地价计入房产原值(地价计入房产原值缴纳房产税)

房产税申报计税难点解析——地价如何并入房产原值征税

2010年12月21日，财政部国家税务总局下发了一个似乎和房产税八竿子搭不上边的文件《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号，就是这个文件对其后的房产税影响极大。

该文关于将地价计入房产原值征收房产税问题明确如下：

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　本通知自发文之日起执行。

该政策的出台是为了解决企业由于执行企业会计制度和会计准则不同而造成的固定资产计税基础不同问题。但对于该文存在一定的争议。认为对土地已经征收了土地使用税，现在对地价又征收房产税，有重复征税之嫌。许多纳税人不理解，有一定的抵触情绪。

在具体计算纳税上，地价如何并入房屋原值征税有一定的难度，许多企业会计人员不知道如何计算。下面举例加以说明。

例一：某省一企业拥有办公楼一栋，建筑面积3000平米，账面原值240万元；车间2栋，建筑面积150000平米，账面价值9000万元。厂区土地100000平米，取得土地价款共计2800万元。假使该省原值扣除率30%。请计算每年应缴纳多少房产税。

首先确定容积率。

该企业容积率=建筑面积/土地面积=（3000+150000）/100000=1.53>0.5

地价全额记入房产原值征税。

年度应纳税额=（240+9000+2800）*（1-30%）*1.2%=101.136万元。

例二：某省一企业拥有办公楼一栋，建筑面积3000平米，账面原值240万元；车间2栋，建筑面积150000平米，账面价值9000万元。厂区土地340000平米，取得土地价款共计9520万元。假使该省原值扣除率30%。请计算每年应缴纳多少房产税。

该企业容积率=建筑面积/土地面积=（3000+150000）/340000=0.45<0.5

地价不能全额记入房产原值征税，应计算应税地价。

单位地价=9520/340000=0.028万元/平米

应计税土地面积=（3000+150000）*2=306000平米

应计税地价=306000*0.028=8568万元

年度应纳税额=（240+9000+8568）*（1-30%）*1.2%=149.5872万元。

例三，考虑日期因素。某省一企业于2016年12月份缴纳土地出让金9000万元，缴纳契税360万元。2017年一月份取得土地证，土地面积340000平米。办公楼于2017年8月份竣工验收，建筑面积3000平米，竣工验收价值240万元；11月份车间竣工验收，建筑面积150000平米，竣工验收价值9000万元。如何计算房产税？

2016年12月份缴纳土地出让金9000万元，缴纳契税360万元，并不缴纳房产税。

2017年一月份取得土地证，也不涉及房产税。

2017年8月份办公楼竣工验收，应于次月开始缴纳房产税，三季度应缴纳的税款只有一个月即9月份的应纳税款计算如下，计算时考虑地价并入征税问题。

首先计算容积率，计算容积率时应考虑没有完工的车间的建筑面积。

容积率=（3000+150000）/340000=0.45<0.5，按2倍建筑面积计算地价。

单位地价=（9000+360）/340000=0.02753元/平米。

应计税土地面积=3000*2=6000平米。

应计税地价=6000*0.02753=165.1765万元。

第三季度应纳房产税=（240+165.1765）*（1-30%）*1.2%/12=0.2836万元。

2017年11月份车间竣工验收，应于次月开始缴纳房产税。

车间12月份应纳房产税=（9000+2*150000*0.02753）*（1-30%）*1.2%/12=12.0813万元。

该企业第四季度应缴纳房产税=0.2836*3+12.0813=12.9321万元。

仅供参考。