纷纷折价抛售，房源性价比突出。第三，政策助力，包括置换个税返还、增值税“5改2”等利好政策接踵而至，助推了二手房交易。

与客户分别后，廖锦春回到门店，继续忙碌不停。他与同事们开始商讨拍摄房源视频的事宜。他强调：“现在二手房市场竞争激烈，除了劝说卖家让利，经纪人要更积极出谋划策。例如，拍摄房源视频必须运用有趣的文案和独特的拍摄风格，才能提高传播力，扩大获客机会。”

对于新一年的展望，廖锦春表示，过去两三年对于房地产行业确实相当困难，即便被誉为“硬通货”的学位房也不能幸免。因此，期盼新的一年，房地产市场能够平稳复苏，从业人员和每个普通人都能安居乐业。