建发房产南京—南京开发商排名

厦门国企建发房产激进扩张后遗症：多地项目被投诉，频发质量问题

界面新闻记者 | 王婷婷

界面新闻编辑 |

风头正盛的建发房产近期多个项目遭遇购房者维权，暴露出这家闽系国资房企大举扩张后的内控、管理问题。

今年初，建发国际行政总裁林伟国曾信誓旦旦喊出“今年新增2000亿货值的土地是没问题的”。如今2023年“余额”不足一月，建发离这一高调目标还有约504亿的货值，想要完成并不容易。建发国际是建发房产旗下的地产业务上市平台。

据中指研究院数据显示，今年前11月，建发房产全口径新增货值1496亿元，权益新增货值1331亿元，位居行业第四。

在刚刚结束的上海土拍中，曾经“出镜率”极高的建发这次并未出席。在业内看来，能否拿到地块本就面临运气的考验，昔日扩张欲望强烈的建发则直接弃权，或许内部对投资政策也有调整。

与不少内地房企发展路径类似，建发在冲规模的同时也出现品质下降、品牌声誉下滑的问题。据界面新闻了解，近几个月以来，建发在上海、宁波、长沙、南宁等多个城市的项目均遭遇购房者维权。

在一名房企内部人士看来，建发拿地似乎并未认真算账，投资精准度有待提高，看起来是为了规模扩张而激进投资。拿错地就要接受相应的代价，如项目滞销、亏损等，甚至有拖累企业正常经营的风险。

最近，销售单价超过10万元/平方米的上海·苏河望将建发扩张“后遗症”推向公众视野，不仅项目在预看房时暴露出质量问题，还可能因项目开发成本过高而难以盈利。

房地产行业发展逻辑已变，告别了昔日的高增长时代，当前市场仍处于底部修复过程中，而建发的扩张步伐还在不断加快，想要在进一步巩固行业地位的同时又能疏解扩张“后遗症”，对建发来说将是一大考验。

“避雷建发”

“曾经有多信任，现在就有多怀疑。”

在一名建发业主看来，“现在的建发，已不是原来的建发；外地的建发，也不是福建的建发，是一言难尽的建发。”

钟琴曾经也是“建发粉”，她向界面新闻表示，现在建发不少楼盘配置都降低了，“贵点没关系，但品质还跟不上，真是搬石头砸自己的脚。”

李虎认为，以前建发主要是在福建大本营，项目不多可以慢慢做，也做得很好。这两年建发在全国扩张厉害，品控和管理有些跟不上。

阳洋是上海建发苏河望一名业主，她是在前不久的项目预看房时发现了多个问题。她告诉界面新闻，今年10月中旬，位于普陀区的苏河望项目开展了“预看房”活动，整个项目从小区外观到内部设置都存在问题，而且连“预看房”这个环节，在流程上都不符合规定。

“比如看房时间未提前一周告知业主，未包含至少两个非工作日。另外，未进行分户验收，也不符合预看房规定。”阳洋表示。

苏河望项目是由建发、融创联合开发。不少业主在预看房后反馈，小区内建筑现存在多项质量问题，包括并不限于：外立面严重不平整、建筑主体多处漏水、室内严重渗透发霉，以及外墙大面积使用合同中未写明的EPS泡沫材料，“此类材料在小区未交付时已出现大面积的严重破损，安全度低，随时可能脱落，有安全风险。

关于EPS泡沫材料问题，阳洋表示，业主代表曾与开发商沟通，表明无论是售楼时公告还是售房合同，都注明“外墙饰面大面以外，局部的材质应为石材、金属线条、铝板”，并没有提及泡沫材料。“结果开发商说，没写不代表不能用。”

多次沟通无果后，11月20日，接近500名业主写了一封34页的《关于解决上海市普陀区新房“苏河望”项目存在严重质量问题的函》，控诉开发商存在大量质量问题、严重减配、偷工减料、欺诈销售等。

阳洋告诉界面新闻，11月底，业主们与开发商的谈判终于有了一些进展，开发商也给出一些承诺，但还没有最终确定，“还没签书面东西。”

12月6日，阳洋表示，“目前谈判组反馈，开发商同意做出一些改进，估计还要一两周才有最终消息，但也怕说得好，做得不好。”

时间拉回至2021年2月，上海开启当年首场土拍，融创联合建发以64.52亿元竞得普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，溢价率36.15%。随后，该项目正是今日的“苏河望”， 为纯住宅项目，过会价格达10.16万元/平方米，将于今年12月末交房。

项目拿地时过高的价格，让后续开发面临不小的成本压力。

一位业主表示，我们看到了项目预算降低，偷工减料的内容，项目总投资、实际投资和开发成本账目也对不上。

根据建发股份财报数据，在2021年、2022年、2023年半年报中，列出的苏河望项目计划投资总额分别是80.44亿元、79.62亿元、79.33亿元。三次数据虽差别不大，但并不一致也能说明开发商在项目开发过程中对投资有调整。

更重要的是，2023年半年报显示，苏河望项目截至今年6月30日，预收收入总额为73.04亿元，但其开发成本的总投入已达到77.38亿元。业内认为，考虑到资金回收速度、资金成本等因素，待项目于今年底交付时，大概率会出现亏损。

上海项目遭遇维权，只是建发扩张“后遗症”的一个缩影。在全国其他城市，无论是一二线还是三四线，建发项目都存在被业主质疑质量问题的情况。如江苏太仓建发泱著业主就明确表示，“避雷建发！”

广西南宁五象建发印月的一名业主也表示，感觉被项目坑了，建议别买建发。

宁波建发春江悦一名业主则告诉界面新闻，该项目减配降质严重，包括合同上18平方米的门厅也被缩小，室内装修也很差劲，有明显的偷工减料痕迹。

各地业主们反馈的这些质量问题，都期待开发商建发能采取实际行动，在合同规定范围内，满足业主们的合理诉求。

激进扩张

建发近期在各地爆发的质量问题，与其这两年大举拿地扩张规模相关。

自2021年下半年以来，全国多数民营房企都主动或被动地变得“理性”起来，不再随意投资，连万科都开始追求“活下去”，但自带闽系房企“爱拼才会赢”精神的建发却选择逆周期扩张。

2022年，建发已实现逆势突围。中指研究院数据显示，2022年建发以1673亿元的销售额位居行业第10名，首次成为TOP10房企，2021年的排名还是18位。

这家闽系国资房企的目标远不止于此，在2023年表现得更为凶猛。今年前11月，建发房产以1638.9亿元的销售额位居行业第八名，排在其后的是龙湖和金地；权益销售额1220.4亿元，超过绿城位居行业第七。

如果销售排行榜还不能完全看出建发的规模野心，那么高调拿地就显而易见了。

今年以来，建发已在公开市场拿下55宗土地，既涵盖北京、上海、杭州、苏州、成都、福州、厦门、温州、宁波、东莞、南京等一二线城市，也在漳州、龙岩、宁德、丽水等三四线城市加大布局。

基于此，今年拿地排行榜中的座次也经历了大幅调整。据中指研究院统计，今年前11月，建发房产权益拿地金额达到714亿元，晋升行业第三名，仅少于两大央企开发商保利和中海。

“没有规模就没有话语权”，这句话放在建发身上依然成立。除了要拿2000亿元货值的土地，建发管理层也明确提出今年要追求10%-20%的销售额增长。

按照今年的拿地体量，建发不出意外在2024年的房企销售榜上还会再进一步。

当冲规模作为集团策略，牵引各个经营决策，在一路高歌猛进的同时，对品质的要求和管理不一定能跟上扩张节奏，接连爆发项目质量问题也就不足为奇了。

对于建发执着冲击规模，业内也有不同看法。有房企内部人士向界面新闻表示，建发不积极拿地，就会面临没项目做的境地。这两年扩张太快，内部管理也没跟上，人员流动非常大。

也有房企人士认为，当前阶段确实是具有资金优势的国资房企做大的好时机，建发会发力是在意料之中，何况建发本身在地产行业就有一定积累。

福建一名业内人士告诉界面新闻，就建发而言，在福建还有足够的影响力，融资能力也强，相较绝大部分民营房企来说，当下综合优势明显。“在厦门也有出现项目维权，但维权的动机大多是房价跌了或配套没完全落实。”

近两年来，房地产市场下行，不少房企面临增收不增利，一些民营房企陷入流动性危机，就连头部房企也在公开债券市场出险，债务高筑，烂尾楼现象也时有出现，如期“交付”成了购房者最为关心的问题。

这或许也是许多购房者选择建发的原因，认为建发作为一家国资房企，交付必然能够保证。一名熟悉建发的业主表示，建发在福州做的基本都是中高端盘，目前交房还不错。

但走出福建后，建发的“福建大哥”光环褪去，想要在新的发展阶段取胜，品质一定是突围之道。

作为一家国资房企，建发在这两年行业保交付的大背景下，只完成基本的交楼显然不能让业主和投资者满意，应该要承担更多国企职责，保证有品质的交付，在行业下行背景下做出表率，只有这样才能配得上行业头部房企的身份。

遗憾的是，建发还没开始重视这一点。

董事长被查后，建发系公司纷纷回应“经营一切正常”，股价仍迎大跌

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

建发系正遭遇今年最大的“黑天鹅”。

8月23日晚间，厦门市纪委监委官网发布消息称，厦门建发集团有限公司党委委员、副总经理，建发房地产集团有限公司党委书记、董事长庄跃凯涉嫌严重违纪违法，目前正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查。

据《每日经济新闻》了解，庄跃凯除担任建发国际集团董事会主席兼执行董事外，还担任建发物业董事会主席兼非执行董事、建发合诚董事长。

当日晚间，包括建发国际集团、建发物业等在内的多家建发系公司进行了回应：目前公司经营一切正常。

尽管及时进行了回应，但资本市场对此事件反应仍颇为激烈。今日（8月24日），建发系股票开盘后大跌，其中建发股份开盘跌停，建发国际集团、建发物业早盘一度暴跌逾30%。

来源：鹭岛清风官微

从建发系旗下几家公司的业务领域来看，建发物业从事物业管理；成立于1995年的建发合诚聚焦于交通、市政、房地产建设等土木工程领域，主要从事勘察设计、工程管理、建筑施工等业务；建发国际以房地产为主业，建发股份的业务范围中也涵盖房地产开发业务，这两家企业的房地产业务均保持了较大规模。

从建发国际集团发布的公告来看，庄跃凯于1986年7月加入建发集团，至今已有36年。

从1998年7月起，庄跃凯在建发房产工作，2015年2月10日至今担任建发国际集团董事会主席兼执行董事，同时任建发集团现任副总经理、建发房产董事长和建发物业董事会主席。2021年12月，庄跃凯又被委任为上市公司、交通和市政基础设施工程公司建发合诚董事长。

也正是庄跃凯任职期间，建发房产实现了从百亿元向千亿元的跃进。

克尔瑞数据显示，2015年建发房产以239.1亿元的销售金额列百强房企第37位，此后的2016-2019年，建发房产销售增长缓慢，分别实现销售额324.8亿元、341.3亿元、 544.8亿元、694.2亿元，分别位列第44、第61、第53、第41位。不过到了2020年，建发房产却展现出强劲的发展势头，2020-2021年分别实现1232亿元和1656.1亿元的销售金额，由此在百强房企中的排名也从2019年的第41位跃升为2021年的第18位。

在建发房产规模跃升的同时，由其控股的建发国际销售规模也在同步增长。年报显示，2018年-2021年，建发国际实现的合同销售额分别为247.9亿元、507.8亿元、907.7亿元、1300.92亿元。在2021年业绩会上，建发国际还提出了2022年1650亿元的全口径销售目标，同比增速约27%。

在销售规模大跃进的同时，建发房产拿地扩张步伐也在加快。据CRIC研究中心数据，2018年-2021年建发房产的新增土地货值分别为168.6亿元、258.8亿元和956.6亿元，在拿地百强房企中分别排名第59、43和第10位；即便在今年房企整体拿地下降的情况下，建发房产也未减缓拿地节奏，截至今年7月其新增土地价值已达467亿元，排在保利发展、滨江集团、招商蛇口、华润置地、万科地产、中海地产之后。

值得一提的是，2021年建发所拿地块多为溢价获得：如2021年2月联手融创在上海普陀溢价36.15%拿地，由于拿地溢价过高，上海普陀区政府对该地块竞得人进行了约谈，重申“房住不炒”；2021年杭州首轮集中供地中，建发为拿到拱墅区一块地，不仅付出29.33%的溢价率，还喊出了38%的自持比例，创造了杭州近两年半以来的最高自持纪录；而在今年2月北京集中供地中，建发经过多轮厮杀，以27.715亿元、溢价率15%拿下昌平区中关村一地块，并须配建3500平方米保障房，这也是此次北京土拍中的最热地块。

庄跃凯不仅成功将建发带入千亿房企阵营，还赶在2020年的最后一天成功让建发物业登陆港交所。

2021年年报显示，上市第一年建发物业收入约15.57亿元，同比增长约51.3%；毛利约3.89亿元，同比增加约54.7%；在管建筑面积约3300万平方米，在管项目数量280个，分别较2020年增长约28.9%及27.9%。

据嘉和家业统计显示，2021年上市物企平均营收为36.27亿元，平均在管面积为1.14亿平方米。显然，建发物业在这两项数据上明显低于了行业均值。

此外，2021年12月，庄跃凯又被委任为建发合诚董事长

然而还没等多重身份加持的庄跃凯施展更多抱负，其就因嫌严重违法违纪而遭调查。与其同时，被查的还有厦门建发集团有限公司党委委员，厦门建发城服发展股份有限公司党委书记、董事长施震。

当日晚间，庄跃凯所任职的建发旗下多家公司对此进行了回应。8月23日晚，在港交所上市的建发国际发布公告，称获悉董事会主席兼执行董事庄跃凯正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查，目前公司经营一切正常；建发物业也发布公告，称目前公司经营一切正常，将根据相关法律法规以及上市规则适时发布进一步公告。

建发房产集团也在今日发表公告表示，公司法定代表人、董事长庄跃凯接受纪律审查和监察调查。公司各项业务均正常运转，该事件对公司生产经营、财务状况及偿债能力均无重大影响，不会对公司之前做出的董事会决议有效性产生重大不利影响。

不过，资本市场仍反应激烈。截至今日收盘，A股建发股份每股为10.78元，下跌10.02%；港股建发国际集团每股为13.14港元，下跌28.9%；建发物业每股为2.55港元，下跌27.56%；只有A股的建发合诚跌幅还算“温柔”，报收每股12.9元，下跌2.64%。

【每经房产原创，喜欢请关注微信号Real-estate-Circle】

每日经济新闻

在南京，厦门建发已经把房子做到这种程度

“六朝古都，十朝都会。“骨子里的南京，是座怀旧的城市。

回顾南京市场，豪宅鳞次栉比。但，纯中式产品却不多见，多少令人遗憾。

然而，这家最会做中式产品的开发商，为南京弥补了缺憾。

PART 1

你会发现一个现象：近些年，市面上突然多了很多新中式产品。

前些年的法式浪漫、英式摩登、美式潮流日渐冷落，一股蕴含唐风国韵的 “新中式产品”风起云涌。南京也有了院子系、桃花源系、安品园舍等。

仔细琢磨中式建筑，发现其传承的内核，就是实现实用与美学的平衡。这在某种程度上与一家房企的发展史不谋而合。

先来看看这家房企开发过的房子，随处可见的雕花、挑檐、马头墙。

苏州建发·独墅湾

不同城市、不同系列的产品都有不同味道的粉墙黛瓦、亭台楼阁。

厦门l建发·央著

福州建发·央玺

即使是高层，也有随处可见的中式元素

厦门|建发·央玺

她，便是厦门建发。相信南京人已经对建发有比较清晰的认识了。入宁4年，已布局六子，掀起南京新中式热潮。敢说这话，一点都不夸张。

厦门建发40年的经验，凝炼出一套独有的“新中式哲学”——儒门、道园、唐风、华纹，推出了精粹系、城央系、远见系、自然系等产品系列新品，为人们提供了符合新时代人居需求体验的住宅产品。

这些产品都是经过时间的磨砺进行了多次的迭代与升级，比如精粹系成为今天建发的顶级产品系。

且在进入南京之前，建发房产已经具备非常丰富的产品开发经验和城市开拓能力。从厦门到上海，再到无锡、苏州、杭州、武汉等大城市，皆掀起富豪圈的新中式风。建发将40载的造诣运用到南京，无疑更为成熟、惊艳。

然这一切，在南京都已经得到印证！

PART 2

2018年，建发房产恰逢南京。至此，一路深耕，央誉、润锦园、玖熙府、珺和府等作品，足以让更多南京人，倾心于建发的实力与底气。

1、建发速度：

南京楼市似乎出现了一房难求的“新中式现象”，江宁润锦园三开三捷，半年不到就收官。溧水的央誉和玖熙府直接为厦门建发在南京打响知名度。央誉短短一年时间就实现清盘，玖熙府入市97天，销售额突破20亿。

河西南珺和府更是轰动全南京，8成首付依然要抢：

• 2020年12月26日，珺和府首开184套，首付8成，验资500万，共944人报名；
• 2021年1月25日，珺和府加推154套，首付8成，共772人报名；

2、建发交付品质：

建发拥有完善的工程管控体系，坚持“多体系、多维度、严管控、可追溯”的原则，包含样板验收、防水材料独立送检、外窗360°无死角淋水试验、烟道防窜烟测试、电梯运行测试、用电安全测试等百余项检验细则。

每一项工序必须严苛检验，只有验收合格才能进入下一道，以此确保房屋的功能性和品质感。目前溧水建发·央誉和江宁大学城美的建发·润锦园均已交付，备受好评，收获一批新中式粉。

3、建发的深耕

作为千亿级房企，厦门建发经过这4年在南京市场的发展和沉淀，成绩有目共睹，更有了深耕南京的信心。

来宁4年，4个上市项目，不同的中式风格，不同的产品类型，厦门建发的每一次尝试都成为一部“作品”，这种自信正是源于对土地和城市的尊重，永远都拒绝“千篇一律、千城一面”。

从溧水、江宁到河西南、南站，再到江北新区，就能看到厦门建发对这座城市的热爱与参与。本平台得到最新消息，厦门建发江北新区项目将于本月底公开城市展厅，江北买房人有福了：

• 江北新区G24，经过20轮竞价后触顶，成交楼面价10455元/㎡，毛坯房限价18500元/㎡。
• 江北新区G25，经过11轮竞价后触顶，成交楼面价10532元/㎡，毛坯房限价18500元/㎡。
• 南站G88，经过30轮竞价后，由南京荟宏置业有限公司（万科&厦门建发）拿下，成交价25.3亿，楼面价26114元/㎡。

PART 3

好东西，注定是稀缺的！

作为2020年厦门建发在南京的封面之作——建发·珺和府即将迎来收官之战。项目两战两捷，项目推出的升级款精装包，去化率更是达到99%以上！实力可见一斑。

前期均价约49500元/㎡，可选3500元/㎡装修包，

▼建面约120㎡ 三室两厅两卫

▼建面约140㎡ 三室两厅两卫

珺和府是厦门建发真正意义上的南京主城首个项目。

除了占据河西南优质地理位置，靠近河西CBD三期，紧邻河西南1-4号综合，有地铁有学校规划，周边最近的小区房价突破6万/㎡外，独具一格的新中式格调更是令其在河西一众豪宅中独树一帜，令人爱得要死。

只看一眼，就能让你美到词穷的建筑大概就长这样：落地开花，园林皆画。

建筑学家梁思成曾说，我们应该研究汉阙，南北朝的石刻，唐宋的经幢，明清的牌楼，以及零星碑亭，泮池，影壁，石桥，华表的部署及雕刻，加以聪明地应用。

厦门建发凭借其优秀的产品设计能力、产品打造能力、工程工法，让南京买房人一见倾心。反正现场体验过的朋友都已深深“沦陷”，可以说在整个河西找不到第二家如此纯粹的中式大宅。

典型的中式园林风格，亭台、水榭、圆形拱门、园林窗、石桥贯穿于中式景观之中，仿佛一幅带色彩的水墨画。

写在最后：

建发·珺和府收官在即，仅剩最后182套房，首付8成，注定只属于少数人；与此同时，建发江北新区项目城市展厅将于月底公开，更令南京买房人期待满满！

回溯过往，厦门建发在南京所有的坚持和用心，不过是要把最美的东西带给南京。2021作为新开始，我们相信建发将继续秉承初心，不断迭代、升级、深化，为南京创造更多美好。