上海房产交易中心工作时间,上海市宝山区房地产交易中心

业主社交平台卖房，能加速二手房交易“去中介化”么？

2024年2月24日，“二手房业主选择自己卖房”的消息在地产圈走红，并冲上微博热搜。消息显示，在抖音、小红书等平台上，不少博主吆喝：“卖房啦，房东直售，可省几万到几十万不等的中介费！”在社交平台输入“卖房”两字，可以看到不少业主的挂牌出售信息，甚至还有介绍“如何将房子快速卖出”经验的业主。

在此之前，多地已经为“业主直售”模式“开绿灯”。2021年8月，杭州率先试水“房东直售”。杭州市住房保障和房产管理局官网上线“杭州市二手房交易监管服务平台”，并开通“个人自主挂牌房源”功能，让杭州的二手房自主交易有了更规范的线上官方渠道。

此后，深圳、上海、宁波、徐州、苏州、九江等地纷纷跟进“房东直售”模式。其中，苏州上线全市二手房自主交易平台“苏找房”。上海房地产交易中心则开通二手房自助交易“网上签订合同”服务，并表示买卖双方可在此实现自主交易，无需通过中介人员。由于这些基本由官方主导的服务平台并未公布交易量，因此无法得知其成效。

如果没有中介，卖方与买方如何保障交易安全？据21世纪经济报道2021年报道，与买家完成二手房交易的业主赵雨欣（化名）透露，自己的房产没有抵押按揭，不涉及赎回房产的手续，买家在资金与房票这两点也符合要求，交易流程相对简单。买家只需要按照银行贷款政策办理银行贷款即可。此前，赵雨欣偶然在小区业主群里找到有购房需求的邻居，两人对接上并洽谈成功之后，交易流程大概是这样的：

1．官网下载网签合同，签订购房合同之后，与银行签按揭合同；

2．买卖双方资料齐全送审；

3．先等公积金贷款审批（15个工作日左右）；

4．公积金审批完后商业贷款审批（3-5个工作日）；

5．组合贷都审批完毕后，买卖双方一起去公积金管理中心面签做资金监管（监管首付款的九成以上、面签前买家存好九成以上首付在供款卡里，面签后第二个工作日这笔钱会被冻结）；

6．首期冻结后就开始走合同盖章环节（5个工作日左右）；

7．盖好章后提前两个工作日预约过户；

8．过完户后5个工作日出新的房产证（回执会有出证日期）；

9．出证后公积金管理中心会去取证；

10．取回证，公积金中心会在3-5个工作日内解冻首付款（直接划入卖家账户不经过买家）；

11.首付款解冻一周左右放公积金尾款；

12.银行取证后开始走银行商业贷款放款流程，5-15个工作日放银行尾款（以银行为准）；

13.银行归档通知买家取房产证和借款合同等资料。

赵雨欣指出，中介的作用基本就在前半段显现，网签之前签一份三方合同，保障买卖双方利益；一旦网签，后面的流程中介几乎不需要介入了。“资金可以直接找公积金管理中心或者银行监管，比中介可靠多了。”

不过，赵雨欣的幸运在于，其一，她发布的信息，恰好遇到了有购房需求的邻居，能够很快对接，对于急于卖房的人而言，时间成本是很重要的；其二，由于当初是全款，又省去了相应手续。

相比于之前要么通过官方主导的服务平台，要么在微信朋友圈、群里发布卖房信息，近期众多房东选择在抖音、小红书等直播卖房，这些社交平台为房东带来了多方面的赋能，尤其在同城交易场景中发挥了重要作用。

首先，抖音、小红书等平台拥有庞大的用户基数和活跃度，房东通过直播形式展示房源，直接触及潜在买家群体，拓宽了销售渠道。相较于传统的中介模式，房东能够自主掌握房源曝光度，降低对中介渠道的依赖。

其次，社交平台的实时互动特性使得房东与买家之间的沟通更加直接、透明。房东可以直观、详细地展示房源细节，解答买家疑问，增进买家的信任感。而买家也可通过直播了解到更多信息，做出更准确的购房决策，提高了交易效率。

再者，同城模式的优势在这些平台得以放大。在抖音、小红书等本地化内容丰富的平台上，房源信息更容易触达同城潜在客户，针对区域市场精准投放，增强了房源的地域匹配度。

尽管社交平台为房东提供了更广阔的展示空间和更多元化的交易模式，但仍面临不少问题。

比如，某些中介可能冒充卖家。据每日经济新闻报道，在互联网平台卖房的谢望称，自己的房子挂出后私信的人确实很多，但更多的还是“礼貌问价”，有的问完价就没后续了，“可能有的只是中介来套底价的，并非真心想买”。信息甄别成本是房东面临的第一道坎。

另一位卖房者程颖称，“其实自己通过社交平台带来的看房量，并没有中介那么多，更多的还是来问价的。我在社交媒体及房产中介平台都挂了房源信息，但最终成交靠的还是中介的客流。”

可见，相比于积累更多用户数据的专业中介机构而言，社交平台带来的客源仍存不足。毕竟，一个素人的抖音、小红书账号，很难引发太多人关注。

交易安全和专业服务也是不可忽视的关键环节。直播卖房的兴起虽在一定程度上降低了中介成本，但也带来了诸如产权核实、合同签订、贷款办理等一系列专业服务缺失的问题。诸如房屋贷款、抵押信息查询，租赁状态确认，资金安全保障，签约过户手续办理以及贷款交付等一系列复杂流程，对于普通购房者来说，自行操作可能存在不小的难度和风险。正如专家所言，房产交易流程的专业性与复杂性决定了普通购房者在自行交易过程中可能会面临一系列困扰，如房源筛选、价格谈判、合同签订及后续手续办理等环节，都需要耗费大量时间和精力，稍有不慎就可能造成经济损失。

因此，房东在享受便捷的同时，也需要对交易流程有清晰的认识，或者寻求专业法律咨询，以确保交易的合法性与安全性。

显然，指望“房东直售”短期内全面替代中介不现实，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前全国二手房交易中，约85%的交易由中介机构完成。尽管如此，“房东直售”模式的出现，推动了交易信息的透明化，提升了交易效率，也促使中介行业重新审视自身定位和服务价值。

尤其是在当前房价下行情况下，中介行业应当致力于提供更加专业、精细的服务，帮助购房者解决交易过程中的复杂问题，并进一步减低过高的交易收费标准，否则，就会有更多房东选择“自力更生”。

至于“房东直售”模式是否可以大规模推广，关键在于如何平衡简化交易流程与保障交易安全之间的关系。政府部门应进一步完善相关法律法规，优化线上交易平台功能，确保交易过程合法合规，降低欺诈风险，同时也要加强对普通购房者的交易知识普及与指导，提高其自我保护能力。

• （本文仅为作者个人观点，不代表本报立场）

毕舸

责编 陈斌

上海二手房交易服务再升级

在二手房交易领域，安全、合规、便捷等问题仍是消费者面临的最大问题。

为解决消费者痛点，6月19日上海链家交易服务中心正式开业，通过打造综合性、一站式房产交易线下服务中心，为买卖双方提供成交签约、资金存管、贷款面签等多种服务，并通过标准化流程体系和专业签约经理服务，有效保障房产交易安全、提高交易服务效率、改善买卖双方交易体验。

据悉，链家此次开业的两家高标准交易服务中心，分别位于唐镇和静安。

上海链家交易管理中心负责人吕辉彪在开业仪式上介绍，升级后的链家交易服务中心整合了房产交易相关流程，除了可办理二手房交易合同签约，买卖双方还可以集中办理银行资金存管、银行贷款线下面签、线上贷款面签等多项业务。

在专业化分工以及更多资源的嫁接下，链家交易服务中心将房产交易流程和交易周期成倍缩短。简而言之，链家交易服务中心将上海房产交易流程从“成交+网签”两个环节变为“成交即网签”一个环节，一方面用专业“简化”复杂，实现品质+效率的双提升；另一方面“成交即网签”也能降低二手房交易周期中可能产生的各类不确定性，更好保障买卖双方权益。

同时，交易服务中心将签约流程标准化，将其拆分成六大模块，十几个环节，并将房产交易中的主要风险与各个环节对应，在合同签署阶段进行预防。

譬如，在签约流程中将风险提示前置，帮助客业提前知晓风险；通过线上展示+线下讲解的方式，将签约所需的信息向客业清晰全面展示，从而更全面严格地保护买卖双方权益。通过这种线上+线下的交互，链家打造了透明、规范、安全、智能的标准化服务流程，并通过预约智能调度和过程质检，实现对房产交易过程与结果管理的闭环。

上海市房地产经纪行业协会秘书长陈亮表示：“链家交易服务中心的开业，再次为行业提供了品质服务的模板，让人眼前一亮。希望链家能不忘初心，继续为消费者提供专业、高效、安全的服务，继续发挥行业头部企业的标杆带头作用。”

除了用专业简化原本复杂的交易流程外，上海链家交易服务中心提供的签约经理、交易管家及经纪人的专业分工更加明确，此举也提升了房产交易的效率和服务品质。

签约经理作为第三方中立角色，以保障买卖双方的权益为服务目标，为买卖双方提供交易方案设计、合同签署资质核查、税费精算等服务，具体包括交易流程设计、贷款方案出具、合同讲解、可核查范围内的风险告知、风险把控、证件审核、协助交易双方完成首付款的资金存管、银行贷款线下面签等，以确保交易的安全合规。他们独立于经纪人和客业双方，能保障交易的公平性与安全合规。

而交易管家会根据交易流程的进展，分段为买卖双方提供服务并协助全流程的交易支持，譬如交易问题解答、流程提醒，协助买卖双方完成交易过户、缴税领证等。

换句话说，经纪人的专业能力更专注售前服务（房源维护、选房配房）和客户的情感维护，签约经理和交易管家的专业能力则体现在房屋交易、法律、贷款、税务等方面，以及保障交易流程的确定性与现场的高标准服务体验。

相比过往传统的签约服务中心，此次升级更大的变化在于各类洽谈空间的增加，全开放、半开放、全封闭的多样化洽谈区，能满足客户各类场景下的沟通需求。

上海链家职能副总经理于洋表示：“交易服务中心的推出代表着链家在房产交易服务流程提升和专业化分工上的再次升级，我们希望能让消费者因链家享受到更便捷、安全、高品质且有温度的服务！”