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政务会客厅：荆州市房管局副局长童克忠与您聊物业新规

本期嘉宾 荆州市房管局副局长童克忠

有人将物业和业主的关系形容成“婆媳关系”，在生活中，两者密不可分，却又矛盾频出。小区停车位到底归谁所有?没交物业费被断水断电该不该?小区内的大型犬扰民谁来管……一直以来，这对“婆媳”间的各种矛盾既是难断的家务事，又是社会关切的热点。

10月1日起，湖北省第十二届人大常委会第二十三次会议通过的《湖北省物业服务和管理条例》施行，类似的“家务事”不再难判，有例可依。

今天，荆州发布特邀荆州市房管局副局长童克忠做客“政务会客厅”，就广大市民关心的物业服务和管理等相关问题，与大家进行交流。

某小区物业保安人员正在通过视频系统巡查小区治安

物业需要政府各部门齐抓共管

童克忠介绍，《条例》进一步细化上位法规定，明确政府责任，为业主、物业服务企业维护合法权益和行政执法机关依法监管提供了更具操作性的法律保障，也更符合我省我市实际。

物业服务和管理是综合性的社会管理工作，涉及业主、建设单位、物业服务企业、物业使用人、公用事业专业经营单位等多个主体，涉及民事、行政多种法律关系，需要政府各部门齐抓共管。《条例》在明确政府责任的基础上，确定了房产部门主管，相关部门协同，街道乡镇落实的物业服务管理体制。

根据《条例》，县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。房产行政主管部门为物业服务工作的主管部门，细化其监督管理职责。

针对小区行政执法相对较弱的实际，《条例》规定多个行政主管部门应当加强物业区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉、处理和回复制度，依法及时处理物业区域内的违法行为。街道办事处、乡镇人民政府组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷。同时，还要做好有关业主大会会议筹备、业主委员会换届选举、有关文件资料备案及建档保存等具体工作。

业主可对物业实施自行管理

“业主大会、业主委员会制度是维护业主合法权益的有效机制和实行业主自治的重要载体。针对业主大会成立和开展活动存在启动难、筹备难、决策难、换届难等问题，《条例》对业主成立业主大会、召开业主大会会议、决定公共事项、业主委员会的选举和换届等作了明确规定。”童克忠说。

建立业主大会成立双启动机制，符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位和业主都可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的报告;街道办事处、乡镇人民政府收到房产行政主管部门的通知后，成立会议筹备组，并组织召开首次业主大会会议。

建立业主大会共同决策机制，《条例》明确了业主大会的职责、会议形式、表决原则，业主的公共事项由业主大会共同讨论决定，业主大会作出的决定，对全体业主具有约束力。

完善业主委员会委员任期制度，进一步明确了业主委员会的产生方式、任期、委员条件、职责、备案等。

“《条例》还规定业主可以采取业主直接管理、业主委员会负责管理、成立其他管理机构管理等形式对物业实施自行管理，充分体现业主自治。”童克忠对业主自治机制进行了补充说明。

此外，童克忠还针对市民关心的热点问题，为大家解读新规，逐一解答。

物业保安正在进行治安巡查

1、物业不得随意断水断电

此前，不少业主因为没按时交物业费，被物业以断水断电相“威胁”。这样的做法给业主的生活带来了极大的不便，所以对于催费十分奏效。

童克忠表示，《条例》施行后，这样的威逼催缴方式将被禁止。《条例》明确，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

对物业服务企业的此类行为，责令限期改正，处1 万元以上5 万元以下罚款。逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

2、公共停车位优先满足业主

物业区域内车位、车库的销售、使用，一直也是社会热点。荆州各物业小区的现状是，小区车位不够、外来车辆霸占车位、公共道路被车辆占据。

“小区停车难问题将随着《条例》的出台而有所缓解。”童克忠说。

对于停车位和车库的归属问题，《条例》明确，物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要对外出租的，每次租赁期不得超过一年。

而物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主所有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定。建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。否则将处违法所得一倍以上三倍以下罚款。

3、维修资金可先应急再申请

职工老了病了有社保医保，住宅“老了”“病了”就该住宅专项维修资金派上用场了。然而，我市部分老旧商品房维修资金的使用情况却不容乐观。

针对实践中住宅专项维修资金“使用难”的现状，《条例》对表决方式作了细化规定，即“住宅专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据业主公约或者管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。”

“《条例》还对紧急情况下的住宅专项维修资金使用作了规定，可以‘先采取应急措施，再申请使用’。”童克忠说。

住宅专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行，并授权县级以上人民政府房产行政主管部门负责监督管理。住宅专项维修资金的使用，经业主大会决定，可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决，也可以采取异议表决。在发生危及房屋安全和人身财产安全等七种紧急情况时，房产行政主管部门应当开通“绿色通道”，即时核准。

童克忠表示，这是对住宅专项维修资金快捷安全使用的制度创新，对于解决物业运行维护中的资金难题具有十分重要的现实意义。

4、物业不得私设营业摊点

童克忠表示，针对物业擅自卖广告位，小区内设置营业摊点等行为，《条例》也下了禁令。

《条例》规定，物业服务企业不得擅自允许他人利用公共部位、公共设施设备进行广告、宣传、经营等活动，不得擅自设置营业摊点。

物业服务企业也不得泄露，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。违者将由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚，由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

5、小区内禁养烈性犬和大型犬

“在小区遛狗的人很多，狗伤人的新闻也不少。但随着《条例》的施行，这种情况会越来越少。”童克忠说。

《条例》规定，禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬，业主、物业使用人在物业区域内携犬只出户，应当束犬链牵引。明确禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬，犬只的具体品种、体高和体重标准由公安机关确定，并向社会公布。

如果有人在小区内养烈犬、大犬，公安机关可以没收犬只，并可处5000 元以上1万元以下罚款。

此外，物业公司应加强物业区域内养犬行为的监督，及时制止违法违规养犬行为。如果业主、物业使用人携犬出户没有束犬链牵引，公安机关要责令其改正;拒不改正的，处500元以上1000元以下罚款;情节恶劣或造成严重后果的，没收犬只。

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荆州市房产局：申请公租房者可在明年3月参加摇号

上线嘉宾：荆州市房产管理局副局长童克忠

主持人：米兰

主持人：上期节目中，市民李先生反映中介买了皇城相府的房子，私自将房门的内开变为外开，导致对面住户的门不能正常开关了。这个问题归谁管？

童克忠：接到投诉后，我们上门过几次，根据法规规定这种情况不属于我们的管辖范围，但是我们还是积极帮助李先生处理，我们找到物业，与当事人进行沟通，宣传了擅自将门外开存在哪些安全隐患，如果当事人不改正，我们将根据城市居民住宅安全防范建设设施管理规定第十七条，要求恢复原状，并依照治安管理处罚条例进行处罚。如果移门后，发生失火不利于逃生可以向公安机关反映。

市民：在美林湖畔居住公租房，靠路边的汽车噪音特别大，我们想换到朝里面一点南边的房子。

童克忠：美林湖畔小区是政府购买商品房筹集公租房，有167套，买的过程中有南向和北向，如果你个人觉得噪音比较大的话，可以进行调换。

主持人：上次节目中，市民刘女士说自己是无房户，在梅园社区租房有20多年，问像她这样子的等到摇号要等多久？公租房的房源申请是怎么样的？

童克忠：刘女士是荆州区申报公租房的其中一户，今年荆州区申报的有332户，今年四机赛瓦有238套房子，经研究决定对荆州区住户进行分配，按照二级以上伤残家庭、低保低收入家庭优先的原则进行保障，剩下的房源非优抚对象的进行分配。下一步，在市区内出来房源后，刘女士可以参加摇号，大约在明年3月份进行。

长江荆州段行洪垸里建别墅群，曾因违法被叫停后又恢复销售，河道局认定威胁行洪安全

在长江湖北荆州学堂洲段，有一块面积6.4平方公里的江边围垸，围垸内有一个占地数百亩的长久天地小区，户型分为小高层、独栋、联排别墅等，已有居民入住多年。

“这些都是违章建筑。”10月28日，荆州市长江河道管理局（下称荆州河道局）相关工作人员告诉上游新闻记者，学堂洲围垸属行洪垸，属河道管理范围。《防洪法》有明确规定，禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物。长久天地小区的危害有两点：洪水来时会阻塞洪道，同时入住居民的生命财产安全也得不到保障。

尴尬的是，开发商在建设该小区时证照齐全。

文件显示，1998年，荆州市政府招商引进荆州市长久房地产开发有限公司（下称荆州长久公司）后，召集计委、建委、土地等部门召开专题会议，推进项目落地。立项批复、核发规划许可证、土地使用证等，接踵而至。

开发商建设时，荆州河道局三番五次下达责令停止违法行为通知书，但建设仍在继续。直到2014年2月，时任长江水利委员会（下称长江委）副主任魏山忠在荆州检查防汛工作时指出，学堂洲围垸存在违法建房行为。

2014年11月，荆州市政府向长江委提出建议：已建的保留、未建的一律取消。几经兜转，2015年1月，长久天地小区房屋恢复销售。

荆州河道局工作人员称，即便业主获得房产证，也改变不了他们买的是违章建筑的事实。

目前，荆州市政府再次成立专班处理长久天地项目事宜。

▲10月28日，湖北荆州，长久天地小区。荆州市长江河道管理局指出，该小区建在行洪垸内，违反防洪法。摄影/上游新闻记者 沈度

招商企业打造的“江景华宅”

学堂洲本没有围垸，沮漳河改出口后，便有了围垸。

沮漳河是长江一级支流，由荆州注入长江。荆江大堤是长江一级堤防，具有直接保护荆北平原防洪安全的作用。

上游新闻记者获得的文件显示，1992年，为减轻沮漳河洪水对荆江大堤的威胁，解决沮漳河与长江共堤问题，湖北省水利部门对沮漳河下游河段进行综合治理。1992年底至1993年初，由原江陵县政府组织实施了沮漳河出口改道工程，在上游17.6公里的临江寺开挖新出口。

沮漳河出口上移后，部分河道消失，土地渐渐露了出来。

文件载明，1994年10月学堂洲围垸形成，被纳入荆州城南经济开发区，面积6.4平方公里。

荆州市一位退休干部介绍，上世纪90年代末21世纪初，和很多城市一样，荆州市土地财政收入占比升高，这块长江边土地的使用权被政府出让。

文件显示，1998年11月，荆州市政府、荆州区政府和城南开发区组团赴深圳招商。与长久实业（香港）有限公司、深圳长久实业有限公司签订两份《土地使用权出让协议》。随后，深圳长久实业有限公司与两名王姓商人共同出资组建荆州长久公司，投资兴建长久天地项目。项目分为“山庄”和“御园”，前者是独栋、联排别墅，后者为小高层。

文件载明，1999年4月28日，荆州市副市长召集市计委、建委、土地、水利、城南开发区等部门负责人会议，就长久实业有限公司开发学堂洲的问题进行专题研究。

会议明确，给予项目充分肯定，各部门要现场办公，提供优质服务，建设过程中出现问题可直接请市政府协调。涉及防汛和堤防安全问题，由市水利部门协调解决。

荆州长久公司取得土地使用证后，着手施工建设。开发商打出了广告语：“国家级城央江景华宅”“荆州长寿的秘密在此”。

▲10月28日，湖北荆州，长久天地小区打出的广告语：“国家级城央江景华宅”。摄影/上游新闻记者 沈度

叫不停的施工

荆州河道局工作人员介绍，荆州市政府召开项目推进会时，该单位并未参会。直到项目开始施工建设时，该单位才知道长江行洪垸内要修建商品房小区。

2007年，荆州河道局在巡查工作中发现长久天地项目后，对施工活动多次现场制止，并下达4次责令停止违法通知书。

学堂洲围垸是长江行洪垸，属河道管理范围。长久天地项目存在两个方面的问题：违反《防洪法》和《河道管理条例》。《防洪法》第二十二条规定，禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物，倾倒垃圾、渣土，从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。其次，没有按照《防洪法》第三十三条规定，经过防洪影响评价，也没有按照规定程序办理水行政许可审批手续。

该工作人员打了个比方：“假如洪水来了，本来没有任何东西挡住它流动，现在却突然多了个居民小区挡在那里，会有什么后果？我不敢想。”

荆州河道局的停工通知，并没有叫停长久天地项目。

荆州河道局接受双重领导。该局官网显示，河道局为纯公益性公一类事业单位。行政隶属荆州市委、市政府，业务隶属湖北省水利厅，省管计划、工程、财务、编制。

上游新闻记者获得的文件显示，截至2014年，长久天地项目“山庄”一期工程已完工，建有101栋别墅、1栋商业中心，建筑面积达4.5万平方米，销售别墅70栋，入住30栋；“御园”8栋小高层已经封顶，另有2栋小高层正在建设中。项目已占地790亩，合计总投资9.9亿余元。

10月28日，上游新闻记者在长久天地小区探访发现，该小区介于荆江大堤和紧邻长江的大堤子堤之间，已有不少居民居住。

受访的两名别墅主人称，他们掏钱购买别墅，取得不动产证，是合法财产。

▲10月28日，湖北荆州，长久天地小区里的独栋别墅。摄影/上游新闻记者 沈度

停工停售后又复售

直到长江委副主任指出问题严重性后，荆州长久公司的违法建设行为才停下。

2014年2月17日至2月18日，时任长江委副主任的魏山忠率队到荆州检查防汛工作，在检查时发现学堂洲围垸内存在违法建房行为，指出问题的严重性，要求调查处理。

2014年3月，时任荆州市委书记和市长召集多部门负责人召开会议，研究处理办法，明确要求正在建设的要立即停工，并停止销售，听候处理，未开工的一律取消。水利部门按要求下达了责令停工通知书和予以立案，房产局关闭了该公司的网签备案系统。

除此之外，原荆州市规划局两名责任人受到处理。

原荆州市监察局对长久天地项目开发建设中的审批情况进行了为期两个月的调查。该局认为，原荆州市规划局在办理规划审批时严重违法。对负领导责任的原荆州市规划局副局长王某处以党内严重警告处分，行政记过处分，对负直接责任的审批科长处以党内严重警告、行政撤职处分。

停工8个月后，长久天地项目又踉跄前行。

2014年11月，荆州市政府向长江委讲述自己的困难：停工停售后，开发商的预售资金账户被冻结，工程款不到位，建筑工人情绪很大；购房户不能如期拿到房子，要求开发商退款。

荆州市政府提出三点建议：长久天地项目已建的保留、完建，并将一楼打通，以备行洪蓄洪。未开工的一律取消；调整荆州市城市总体规划，今后学堂洲围垸内不再新批居住用地；采取非工程措施编制学堂洲防洪应急预案，确保行洪安全。

针对三点建议，长江委意见如何，上游新闻记者求证无果。但荆州还是按自己的建议做了。

2015年1月，荆州市政府决定，长久天地部分楼栋续建，尽快封顶；未开工的建筑一律取消，由原荆州市规划局变更许可证；恢复荆州长久公司房屋销售。

▲沮彰河改道后，学堂洲有了一个6.4平方公里的围垸。摄影/上游新闻记者 沈度

三大棘手难题

建设长久天地小区引发的问题，长久未决。

荆州一名退休干部毫不客气地指出，现在面临三个棘手问题：长江行洪安全怎能容得半点马虎？业主买了有证的违章建筑，怎么办？把招商企业招来又未履行先前协议，变更规划，企业损失如何弥补？

多份公开判决书暴露了这些令人担心的问题。

2015年，长久天地小区10名未拿到房屋的购房者，将荆州市政府、荆州规划局列为被告，缘由是：基于对荆州市政府的信赖，与荆州长久公司签订购房合同，但荆州市规划局却更改规划内容，导致他们无法获得房屋。

上游新闻记者注意到，法院驳回了购房者的请求。

2016年，荆州长久公司先后将原荆州市规划局、荆州市房产局、荆州市政府列为被告，缘由是：该公司是招商企业，荆州未按招商协议，变更先前的行政许可，给公司造成了损失。

目前，此事还未有最终结论。

上游新闻记者了解到，近期，荆州市再次成立专班，试图解决这一难题。专班工作人员已进入小区，再次展开调查。

上游新闻记者 沈度