天涯论坛房产观澜-天涯论坛关于房地产的良心文章
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壹：曾经的的楼市黄金时代
作为房产投资者，我们曾经有过阳光灿烂的日子，在过去的楼市黄金十年，买房是躺赚的，一个大的背景是中国加入WTO后，外贸开挂，经济快速发展，M2在外汇占款急剧增加大背景下高速增长。2000年M2是13.5万亿，2009年变成60.6万亿，2018年182.6万亿。
2009年M2是2000年的4.48倍，其中2009年的增速是27.8%，2018年M2是2009年的3.01倍，2018年的增速是8.1%，可以看出来增速在明显的降低，对应的是经济增长的放缓。
M2快速增加，人民手中的存款也在急剧增加，而各城市的住房总体是短缺的，市民追求美好生活，改善住房的条件迫切，所以在2010年前，各城市的房价基本是一直在上涨，无论在哪个城市，买房就可以赚钱，买到就是赚到。
从2011年后，中国楼市的形势开始发生变化，部分城市住房不再短缺，房子够住了。部分城市房子依然短缺，房子的总体数量不够。因此从2011年开始，房价开始分化，大多数城市房价从2012年到2015年不仅没有上涨，甚至出现了下跌。这个时候，京沪作为全国的两个平台型城市的优势开始显现出来，房价在这个阶段一直保持上涨。所以知名财经博主@财宝宝提出了京沪永远涨的说法，因为在这个阶段，的确只有京沪房价一直在上涨。
2014年，经济增长缓慢，迫切需要房地产提振经济，所以国家出台了一系列的刺激楼市政策，楼市从2015年初开始暴涨，到2017年下半年，各城市的房价都上涨了50-100%，个别城市的个别地段楼价甚至上涨了200%。
2015年到2017年的楼价上涨，彻底的把大家投资楼市的热情调动起来了，因为大家突然发现，买房是发财致富的最快手段，工资收入只能温饱，买房投资才能积累财富。
也因为如此，原本工资收入、家庭背景相同的两个人，因为买房与不买房的差别，买对房与买错房的差别，出现了巨大的财富鸿沟。
贰：土地财政的意义土地
房子在任何年代都是稀缺资源，都是需要很高的代价才能获得。过去的计划经济分房时代，虽然房价很低，可以通过免费分房或者以很低的价格分房的方式获得住宅，可是拿到住房很难，要排队，要等很长时间。很多人35岁了，依然住在筒子楼的大开间里面，住上一个两室一厅的房子，那是奢侈了，相当于现在住大平层一样骄傲。
中国最近20年城市发展迅速，城市边界快速扩大，城建面积成倍增加，新的学校、医院、写字楼、综合体如雨后春笋般的拔地而起，城市的快速发展，得益于经济的快速增长，更得益于土地财政。
以前城市发展缓慢一个根本原因是没钱，没有足够的资金进行城市建设。现在政府可以通过卖地收入快速的筹集资金，用于城市的开发和建设，城市建设速度空前加快。很多城市的土地收入已经占到城市总支出的50%以上，半壁江山的地位充分说明了土地财政的重要性。
城市快速发展的背后是土地财政，土地财政是通过卖地收入来解决的，开发商勇于拍地，一个根本原因是盖房能赚钱，房子盖了可以很快的卖出。从这点看，城市的快速扩张，买房人做出了巨大的贡献。他们在买房实现财富增长的同时，也促进了这个城市的发展。
叁：楼市面临困局
2015年5月，我在天涯论坛的房产观澜板块发布长贴《最后的救市，换人大城市房子的最后时刻》，准确的预测了2015年以来各城市的房价暴涨，并指出这次暴涨的严重后果，就是对很多人来说，这次楼市暴涨后，会彻底的失去在大城市的买房机会，所以用了换人大城市房子的最后时刻，为啥？因为房价高了，你即使一辈子努力，也买不起那个房子了。
现在的高房价，一直受到好多人的口诛笔伐，因为房价高，很多人买不起房所以充满了焦虑。
一套房子，建筑成本其实很低，只有2000-3000元，那些5万以上的房子，建筑成本并没有高多少，房价高主要是因为周边配套好，这些配套是政府用重金打造出来的，还有就是税收的成本，一套新房入市，要向政府交很多的税收。
无可否认，买房人支付了高昂的房价，对这个城市的发展做出了巨大的贡献。
一个年轻人从小地方走入大城市，他通过勤奋工作，通过的自己的努力，在城市拥有了住房，在这个城市组建家庭，生儿育女，安居乐业，不仅自己过上了美好的生活，也会对这个城市的发展做出很大的贡献。
可如果房价实在太高了，他无论怎么努力都不会买得起这个城市的房子，他租住在小的出租屋，会影响到他的恋爱，结婚，生育。大城市结婚的人少，生孩子的人少，一个很大的原因是因为房价高，生活压力大。
虽然高房价会让政府增加收益，可也会带来很多的不利，政府会综合衡量房价对于整个城市发展全局的影响。对于一个城市来说，最重要的是就业和税收，为市民提供足够的就业岗位，让市民安居乐业，政府有足够的税收进行民生改善，进行城市建设，永远是第一位的，至于房价怎么走，是要为整个城市的发展大局服务的。
买房的人，都希望房价上涨，他们有自己的利益，房价上涨了，买房者才有收益。没有买房的人，希望房价下跌，房价跌了，可以更便宜的买到，他们有自己的利益。而政府其实也有自己的利益，他的利益就是城市发展的大局，在城市建设的初期，他需要大量的城市建设资金，所以希望房价上涨，希望地价高，卖出大量的土地获得大量的资金来进行城市建设。而在城市发展到一定阶段，他需要考虑高房价对城市发展带来的不利影响，因为房价高了，这个城市的营商成本就会高，产业和人口就可能流到其他城市。他需要考虑到这个城市发展的大局。
肆：楼市面临变局
房子是用来住的，是人居住的生活空间，直接关系到市民的安居乐业。房子同时也是资产，可以保值增值，所以住房问题从来都是大问题，也因此政府会出台相关政策来调控楼市，影响房价的发展。
楼市是政策市，不仅在中国，在其他国家的其他城市也经常出现，限制你买，限制你卖，限制你贷款购买，无论是温哥华，首尔还是墨尔本都出现过类似的政策。
中国的大城市大多实行了限购限贷政策，很多人说限购限贷不是市场经济，是不公平的。如果没有限购限贷政策，那楼市就是资金说了算，谁有钱谁就可以多买，北京的一个楼盘开盘，几栋楼很可能直接被山西的煤老板打包买入了，上海的几栋楼，可能直接被温州炒房客全部拿下了，如果这样，那就意味着本市工作的居民可能买不到房子，房子全被外地有钱人买走了。这个情况，无论是政府还是市民，我相信都不乐意看到，而限购限贷是最大限度的避免了这种情况发生，最大的限度的保护了本地市民的住房需求，这个结果是更加公平的，所以虽然限购限贷不是市场手段，但是却带来了更加公平的结果。
限购的实质是供不应求，因为房子的供给量有限，在无法扩大供给的情况下，通过限购来人为的缩小需求量，使得供求关系尽量保持在一个合理水平，达到控制房价的目的。
限贷的实质是缩小购买能力，住房贷款可以增大购买力，你首付三成30万，贷款7成70万就可以购买一套总价100万的房子，通过增加杠杆扩大购买力，在住房市场发展的早期，人民的购买力不足的情况下可以促进楼市发展，而现在，有些城市的房子供不应求，不愁卖，那当然不能再无限制的加杠杆了，而是通过限制贷款来缩小购买力了。
要说明的是住房贷款是联网的，你无论在哪个城市买房贷款了，都算在你头上，现行贷款政策下，我们只有一套首付3成贷款7成的机会，第二次贷款就要首付7成了，一个人只有两次贷款机会，你想再买房，只能全款了。
限购限贷人为的缩小了需求，缩小了购买力，这种情况只有在供不应求的大城市会发生，所以投资楼市，判断一个车城市房子是否具有投资价值，其实有个比较简单的判断标准，那就是限购，限贷的严厉程度，限购、限贷越严格的地方，投资价值越大，房价上涨的压力越大。
限贷和限购比较，限贷对于房价的杀伤力更大，因为贷款是全国联网的，你在任何城市的房贷，都是要算在一起的。而住房是全国不联网的，你可以通过技术手段获得很多城市的购房资格，在很多城市布局。所以限购很容易破解，但是限贷破解的难度就会大很多，即使通过抵押贷等方式来破解了，成本也会增加很多。
@财宝宝的一个著名论断是京沪永远涨，可真实的北京、上海房价这两年是下跌的，造成京沪房价下跌的真正原因不是限购，而是严格的限贷。
楼市是有购买链条的，不同的人有不同的需求，刚需上车买总价300万的房子，手里有300万的房子的人卖出后买总价500万的房子进行改善，卖出500万房子的人买总价900万的房子进行改善。可现在，因为限贷了，你拿到的贷款少了，你卖出总价300万的房子，只能买个总价350万的房子，基本没有改善，那我还交易干啥，交易量减少了，房价不上涨了。
伍：楼市进入新时代
刚刚说了，对于政府来说，最重要的是就业和税收，楼市是为城市整个经济大局服务的。政府有自己的利益，那么楼市的发展要服从这个利益，中国有600多个城市，各城市的发展阶段不一样，产业结构不一样，所以各城市对于楼市的定位也会不一样。
土地稀缺在任何城市都是伪命题，决定楼价的是政府对于本地楼市的定位。
政府对于本市楼市的定位，取决于政府现阶段在楼市中的利益。
如果一个城市发展比较成熟了，不再需要大量的建设资金了，房地产在整个城市经济中占的比重小了，那么这个时候，他是不希望房价上涨的，最好是房价稳定下来。
如果一个城市正处于建设和发展的早期，他需要筹集大量的建设资金来进行城市建设，这个时候，他就希望房价上涨，以期土地有个好的价格，用卖地收入来筹集城市建设的资金。
定位不同，各城市的楼市政策就不同，未来不同城市的楼市政策差异会非常大，这个差异会带来楼价的变化。一定要深刻理解“一城一策”，“因城施策”这几个字。
一城一策，因城施策决定了购买力，也就决定了供求关系，当然就会影响房价的走向。
所谓楼市长效机制就是实行“一城一策”，“因城施策”，各城市对楼市进行不同的定位，房房地产符合城市总体发展的大局。
中国大陆以外城市的楼市也一样，也是受城市对楼市定位影响的，香港和新加坡的情况类似，都是城邦经济体，土地资源都不丰富，香港把地产行业作为绝对支柱产业，而新加坡把地产行业放在整个城市格局中发展，让地产服务其他产业，定位的不同，楼价也不一样，香港的房价是新加坡的4倍，虽然新加坡的人均收入比香港还要高。
楼市分化，买房就赚钱的时代过去了，买对了，赚的盆满钵满，买错了，会亏的血本无归。虽然买房投资依然是个人最好的投资方式，但是操作起来越来越难，买房需要越来越多的专业知识，需要越来越精准的买入时机。
政策的背后是城市主政者对楼市的定位，所以要搞清楚各城市对楼市的定位很重要。下面我会对几个主要城市对楼市的定位具体分析。
陆：北京对楼市的定位
财宝宝说，说京沪永远涨，2017年初，五道口是宇宙中心，很多人想法设法破解限购买入北京，那个时候是跑步进入北京，都怕晚了房价暴涨了，买不起了。现在呢，那些高点买入的，恐怕首付都亏完了。
北京的资金总量，北京的购买力，北京的号召力那是远远的大于其他城市，可北京也不是永远涨。
要知道，这个不涨是建立在北京现在年住房供给量5万套的基础上。这个供给量只有以前年最高供给量的三分之一。
北京的人口越来越多了，经济规模越来越大了，购买力越来越强了，可住房的供给量越来越小了，按道理说，这么小的供给量，房价应该暴涨啊，可房价居然下跌，为啥？政策在后面起作用了。
很多人会说，北京人口负增长啊，人都走了，房子当然需求少了。应该看到，北京人口负增长，是有意而为之，走的人都是没有购买力的，而来的人，确实具有购买力的，每年依然有大量的优秀学生入职京沪，这些人对京沪住房是有巨大需求的。
北京房价下跌的根本原因是严格的限贷，二套房首付需要8成，在北京买房基本没有多少杠杆了，你想换房改善，发现不可能的，严格的限贷政策把楼市置换的的链条打断了，房价怎么上涨？
这两年的房价下跌，是政府对于楼市的新定位。
大家都知道北京的道路很拥堵，三环号称世界最大的停车场。北京是首都，是中央政府办公的地方，也是和世界各国交往的中心城市，同时北京是历史文化名城，来北京旅游的人很多。同时北京是中国第二经济城市，经济活动繁荣，经济中心和政治中心，行政中心，文化中心，国际交往中心的功能重叠在一起，造成五环内交通拥堵，出行困难。
北京的功能太多了，和美国城市对比，如果说上海是纽约，深圳是旧金山，那么北京是纽约+华盛顿+波士顿+洛杉矶+旧金山。
现在，北京功能拆分，北京市政府和主要的经济功能搬迁到通州副中心，主城变成政治中心、行政中心和文化交流中心。
要实现这个变局，主城会进行空间腾挪，大量的老旧住房会被拆除，然后进行绿化，大规模植树，未来北京城里会出现大片的森林。
而通州副中心也会进行大量的拆迁，建设新的智慧型城市，北京市政府机关搬迁到通州，通州CBD正在加紧建设中，面积大大超过国贸CBD，是世界规模最大的CBD，北京最好的学校，最好的医院都会搬迁到通州副中心，通州副中心还会建设高规格的大剧院，博物馆，环球影城中心。通州是目前中国最大的建设工地，三年投资1万亿。
在这个大背景下，你说北京的房价上涨符合城市的整体利益，还是房价横盘或者下跌符合城市的利益？
说到北京赶人，那是北京变局的需要，大批老旧建筑需要拆除，新的建筑还没有建起来，当然希望人走了，这样才能好拆迁。等新的CBD，环球影城都各种设施建好了，当然是需要吸引人过来了。
北京的人口现在不是多了，而是少了，未来北京还会增加大量的人口，根本原因在于北京还在持续不断的进行建设，持续不断的增加就业岗位。位于延庆的世博园，位于大兴的首都二机场，位于通州副中心的运河CBD和环球影城，这些地方需要增加将近100万个就业岗位。
北京未来总体发展趋势是，主城的就业岗位减少，五环外的就业岗位增加，就业岗位要进行空间的腾挪，这个巨大变化背后是北京城市的重新布局，而完成这个布局需要时间。
中国各城市间是个竞争的关系，营商成本高了，产业就可能转移到其他城市。而土地价格，住房价格是营商成本的重要组成部分。在全国各城市中，对营商成本最不敏感的应该是北京，因为北京拥有全国顶级的教育、医疗、文化和行政资源，拥有最好的人才。可未来在营商成本上下降最快的应该是北京，这是因为北京主城的营商成本高，可北京在大规模的进行空间转移，把经济活动放在营商成本更低的通州副中心，而和通州副中心一河之隔的北三县，目前也已经纳入北京管理，北京可以充分利用北三县的廉价土地资源来作为经济发展的腹地，进一步降低了营商成本，扩大了经济发展的空间。
所以中国大城市唯一没有发展边界确定，唯一还有大规模发展空间的就是北京。在巨大的发展空间面前，北京重点发展区域的房产价格会重估。
过去，北京的房价一直高于深圳，由于这两年的下跌，现在价格已经比深圳低了，而北京房价的租金更高，租售比更好，考虑到北京城市巨大的发展潜力，北京的房子有巨大的投资价值。
柒：深圳对楼市的定位
深圳的经济特区，副省级省城，计划单列市，大家看好深圳房产的理由是土地少，人口多，产业具有竞争力。
深圳来源于宝安县，土地面积确实小，住房的供给量过去多年长期保持在4万多套，10月10日深圳市规划与自然资源局发布了关于公开征求《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，深圳市二次房改的文件去年就发布了，此次公开征求意见稿的发布，说明深圳市二次住房改革进入了加快实施阶段。
未来深圳会加快旧改，容积率会大幅度提高，每年的住房供给量由现在的4万多套增加到11万套，会出现很高70层的超高层住宅楼，容积率达到8-10，向天空要土地，彻底改变深圳土地不足的问题，扩大住房的有效供给。
深圳实施二次房改，楼市政策彻底改变了，完全换了赛道，由原来的香港模式变成新加坡模式，香港和新加坡虽然收入相仿，都是城邦型经济体，但是香港的房价是新加坡的4倍，可见不同的房地产发展模式对房价的影响巨大。
深圳做出这一重要改变的原因既有国家的要求，也有城市自身的原因。从大的方面讲，深圳要建设社会主义先行示范区，这个是对应资本主义的，他们发展的不好，深圳才要发展的好，他们的房价高，深圳的房价才不能高。
从深圳自身来说，深圳是工业城市，第二产业的比重大，城市营商成本如果太高，产业就会空心化。根据政府工作报告数据显示，2018年深圳第二产业占比40%左右，而对应的北京的第二产业只有不到17%，深圳市的核心竞争力是高科技制造，政府最担心的是产业空心化，类似华为搬迁到东莞这种事情会重演。任正非也多次表示，深圳房价太高了，影响企业发展。
深圳人口多，每年增加的人口也多，也是很多人拿出来说深圳房产值得投资的原因。最近两年，人口增加最快的两个城市是深圳和广州，再往前看，深圳和广州人口增加的并不快。这两年人口增加的快，一个很大原因是京沪赶人，流入京沪的人口减少了，流入到广深的人口增加了。京沪的人口减少是当地政府有意而为之，是为了适应城市换挡的需要，随着京沪换挡完成，京沪的人口政策会发生变化，会有更多的人口继续流入京沪，因此广州和深圳的人口流入能否持续，还需要以后的观察。
深圳的产业具有竞争力，一个很重要的原因是因为深圳较早的完成了产业转型。2002年时呙中校的一篇网文《深圳，你被谁抛弃》充分阐述了当时深圳的发展困境，那个时候，沿海各大城市发展起来，营商成本高的深圳已经没有发展优势，面临艰难的产业转型。从那个时候，一直到2014年，深圳转型成功，开始广受赞誉。2007年后，广州、杭州、南京等城市也陆续进入产业转型，目前这些城市已经初步转型成功，在新兴经济上展示了很强的竞争力。
深圳产业具有竞争力，主要表现在在金融和消费电子软件行业能够提供大量的高端就业岗位。
随着互联网的发展，金融业在去中心化，能够提供的高端就业岗位越来越少了，这些年金融行业员工的收入增长缓慢，变得越来越缺乏竞争力，未来十年，除了金融行业总部能够提供高端就业岗位外，前面的运营部门的收入可能会长期停滞不前，越来越变成缺乏吸引力的普通岗位，从这个趋势看，金融行业未来并不被看好。
深圳的消费电子软件行业具有很强的竞争力，这个行业的特点是不需要港口，只需要很少办公空间，对地理位置的要求不高，对人才的素质要求高。这几年的一个趋势是，无论我子行业的研发岗位，还是软件编程岗位，越来越向高等教育发达的新一线城市集中，杭州、南京、武汉和成都是这个趋势的明星城市。腾讯公司的总部在深圳，可腾讯这些年最成功的两个产品，微信是广州团队研发的，而王者荣耀出自成都。
所以，未来几年，几个新一线城市在产业上与深圳的差距越来越小，新一线城市同样可以提供大量的高端就业岗位，他们会直接和深圳形成竞争，深圳要想保持竞争优势，需要有合理的营商成本，一旦营商成本过高，深圳会重新面临2002年的困境，会再次出现《深圳，你被谁抛弃》的论调。
从利益分析角度来看，深圳房价上涨，得力的是炒房客和早期买房的人，深圳市政府手中土地有限，房价上涨，并不会使得政府获得多少利益。
深圳每年的建设用地供地的绝大部分是通过拆迁，旧改等方式获得。在深圳，不仅需要住宅用地，更需要产业和教育、医疗用地。
深圳的教育资源严重短缺，中考高中入学率只有45%，也就是说100个初中生毕业，只有45个人能升入高中，这个数字比很多的县城都低。
深圳的医疗资源严重短缺，各城市三甲医院的数量，北京78家，上海66家，广州62家，西安41家，而深圳只有16家，和贵阳的15家差不多。
深圳二次房改，增加了保障房和租赁住房的面积，这些房子主要是通过旧改解决。
深圳建设社会主义先行示范区，教育医疗的短板必须补，在缺少净地的情况，深圳需要拆工厂，拆住宅，拆城中村来获得土地，你觉得深圳的楼市火爆，房价持续上涨容易拆迁拿到土地还是楼市表现一般，楼价稳定容易拿到土地？
对于政府来说，因为手中缺乏土地储备，不仅高房价下的高地价收益有限，而且不利于保障房、租赁房，学校、医院的布局。从这个方面来说，政府是高房价的受损者。
因此从整个城市的全局角度来看，高房价，房价持续上涨对深圳的发展并不利，房价稳定或者略微下跌更符合城市发展的大局。二次房改的出台，供给量持续增加，说明深圳对于楼市的定位发生了变化，那么随着而来的就是房价上涨的预期也会发生变化。
住房供给量成倍增加，供求关系发生变化，大家的买房投资心态也会发生变化，至于深圳人民喜欢的高杠杆，高抵押这种玩法，管理部门是看的清清楚楚的，你的钱来自银行，不是来自你家的印钞机，那么管理部门只要稍微采取一下措施，你的融资计划就没有了，高杠杆也就不存在了。深圳的杠杆率达到了144%，而北京只有53%，如果深圳的杠杆率降到北京的水平，和北京持平，深圳房价会怎么走？
至于房价是否会降，那就看是否有需要了，强如北京，在过去的两年，因为严厉的调控，房价下跌了15%以上。只要把北京的政策拷贝到深圳执行，深圳的房价只会比15%下降的更多。
