新北的房产-新北房地产

新北快成“洋房荒漠”了？

在本周一的在售洋房盘点一文中，我们写到，市区各区中新北区的在售洋房最少，仅有龍宸壹號（新房）、中梁·云宸府两个，一旦前者卖完，新北区洋房就将逐步走向断供。

成交量价站在全市高位、产品力高居全市头部的新北，却是常州最难买到一手洋房的区域，让“洋房粉”情何以堪？

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回顾常州市区洋房产品发展史，自2013年起，洋房这类低密产品开始有多个项目供应，但因数量不多洋房一直是非常稀缺的产品。

2017年起土地市场解禁后，洋房迅速发展，供求量大幅上升，洋房价格也稳步上行，2021年量达到峰值。此后随着行情走冷，洋房供求量也开始回落，但价格依然稳定在20000元/㎡左右。

由此可见，相比于住宅的其他产品形态，洋房价格是更为稳健，也可见出这类低密产品有着更强的抗跌性和保值能力。

新北区的洋房也曾经历过高光期，却也在近三年走向平淡。

2018年起，新北洋房供求量开始大幅增加，2020年达到峰值后逐年走低。

供求量与市区走势基本一致，但新北区洋房的价格却是一波三折，与市区走势大为不同。

我们看到2017年新北洋房价格达到第一个高峰，这与当年某个高价洋房备案有关，2020年再到第二峰20796元/㎡，这是新北洋房的高光期。近三年虽有均价3万多的洋房成交，但因低价洋房备案拉低了整体走势。

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事实上，新北洋房历来稀缺。

我们看2013年至今常州各区洋房供求情况，只有新北区是供不应求的状态，洋房供求比小于1，只有0.96。

新北洋房供应，体现出明显的几个阶段：

2013-2016年，新北有洋房供应的主要是九龙仓国宾一号、九洲花园。

2017年，雅居乐常乐府洋房供应，18300元/㎡左右的成交均价，拉高了区域的洋房价格，成为当年常州洋房市场的典型。

2018年，薛家板块的雅居乐凤凰台洋房上市，中小户型面积段、较高的性价比优势取得了不错的市场销量。

2019-2021年，高铁新城的美的阳光城·江山樾、牡丹蓝光·晶耀、雅居乐·熙悦府、牡丹·三江公馆、碧桂园光明·碧玥和鸣、飞龙板块的新城牡丹·公园世纪、恐龙园板块的嘉宏·印山风华、奔牛的牡丹学府、孟河的新城·汇隽等均有洋房供应，形成了供需两旺、产品多样化的特点。

2022年起，随着以上洋房项目逐步售罄，新北洋房供应后继乏力，仅有市府的龍宸壹號、孟河的中梁·云宸府有供应，且量也不多。

而且，短期内土地市场、待售项目也没有洋房产品供应。因此，这仅有的少量洋房存量就是近两年新北的洋房所有量了，留给购房者的空间可以显见。

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克而瑞数据统计，市府板块的龍宸壹號洋房产品主力户型为188㎡，四室两厅三卫，四开间朝南，双套房设计，南北双阳台，尺度感强，非常舒适。

◎龍宸壹號188㎡洋房户型图

成交均价约36600元/㎡，套均总价在670-700万左右，入手门槛在全市属于头部，终改客群可以考虑。

孟河的中梁·云宸府价格就比较亲民了，洋房成交均价约14300元/㎡，套均总价在200万左右，适合周边板块的改善客群。

所以，购房者想入手一套新北核心区的一手洋房基本没有挑选余地的，不妨可以考虑考虑二手房，尤其是高铁新城是二手洋房的集中场。

如果亲眼全洋房社区，选择空间就更小了，但也不是没有。

纵观整个新北，全洋房社区代表就是飞龙的格拉美西和恐龙园板块的九龙仓国宾一号。

从入市时间来看，格拉美西要晚于九龙仓国宾一号。

从产品定位来看，后者在入市时是全市豪宅定位，无论是户型面积还是销售价格门槛都不低，而前者因老地限价严格，性价比非常高。

从价格来看，格拉美西明显要低于九龙仓国宾一号。

根据贝壳显示，格拉美西挂牌价普遍在23000-26000元/㎡，而九龙仓国宾一号挂牌均价要在33000-36000元/㎡之间，加上户型面积大，入手门槛明显高于前者，因此二手房成交也相对比较少。

当然，恐龙园板块的嘉宏·印山风华是更低密的社区。印山风华是嘉宏的第二座风华系，整个小区只有洋房、叠墅两种产品，是新交付的次新房小区，产品定位、社区打造站在城市前列，有预算的购房者也可加以考虑。

结语

常言道，城市价值决定房产价值。站在城市头部的新北，其区域价值不言而喻，房产价值也自有其支撑力。

业内又有一说，供求关系决定房产价格。历来供应稀缺的洋房，在新北区自有其稳健的价值底盘和坚挺的价格走势。在当下行情，或许洋房不只是一个品质改善的选择，也是我们可以考虑的一个资产配置选择。