上海宝山房产、上海宝山即将开盘的新房
请笑纳！上海宝山区新房成交价来了，17个新楼盘详细房价一览
2020年上海市的房价呈现稳中有涨趋势。据中国房价行情平台最新数据显示，2020年12月上海市247个新楼盘的新房成交均价为57560元/㎡；二手房整体均价为59072元/㎡，同比去年同期上涨8.45%。上海宝山区有17个新楼盘在售，含括了大华、上大、共康、高境、淞南、顾村、罗店、月浦、杨行、通河新村、罗泾、淞宝等区域或者板块。下面是去年12月上海宝山区新房成交价格大全，17个新楼盘详细房价一览，没买房的朋友请笑纳！
上海市宝山区17个新楼盘房价行情：
1、楼盘：大华公园荟
户型：99㎡3房公寓；137㎡合院
房价参考：公寓带装修均价约46000元/㎡；合院均价约57000元/㎡
地址：上海宝山区镇泰路杨泰路口
2、楼盘：卓越华润·玲珑悦府
户型：112㎡3室、122㎡4室、125㎡4室别墅
房价参考：均价40500元/㎡
地址：宝山区月罗公路/潘泾路交叉口向南500米
3、楼盘：上实·海上菁英
户型：78㎡-98㎡2房-3房
房价参考：总价346万元起，均价47500元/㎡
地址：宝山区宝正路99弄
4、楼盘：大华朗香公园里
户型：99m²-140m²
房价参考：住宅均价57015元/㎡
地址：宝山区锦秋路36弄
5、楼盘：上港星江湾
户型：89.04m²-149.86m²
房价参考：均价73000元/㎡
地址：宝山区淞军路89号
6、楼盘：大华锦绣四季
户型：99㎡-135㎡
房价参考：带装修单价约41500元/㎡起
地址：宝山顾村板块宝安公路潘泾路路口
7、楼盘：万科启宸
户型：92㎡、98㎡
房价参考：住宅均价约38000元/㎡
地址：宝山区沪太公路罗北路交汇处
8、楼盘：宝林枫景苑
户型：61㎡-92㎡
房价参考：总价约285万元起
地址：宝山区淞滨支路与淞滨路路口
9、楼盘：中冶上河雅筑
户型：73㎡-127㎡
房价参考：毛坯均价约42694元/㎡
地址：宝山区盘古路895弄
10、楼盘：信达泰禾上城院子
户型：101㎡和132㎡
房价参考：毛坯均价约52500元/㎡
地址：宝山区苏家浜路218弄
11、楼盘：中建阅澜山
户型：81㎡-133㎡住宅
房价参考：总价约276万元起，价格约3.6万-3.8万元/㎡
地址：宝山区罗北路集贤路
12、楼盘：大华公园城市
户型：99㎡-138㎡
房价参考：均价约59600元/㎡
地址：宝山区康宁路2199弄
13、楼盘：上海长滩
户型：93㎡-151㎡
房价参考：均价约4.8-6.2万元/㎡，总价480万-1600万元/套
地址：宝山区采江路9弄
14、楼盘：雍和府
户型：89㎡高层住宅；123㎡联排别墅
房价参考：高层住宅总价约270-300万元/套；联排别墅总价约500-550万元/套
地址：宝山区潘泾路5777弄
15、楼盘：宝厦文璟苑
户型：61㎡、82.7㎡和82.28㎡
房价参考：均价约53300元/㎡
地址：宝山区环镇北路与鄂尔多斯路交叉口向西
16、楼盘：和欣国际花园
户型：101㎡3房
房价参考：均价约44240元/㎡
地址：宝山区场北路39号
17、楼盘：锦秋御尚
户型：206㎡联排别墅
房价参考：总价约1300万元/套
地址：宝山区锦秋路695弄
互动：你觉着在宝山区买房好吗？为什么？
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宝山还有未来吗？
宝山在上海的地位一直比上不足比下有余，与市区比差的不是一星半点，与五大新城比又有一些优势。
当然这个结论没任何意义，不是同级别对手有什么好比的？如果要准确评价一个区域，需要结合地段和房价。
结合了这两个因素，我们认为宝山的确挺差的。
首先宝山的位置是极好的。
宝山有大片土地位于外环内，甚至中环内，最边角的地方距离市中心也仅35公里，这个地理位置远超五大新城。
如果找一个参照区域，只能选闵行——同样横跨内中外环、同批入选主城区。
这样看，宝山的资源就相当匮乏了。
地理位置带来的最大优势是地铁，宝山老早就有“三炷香”的说法——1、3、7号线分别带动一方。
2021年又通了15号线，在建的有18、19号线，轨交密度的确比五大新城高，与闵行比就差点意思。
闵行现在已通车1、2、5、8、9、10、12、15号线，在建嘉闵线、机场联络线、23号线，无论线路数量、密度还是能级，都高过宝山。
自驾方面宝山只在边缘地带享受到逸仙高架，南北高架出了外环就是地面，绝大多数情况需要依赖地面交通。所以大家觉得宝山堵车严重。
将来有规划南北高架-蕰川快速路，沪太路快速路，建成后宝山出行会有质的提升。
宝山的教育也一直比上不足比下有余，其实过去区内认可度极低，生源流失率比五大新城更高——幼升小、小升初阶段，有大量家长带着孩子去其他区域就读。
2020年宝山幼儿园共毕业学生19390人，而小学新增入学15886人，意味着有3504个学生离开宝山。
或者说宝山只有81.9%的学生选择本区继续读小学，这个比例全市倒数第一。
当然这其中有一些回了老家，不过数据表明回老家的不多——上海整体幼升小比例高达98.17%，只有1.83%的学生离开上海。
宝山的学生流入到哪了呢？徐汇、黄浦、静安为主。
2020年黄浦幼升小比例124.98%，徐汇更是高达130.01%，意味着小学招生数量远高于幼儿园毕业数量，即，吸收了大量外区生源。
小升初同理，2020年宝山只有86.9%的小学毕业生在本区读初中，这个比例全市倒数第二。
所以我们不管评测指标如何（指标都是任人解读），宝山本地居民对教育不满意是真的。
当然现在宝山好学校越来越多，华二、华师、上外、上师纷纷过来开办新学校，将来生源流失有望缓解。
其实宝山最拉垮的是商业和医疗。
现在宝山拿得出手的商业就新开的日月光、顾村的龙湖天街，顶多再加一个万达。其他商业体要么体量小、要么人气差、要么业态老。
对比一下宝山与闵行的数据就更直观。
宝山2万方以上商业
闵行2万方以上商业
在人口、面积都差不多的情况下，宝山的商业密度低的让人吃惊。甚至不如青浦新城。
医疗上宝山有两家三甲医院：复旦大学附属华山医院北院、上海市宝山区中西医结合医院。大家都觉得闵行医疗资源匮乏，其实闵行现在拥有7家三甲医院，还是远超宝山。
当然宝山比五大新城好一些，青浦新城至今没有三甲医院投入运营。
宝山资源上如此匮乏，最直接的原因是宝山真的没钱。
宝山的人均公共预算收入一直全市倒数第一。想法再多、意愿再强，没钱落地也都是空谈。
而且实际上的差距可能比数据反映的更大。有限的财政收入首先要保证基本的ZF运转、基本的市政管理，宝山收入低，需要养活的班子却一点不少。
各区都扣除必须的硬性支出，用在新增资源建设、城市更新上的钱就更少了。
所以沪太路脏、所以高架修的慢，实在是没钱。
而且现在招商引资也需要强大的财力支持，现在企业去哪，更多的是看当地的扶持政策，哪里租金补贴多、税收减免多他们就去哪。宝山这个财力，这方面应该不是很强。
招商引资没有优势，财务状况就更难以扭转，只能陷入恶性循环，所谓的马太效应就是这个道理。
当然宝山也在动，北郊未来产业园、机器人产业园都引入了一些还不错的企业。不过你在进步的同时，别人也在进步。
所以即使宝山再努力，上市企业也只有9家，远低于五大新城。宝钢是很牛，但是税收都上交中央，跟宝山关系不大。
而且宝山未来的产业发展也不太理想。
郊区发展核心的第三产业基本都没戏，金融、国际贸易、奢侈品牌总部基本都在南京西路、陆家嘴，搬不走。
郊区只能走2.5产业路线，代表性产业就是我们通常说的战略性新兴产业。
受益于黑色金属行业的带动，宝山在新材料产业方面有一定优势，其他行业依旧非常落后。
而合计678亿元的产值，不仅落后于闵行，也落后于五大新城。
2021年，松江战略性新兴产业产值高达2743亿元，嘉定1312亿元，奉贤也有760亿元。
你说如何让人对宝山的产业抱有信心？
宝山产业上不如意，原因很多，通常认为是宝钢影响了城市面貌，导致新兴产业难以引入。
其实宝钢仅影响了东北一角，宝山的大部分地段都没有受到宝钢影响——美兰湖、顾村、南大这样的地方起不来，跟宝钢有什么关系？
宝山真正战略硬伤有两个，一个是邻居太拉垮、一个是太偏居一隅。
闵行内接长宁、徐汇、浦东，受市区带动非常明显，最简单的，浦江镇去年那么火，跟浦东前滩关系很大。
微软原先在徐汇、英特尔原先在长宁，后来纷纷被闵行紫竹园区抢了过去。宝山倒是想要，却没有近水楼台的优势。
外抵松江、奉贤，在第二产业、2.5产业都有良好的互动。
宝山南接普陀、新静安、虹口、杨浦，几个区域经济上都没有很大优势。
杨浦、虹口最近动作很大，可人家重点开发黄浦江一线，一路向东，对西侧的宝山带动不大。
郊区只与嘉定相邻，嘉定核心产业在西部安亭，宝山核心在东部，两区基本上没有互动。
这样的位置，决定了宝山产业导入上的乏力。
其实宝山偏居一隅只是问题的一个表现，本质是上海城市的命运在向南，没办法，向北是太仓、是长江，完全没有战略纵深。
我们对宝山的未来充满了一些担忧。
宝山想打破弱者恒弱的局面，只有市里给钱。当年浦东也是一穷二白，异军突起还不是中央给钱、给政策。
除了外力去打破，马太效应会一直进行下去。
所以宝山能不能崛起，就看宝山副中心能有多大能级、市里注入多少资源。
不过宝山副中心目前还没有很大动作。
宝山副中心核心区选了杨行-淞宝之间的大片空地，这里以上海北站为依托，做一个核心商务区、一片产业集群。
宝山的上海北站被寄予厚望，其实规模只有8台18线，上海第四，跟虹桥枢纽比不了、上海东站比不了，也不如松江南站。
而且详细的规划目前还看不到。去年公布了部分次级区域建设方案，落地时间尚不确定。
其实按照城市发展规律，目前也没有到全面开发宝山副中心的时间。
全市纬度，四个主城区目前开发的主角是大虹桥，闵行、宝山、川沙都没动静。
城市化放缓的背景下，大虹桥打造完成之前，其他几个区域不会大动。而大虹桥只开发了西虹桥，南虹桥刚刚启动，至少也需要10年周期。
宝山维度，上一轮副中心建设尚未完成。上一轮指的是真如、五角场、徐家汇、花木时代，即，中环副中心时代。真如没有如约而至，北上海整体受到重大影响。
现在需要把落下的功课补上，先把北中环这圈做起来，自然轮不到外环外的第二轮副中心。
对于宝山而言，中环就意味着南大，或者说南大需要承担部分真如的既定功能——毕竟真如规划已经调整。
所以接下来很可能宝山重心在南大，杨行这里的副中心短期不会大动干戈。
当然宝山除了副中心，需要建设的地区还有很多。
最著名的就是名噪一时的邮轮经济带，核心区就是上海长滩。
上海长滩规划面积约高达146万平方米，涵盖国际邮轮城综合配套、游艇码头、高层滨江景观住宅、大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观光塔、幼儿园等十数种业态。
然而后期建设却不顺利，目前交付的只有部分住宅。而且房价也是万年不涨，后续房源依旧是5.5万左右。
现在又赶上疫情，邮轮经济雪上加霜，宝山靠长江这一带想崛起更加困难。
其实想想也知道这里很难起来。与市中心几乎没有互动，即使是通了3号线，地铁站过来也需要2公里以上。只靠宝山，前面又提到过受制于财力，玩不出太多花样。
除此之外，宝山还有七号创意带、一号创新带、三号创业带、宝山工业园、机器人产业园、城市工业园等核心产业区。
官方没有标注，却炒作的沸沸扬扬的，还有新顾城。
七、三、一发展带明显是为了图片好看，没有实质性的意义。三号线周边原来借助杨浦的大学优势，建设了复旦科技园、同济科技园等等，后来逐渐式微。
现在杨浦打造滨江，跟宝山关系不大。
宝山工业园区首发项目就是北郊未来产业园，目前基本没有企业实际入住，冷冷清清。
给人的感觉就是，提出这个概念更多的是帮助万科启宸、云麓之城卖房子。
机器人产业园里有不少企业，不过却见不到多少真正的机器人产业。
机器人产业园相关企业
新顾城是一个老概念，2015年就开始开发，现在什么进展大家都看得到。
7年过去，真正交付的产品只有龙湖天街，不过也是打折后的交付。
龙湖天街原计划做的是综合体，目前只交付了商场，办公楼部分早就以酒店式公寓的名义卖给了刚需客户。
所谓的规划，真的是需要一些勇气去相信。
宝山城市工业园以制造业为主，目前没有大规模规划出台。这里与嘉定南翔交界，区域交界处通常都不会布局核心资源。
所以盘点下来，宝山各地的规划都有一些风险。
其实除了前面提到的宝山财政吃紧，还有一个原因是新增规划实在太多了。
即使是财大气粗的浦东，目前称得上新增规划的地方无非是临港、前滩、张江南扩、祝桥、金桥副中心、张江副中心，而宝山仅我们盘点过的产业概念就有10个之多。
为什么不集中资源，做好一两个标杆区域？
当然上级也可能有更具远见的想法，我们不再去揣测。至少在城市发展维度，有些规划短期落地概率不高。
我们在宝山置业，这些规划就不要盲目的跟风，在计算房价时也不要加入过高溢价。
或者说，支撑宝山房价的因素不能依赖本地，更多的需要依靠市区外溢客群。能够更好的融入市区的地方，是宝山置业的首选。
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对宝山的一个小小的疑问
前言：本文是昨日文章重发。原文部分信息有误，给大家造成困扰，抱歉。
前面推文中提到过普陀城市环境、公共管理较为落后，一定程度是因为公共预算不足——普陀区人均财政收入全市倒数第二，仅为黄浦区四分之一。
倒数第一就是今天的主角——宝山，所以你知道为什么大家总是抱怨宝山居住环境差了吧？
然而宝山的位置又相当不错。都说上海地倾西南，其实是地倾东北——上海市中心整体偏向东北。
所以地处北上海近郊的宝山近水楼台，三分之一的区域位于外环内，甚至大华片区跨进中环，与西南扛把子闵行区地理位置相似。
然而为什么被闵行越甩越远？
提起宝山的“不行”就有很多本地人对宝钢咬牙切齿，认为是宝钢影响了城市环境才导致宝山发展不顺，其实完全把锅推给宝钢是不公允的。
本文首发时有朋友善意提醒：宝钢是央企，税收、GDP都不计入当地，这个自然是事实，不过宝武系以及带动的上下游企业是宝山经济绝对的支柱。
2019年宝山取得工业产值1987.39亿元，其中绝大部分是金属冶炼以及加工等等，如果剔除这部分，宝山工业还能剩下什么？
另外，宝山也在大力发展新型产业，宝武系企业再次起到中流砥柱的作用，贡献产值超过60%。
所以虽说宝钢并没有直接带来税收，却成为宝山产业的先导因素以及凝结核，宝钢带来的大量的从业人员以及上下游产业，是传统意义上宝山的灵魂，带动了宝山整体的消费、教育等等。
所以失去了宝钢，宝山情况可能更差。
当然这个论断的核心是宝钢阻碍了区域发展，潜台词是如果没有宝钢宝山会有其他方面的产业入驻。
那么问题来了，美兰湖为什么没有发展起来？这里是宝山最早开发的区域之一，受宝钢影响不大，你们去美兰湖拍婚纱照、打高尔夫球时一定意识不到宝钢的存在。
南大地区距离宝钢15公里，而且位居外环内，完全不受外环集卡影响，为什么一直没有发展起来？
宝山实在太大了，不受宝钢影响的片区还有很多。
当然也有人讲另一个重大不利因素是大场机场，外环内这样一个毒瘤阻碍了交通，影响了周边发展。
大场机场当然不是一个“优质配套”，可不至于完全阻隔交通，因为东西向的交通本来就没那么重要。
作为上海北部的区域，宝山大部分片区交通都是南北向，以通往市区为主要目的。宝山三条地铁线1、3、7号线几乎平行的相比，被称为“宝山三炷香”，在宝山境内三条线没有任何交集也没有任何轨道串联。
为什么？因为没那么重要，大部分居民都要向南向市区上班。即使大场机场搬走，道路通畅了，共康居民又有多大必要到上大这里串门？
与其指望机场搬走，不如全力推进沪太路快速化，解决顾村、上大居民进城问题；不如修通一二八纪念路与逸仙路，疏解庙行、淞南客流。
所以机场的确是毒瘤，只是对交通的影响被人为放大了，在宝山365平方公里巨幅土地上，这点挫折不算什么。
不过宝山发展迟滞恰恰是因为面积过于广阔。
面积广阔的区域有一个核心优势：可以持续开发。
比如浦东，开发之初以陆家嘴、金桥、外高桥、张江四个点为核心向外扩展，当几个区域连成一片时浦东北部开发完毕，浦东开始向南开发。
于是前滩火了，于是张江向南，于是开发临港。
再比如松江，核心区自然是松江新城，主要的商业、教育、医疗配套集中于此，之前主要的产业分布于新城东部的松江经济技术开发区，后来又在新城西侧建设松江经济技术开发区西区。
九亭泗泾距离市区近，以发展房地产市场为主；黄浦江以南部分是农村，暂时按住不动。
近几年开始走新型技术路线，于是开始全力打造G60科创走廊。
大部分区域都像以上两者，翻一番历史，能基本理明白当局的开发思路——除了宝山。
宝山通地铁较早，毕竟占据1号线的地利，于是1号线周边的共康地区成为宝山最线开发的片区之一。当然当初的开发以导入市区动迁户为主，并没有在全市形成影响力。
同期中环内大场镇新华村开始房地产开发，各取一个字称之为大华片区，在缺乏开发经验的当时社区设计自然已经落伍。
后来7号线规划时开始筹划美兰湖，建了一大堆别墅后基本宣告烂尾，奥特莱斯改成幼儿园，五星级酒店惨遭废弃（《》）。
再后来，就开始批量化造城：一号线创新带、机器人园区、北郊产业园、邮轮港、新顾城、南大CBD、吴淞副中心纷纷登上历史舞台。
北郊产业园等到门禁落灰也没企业入驻，南大CBD等了十年就开发了两个房地产项目，新顾城大部分地块竟然是动迁房。
吴淞副中心定位很高，毕竟宝山大片区域划进了主城区，吴淞是核心，然而到现在也见不到吴淞开发的落地。
吴淞副中心据说是以宝杨路为中心，然而连条地铁线都没有。
不仅宝杨路，邮轮港这样号称举全区之力开发的片区，也是连地铁线都没有。有不少传言说1号线延伸到邮轮港，怎么近期又没动静了？
美兰湖的商业烂尾，上大经纬汇半死不活，大场日月光迟迟不能开业，反而莫名其妙在刘行成功开发了龙湖的综合体——当然成功指的是将商办用地改成了酒店式公寓。
刘行，顾村下一站，周边都是动迁房，为什么冒出来大批商办用地？既然改为酒店式公寓，为什么当初不规划住宅？
没有一个开发主线，导致宝山没有一个可以拿得出手的区域。记得前几年大家经常拿顾村跟南翔对比，时至今日，顾村还能跟南翔站在同一张牌桌吗？
不说别的，房价就能体现一切了。
开发逻辑的混乱延续到现在，导致宝山到处都在施工。外环内的上大地区仍有大片土地待开发，顾村建设的如火如荼，同时杨行罗店也不甘落后，新楼盘纷纷上市抢金。
所以你根本摸不透宝山的脉搏，谁都不知道哪里是真的用心开发。遍地开花，每个区域开发都不成功，规划的公信力就开始下滑。
当然开发不顺利很重要的客观因素是财力不足。
中学的时候我们就被普及过恩格尔系数，食品支出占比越低生活水平越高，其实ZF财政支出同理。落后地区被迫将大部分资金用于基本的民生支出，在新片区开发这样的项目上能拿得出的钱则更少。
所以宝山的困难，我们体会得到，可是这样打一枪换一个地方的做法实在想不通。
集中全区优势资源，先将南大地区打造成真正的CBD，成为宝山南部的发展凝结核，产业结构会不会得到有效改善？商业形态会不会得到有效改善？居民结构会不会得到有效改善？
不过这样的确会有负面作用：短期不能到处拍地了。
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