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烂尾24年！无法完工的珠海巨人大厦挂牌转让，史玉柱：这是我的伤心地
本文来源：时代财经 作者：谢斯临
烂尾的巨人大厦
“烂尾”24年的巨人大厦或将迎来重生。
珠海产权交易中心网近日发布的一则公告显示，“珠海巨人大厦”在建工程及土地使用权将进行资产转让，挂牌价格约为4.02亿元，挂牌截止时间为5月24日。
29年前，巨人集团在珠海获得一块土地用于集团总部建设。当时春风得意的史玉柱大手一挥，决意在珠海市中心盖一栋78层高的“中国第一高楼”。却不曾想开工仅3年后，多线扩张的巨人集团资金链断裂，而不断吞金的巨人大厦成为了压垮他的最后一根稻草。
至1997年2月正式停工时，巨人大厦仅完成桩基、承载平台、地下三层和地上二层的土建施工量，并在往后的岁月里一直停滞，不断衰败，成为珠海抹不去的城市伤疤。转眼24年时间飞逝，这个曾经想要争夺“全国第一高楼”盛名的建筑，逐渐变成废品垃圾的栖身之所。它就像一个破落的宫殿，记录着那些已经逝去的商业往事。
上世纪90年代，史玉柱曾一手缔造出“巨人”的神话。这个刚刚从深圳大学研究生院毕业的年轻人，靠着自己开发的电脑中文文字处理系统，在短短5年时间内跻身《福布斯》中国大陆财富榜第8位，迅速成为无数人眼中的创业天才。
在他最为春风得意的时候，史玉柱决定要在总部珠海盖一座属于自己的大厦--巨人大厦。最初的计划是仅仅建造一个18层的集团总部，满足公司员工的办公需求。然而，楼层不断加码，从18层到34层，再到64层。1994年初，巨人大厦开工典礼时，史玉柱正式宣布，巨人大厦将建成78层高的“中国第一高楼”。
为了建设这个中国第一高楼，初步测算，巨人集团需要投入12亿元才能完成。相比于最初计划的2亿元，整整翻了6倍。对于巨人集团而言，要拿出这样一笔钱不容易，激进的举动埋下了日后危机的种子。
在巨人大厦动工的前一年，欧美国家向中国出口计算机的禁令正式失效，惠普、IBM等海外企业抓准机会大举入境。相比于这些国际巨头背后雄厚的资金实力、技术体系及管理水平，刚刚成长起来的本土电脑品牌根本不是对手，巨人集团同样也不例外。
为解决企业未来发展问题，史玉柱很快决定跳出电脑产业走产业多元化的扩张之路，并快速将目标确定在保健品和药品产业上。这是一个明显带有投机性质的决策，当时中国的保健品市场在太阳神、飞龙等企业的“广告催肥”下迅速发展，年产值从十几亿元的规模增长到超过300亿元，用了不到十年时间。
善于营销的史玉柱，很快在混乱无序的保健品市场里如鱼得水。依靠巨额广告预算跟强大的地推团队，巨人集团在保健品市场迅速打开局面。据媒体报道，其主力产品“脑黄金”仅用两年时间就为公司贡献了3亿元利润，成为巨人集团新的摇钱树。
但所有投机者的故事都有一个突发的转折点，史玉柱也不例外。就在巨人集团向市场推出新的一轮12款保健产品不久后，保健品市场格局出现大变。1995年下半年，国家卫生部对200多种口服液进行抽查，宣布不合格率为70%，在全国上下一片声讨中，保健品市场从顶峰跌落谷底。
一直依靠保健品的利润覆盖巨人大厦施工投入的史玉柱，不得不直面巨大的资金缺口。此时巨人大厦刚刚打完地基露出地表，完成地面3层的施工，但现金流断裂的史玉柱已经无力继续。
已购楼花者上门催要退款，危机全面爆发，需要持续资金投入的巨人大厦项目成为压垮巨人集团的最后一根稻草。1997年2月巨人大厦正式停工，一停就是24年时间。
这期间，史玉柱赴上海再度创业，由其一手创办的“新巨人”--巨人网络集团股份有限公司也成功上市。而珠海巨人大厦则成了他最不愿回望的地方。“我再也不想看到这个鬼地方了，这是我一生最大的决策失误，也是我的伤心地。”在接受媒体采访时，史玉柱曾反思说：“好大喜功，我真是昏了头。”
随着巨人大厦被整体挂牌转让，这个烂尾24年的项目终于有望迎来新生。
第一太平戴维斯珠海公司总经理刘晓南告诉时代财经，即便处在珠海市中心，但巨人大厦背后复杂的产权关系、无人牵头等问题在很长一段时间内成为阻挡这个项目复工的最主要原因。
2001年时，因无力偿还巨额债务，珠海市中级人民法院将“老巨人”珠海巨人高科技集团有限责任公司唯一值钱的财产--坐落于珠海市香洲区银桦路南侧的“巨人大厦”在建工程及相应土地使用权裁定给19个债权人，由19个债权人按份共有。
随着近年珠海政府对于烂尾楼治理的积极介入，这一问题得到一定改善。如今，分散权益人对项目复工已经有一定共识。挂牌公告显示，本次“巨人大厦”在建工程及相应土地使用权公开挂牌转让事项已经在2月5日召开的珠海巨人大厦权益人会议三分之二以上的权益份额持有人表决通过。
目前的问题是，谁来接盘？考虑到珠海较为冷清的商办市场，而巨人大厦又是一个纯商办项目，刘晓南直言，哪怕在不考虑项目仅剩22年的产权年限，巨人大厦都不能算是非常优质的资产。
他给时代财经简单算了一笔帐，巨人大厦占地面积2.9万平方米，容积率4.8，整个项目总建面约14万平方米。按5000元/平方米的建筑成本计算，也至少需要7亿元的建筑成本。加上资产转让的4.02亿元代价，项目总成本最少都在11亿元以上。
巨人大厦项目整体地块40%为有偿划拨性质，可对外出售；60%为无偿划拨性质，不可对外出售仅能用于自持。以此计算，项目仅有5.6万平方米的可出售面积，即便全部打造成最好销售的公寓产品，按珠海2万元/平方米的均价计算，也只是刚刚好平帐。如果再加上欠缴的土地出让金、税费、及资金成本，项目或难以覆盖成本。
挂牌公告显示，项目总地价款为1.08亿元，已缴纳1478.3万元，尚欠9347.28万元，该欠款每年利息及罚息需与相关部门确认。2001年时，珠海市中级人民法院曾裁定在保持“巨人大厦”在建工程原用地面积、规划功能、容积率、总建筑面积不变的情况下，免除巨人集团原所欠的土地出让金及利息、罚息。但如今多方对裁定结果仍有争议，未能确认是否免除巨人大厦所欠土地出让金及利息、罚息。
与此同时，珠海市中心写字楼租赁去化速度较慢，要如何运营好巨人大厦60%的自持部分，对于接盘方而言更是一个极大的挑战。因此，刘晓南指出，从开发、建设、运营多个层面来讲，要更有力的推动巨人大厦的再次建设开发，找珠海本地有实力的、国有背景的大型房地产开发公司接手将更为合适。
“烂尾24年”巨人大厦重生 接盘方隐现巨人系身影
巨人大厦地块早前图片（图片源于网络）
尽管此前抛出过“再也不想看到这个鬼地方了”，但在巨人大厦最新的接盘方中仍出现了史玉柱及巨人系身影。
中房报记者 李叶丨北京报道
沉睡了24年的“巨人”将被唤醒。
5月25日，珠海市香洲区国资办控股的珠海正方盛世投资有限公司（以下简称“正方盛世投资”）在珠海产权交易中心，以4.02亿元挂牌价格拍下珠海巨人大厦在建工程及土地使用权。对于烂尾多年的巨人大厦来说，这是一个重大进展。
1992年，巨人集团领导者史玉柱在珠海投资建设巨人大厦，几经变化巨人大厦成为轰动全国的准“全国第一高楼”。此后，由于缺少规划、财务超支、资金周转不灵，加上舆论发酵，巨人大厦危机全面爆发，并于1997年2月正式停工。
巨人大厦也成为史玉柱的“伤心地”。
接受媒体采访时，史玉柱曾坦言，“我再也不想看到这个鬼地方了！这是我一生最大的决策失误。”
尽管此前抛出过“再也不想看到这个鬼地方了”，但在巨人大厦最新的接盘方中仍出现了史玉柱及巨人系身影。
根据股权穿透，新接盘方士安公司法定代表人、股东王化民在珠海巨人高科技集团有限责任公司担任监事，公司实际控制人为史玉柱。这也意味着复活后的巨人大厦或许依旧会有史玉柱的影子。
巨人系身影隐现
根据股权穿透，士安公司法定代表人、股东王化民在珠海巨人高科技集团有限责任公司担任监事，公司实际控制人为史玉柱。
根据公开资料，本次拍下巨人大厦项目的珠海正方盛世投资有限公司是由珠海市香洲正方控股有限公司（以下简称“正方控股”）、珠海赛纳置业有限公司（以下简称“赛纳置业”）和珠海市士安有限公司（以下简称“士安公司”）共同成立的合资公司，持股比例分别为51%、24%和25%。
其中，士安公司与巨人系有着直接关联。
中国房地产报记者通过企查查了解到，士安公司法定代表人为王化民，持股90%；史玉飞为监事，持股10%。同时，王化民在珠海巨人高科技集团有限责任公司担任监事，史玉飞则是珠海巨人科技实业有限公司法人，这两家公司实际控制人均为史玉柱。
这也意味着复活后的巨人大厦或许依旧会有些史玉柱的影子。
不过，在重整巨人大厦的过程中，巨人系的表现并不积极。
2001年，广东省珠海市中级人民法院曾裁定：巨人大厦在建工程及相应土地使用权裁定给19个权益人。19个权益人所持有的权益比例从0.088%到24.39%不等。排在前三的分别是新加坡IPCCOR.LTD、中建五局珠海工程处和巨人系关联企业士安公司。
据了解，权益人中有外企、央企，还有一些已经注销的小企业。大的权益人之外，下面还有很多细分的小权益人。权益太分散加剧了项目盘活的难度，盘活的前提是权益人要基本达成共识。
事实上巨人系最适合牵头去沟通此类事宜，却一直没有实际动作。
赛纳置业的出现，打破了僵局。
2017年至2019年，赛纳置业陆续收购了新加坡IPCCOR.LTD和平安银行广州分行所持有的巨人大厦项目权益，合计占比超过30%，成为该项目的第一大权益方。同时，赛纳置业一直寻求与其他权益人沟通，期望尽快推动项目盘活。
2019年底，作为香洲区国企的正方控股根据政府相关部署安排介入协调巨人大厦的盘活事宜。
经过一年半时间，正方控股对19家权益人进行了梳理盘查，联合赛纳置业等多家企业进行数次磋商完成权益整合，于2020年12月收购巨人大厦约22%权益，推动2021年2月召开巨人大厦权益人大会。最终，确定了公开平台拍卖方案。
商业“赌徒”史玉柱
（图片源于网络）
随着拍卖的结束，“烂尾24年巨人大厦迎来新主人”的话题登上了微博热搜。
点进话题查看相应内容，不同年龄的人或许会深刻的感觉到“时代认知的巨大鸿沟”。对于不明真相的“95后”“00后”来说，“巨人大厦”这个名字很陌生，甚至不少以为这个话题为日本漫画《进击的巨人》的相关故事进展。
对于史玉柱，年轻人的印象也停留在“送礼只送脑白金”的“洗脑广告”缔造者。
殊不知在上个世纪90年代年轻人眼里，史玉柱的存在感或许和今天的马云、马化腾差不多。
那时曾有媒体对北京、上海、广州等10个城市上万名青年进行了一个问卷调查。其中一个问题是：你最崇拜的青年人物。被提到最多是比尔盖茨（第一名），第二名就是史玉柱。
得到这份殊荣，与史玉柱自身的传奇经历分不开。
作为上个世纪80年代的大学生，浙大数学系本科毕业后，史玉柱来被分配到了安徽省统计局工作。在深圳上过学、见过改革开放后深圳创业氛围的史玉柱很快就对公务员工作感到腻烦，于是选择辞职，去深圳“闯一闯”。
这次去深圳，史玉柱只带了东拼西凑的4000块钱，和耗费9个月时间研制的"M-6401桌面排版印刷系统软件"。
到了深圳，史玉柱找到一家名为《计算机世界》报社，他跟报社的人说要登广告，要买下价值8400元广告版面，广告内容是一篇稿子，说的是"M-6401取得历史性的突破"。但是，他只有4000多块钱，广告费是8400块，史玉柱说服报社答应了他的一个要求：先登广告后付钱。
后来的采访中，有媒体提及此事，史玉柱开玩笑的说道，“如果广告没有效果，一件产品也卖不出去，那我就付一半的广告费，把4000块钱都给对方，然后跑路。”
还好，这次他赌对了。
13天后，史玉柱就收到了3笔汇款，总共15820元。两个月后，他进账10万元。再然后，他把这10万元收入全部又投成了广告。4个月后，史玉柱成了百万富翁，这就是史玉柱传奇的在深圳创业的开端。
之后的2年里，史玉柱也“赌运亨通”。
1990年，史玉柱研发出二代产品——M-6402文字处理软件，被称为“巨人汉卡”。然后史玉柱从深圳到了珠海，在珠海建了一个名字很响亮的公司——巨人集团，当时史玉柱立志让巨人成为中国IBM,开始销售他的巨人汉卡。
1991年，巨人汉卡销售居全国同类产品之首，公司1年利润有1000多万元。
到1992年，巨人已经发展成了一家资本金超过1亿元的高科技公司。此后，史玉柱又开始拓展新业务，连续开发出了中文手写电脑、中文笔记本电脑、巨人中文电子收款机、巨人财务软件、巨人防病毒卡之类产品。
这时候巨人已经成了中国电脑行业领头羊。
从“陨落”到“重生”
（图片来源：“梨视频”视频截图）
同年，事业巅峰期的史玉柱决定建造一座巨人大厦。
多年后，在一本名为《沉浮史玉柱——一个感动中国的创业故事》中写道，史玉柱因为“巨人大厦”沦陷，又因为“脑白金”再度崛起。
如果以巨人大厦为主角，这本书该如何书写？
史玉柱的最初计划是盖38层，资金自己投，并没有搞房地产的设想。但到了1992年下半年，有一位中央领导人来巨人视察，问了史玉柱，“这个楼位置很好，为什么不多盖几层呢？”
因为这个问题，史玉柱改变了主意，巨人大厦从设计的38层升到了54层。
再后来，听说广州正在盖全国最高的楼，一共63层。于是史玉柱决定干脆超过广州的第一高楼，将巨人大厦盖个64层。又由于这个层数不吉利，最终改成了70层。
史玉柱后来算笔账，当时盖一个38层大厦，预算大概是2亿元，工期2年；盖一个70层的大厦，预算12亿元，工期6年。
巨人厦楼花权证（图片源于网络）
巨大的资金缺口之下，史玉柱开始“卖楼花”。所谓卖楼花，就是开发商出售正在建设而未完成的楼盘。
面对巨人大厦的持续损耗，这些钱只是杯水车薪。
1996年，巨人大厦资金告急，再加上管理不善，巨人集团危机四伏。
1997年年初，巨人大厦未按期完工，国内购“楼花”者上门要求退款。同年2月，只建至地面3层的巨人大厦停工。
由于现金流断裂，史玉柱欠款2.5亿元。
值得一提的是，在经历了籍籍无名到声名鹊起，从“传奇人物”沦为“中国首负”等一系列人生起伏后的史玉柱也不过刚满35岁。
历史不会那么快就书写结局。
2000年，再度创业的史玉柱凭借“脑白金”重回大众的视野，并且这种洗脑式广告在几乎是全国所有电视台全天候播放。如果说在上个世纪90年代，只有业内人士才知道史玉柱和巨人集团。那么进入2000年后，“脑白金”在国内可以说是妇孺皆知。
同时，史玉柱表示，“老百姓的钱，我一定要还。”
2001年，史玉柱通过珠海士安有限公司，在当地媒体上打出收购珠海巨人大厦“楼花”的公告，称以现金方式收购巨人集团在内地发售的巨人大厦“楼花”。
2006年，史玉柱打造游戏《征途》，进军网游行业，吸引了大量玩家。
次年，巨人网络登陆纽交所，史玉柱身价突破500亿元。
随着巨人集团的重生，2008年，珠海又发起“巨人回巢”的邀请，史玉柱欣然应允。
不过，出于整体战略考虑，巨人集团将研发中心放在了上海松江巨人总部。
随着上海巨人大厦第二期的落成，珠海巨人大厦也仿佛被遗忘。
现在，这片承载着珠海重要历史的空间将根据当地政府批复方案规划重建，它的故事或许才刚刚开始。
