青州房产出售【青州房屋出租最新信息】

山东青州一男子房贷难办，欲退首付款未果 住建局：企业不愿解除购房合同，正协调解决

8月26日，山东省青州市的姜先生向红星新闻记者反映，2019年3月份他在当地的青州景元置业有限公司（后称青州景元置业）购买了一套诺贝尔城的商品房，“但是直到现在贷款都没有办下来”。姜先生向红星新闻表示，既然房贷无法获批，现如今他希望开发商能够将实际支付的35万多元的首付款退还，但始终无果。

创意配图 据图虫创意

姜先生称，自己在2020年2月受伤，导致韧带断裂、半月板破裂，丧失劳动力，工作也没有了。姜先生告诉红星新闻，因为家庭种种琐事的原因，房贷申办当年被姜先生暂时搁置。但开发商认为是姜先生的原因造成贷款无法获批，双方迟迟未能达成一致。

8月29日，青州农村商业银行回复红星新闻，根据姜先生提供的贷款资料进行审查，其不符合按揭贷款办理条件。

红星新闻从青州市住建局了解到，由于涉事双方签订了商品房购买合同，姜先生想退房但开发商不同意解除合同，暂时无法退钱。目前住建局正牵头双方协商解决，也正从银行方面了解贷款未能获批的原因。

银行称房贷未能办理因客户未提供资料

当事人对此予以否认

8月26日，姜先生提供了在2019年3月份就和开发商签订的商品房买卖预售合同，其中显示该房屋所在的小区名称为诺贝尔城小区，开发商具备经营权，项目也有规划许可证和施工许可证，并同时获得了青州市房地产交易中心的批准预售。

姜先生购买的这套房屋总面积约120平方米，单价每平方米5200元，包含一个地下室总价约70万人民币。双方合同约定，姜先生前期需要支付32万多元作为房屋的首付款，余款38万元需要向山东青州农村商业银行申请贷款支付。而关于逾期付款的责任，合同只是约定双方协商处理。合同第27条中关于争议解决方式，双方约定可依法向房屋所在地人民法院起诉。

姜先生说，2019年签完购房合同，他和前妻第一时间就去办贷款。“开发商联系好的银行，当时我结婚了半年多，我和前妻也都有工作，征信没问题，收入还挺高的，然后审批通过了。”姜先生告诉记者，事后他从银行得知，回去等着放款就行了。“我还在银行卡里存了3万，准备好扣款，结果没办下来，银行也没跟我说，后来我才知道的。”

27日，青州农村商业银行发言人刘某联系到红星新闻记者，称2019年办理房贷时姜先生一直没有提供相关的材料，所以导致一直没能办理。

姜先生对此予以了否认，并表示因为当时所有材料都提交过，随后提供了一张2019年在青州市农商银行办理业务的照片，照片中取号小票显示时间为2019年6月24日，并且还有一张“青州农商行借款人身份核查记录表。”

姜先生提供的购房合同（部分）截图

购房者因家庭琐事搁置办理贷款

开发商认为购房者“单方面不配合”

随后，意外发生。姜先生称自己在2020年2月受伤，导致韧带断裂、半月板破裂，丧失了劳动力，工作也没有了。“我在床上躺了三年左右，去年我妻子也和我离婚，等于说我这几年没有正式的工作了。”姜先生告诉红星新闻，因为家庭种种琐事，房贷申办当年被暂时搁置。

今年7月10日，姜先生联系上青州农村商业银行昭德支行的信贷经理朱某某，希望确定房贷能否批复。从姜先生提供的录音中红星新闻注意到，电话中朱某某表示由于姜先生并没有正式的工作，收入来源不稳定。“咱们说实话，你这个情况有点难办。”并且了解到姜先生在青州当地也无法找到贷款担保人时，朱某某表示办理房贷的难度非常大。“从各方面来说，你这都不是很好批。”

随后，青州景元置业负责房贷业务的经理钟某某给姜先生去电，在这份电话录音中红星新闻记者听到，钟某某说：“你这个房子确实做不了房贷。”“因为你没有还款能力，银行就不可能去做贷款。你这个（情况）哪个银行也做不了贷款。”随后钟某某建议姜先生联系公司，走退房流程。

姜先生表示，他在向青州景元置业申请退还首付款时，双方未能达成一致。

8月26日，红星新闻记者致电青州景元置业相关负责人陈经理，她表示贷款没能办下来是因为姜先生未能积极配合银行，所以导致一直未能获批。

8月26日，红星新闻记者致电青州市住建局，相关工作人员称开发商不愿意解除双方的商品房购买合同，因此不愿意退首付款。“青州景元置业方面认为，是姜先生单方面不配合银行提交材料，所以造成房贷未批准，我们也正在和银行沟通，打算今天（26日）下午一块去银行，了解清楚房贷一直未获批的原因是什么，再去协调开发商和当事人。”

姜先生提供的购房合同（部分）截图

银行：其不符合按揭贷款办理条件

住建局将继续协调涉事企业退款

8月26日下午，姜先生与前妻以及青州市住建局的工作人员，一同来到青州农村商业银行昭德支行，姜先生将当天沟通做了录音记录。录音中，信贷经理朱某某告诉他：“贷款可以贷，你征信很好，一点问题也没有，也没有什么网络借贷，也没有逾期。”但是，当晚红星新闻记者联系朱某某时，对方却表示：“姜先生资料没准备全，我连他征信都没查到。”朱某某的说法得到了姜先生证实。

在26日下午的沟通中，因为办理房贷需要在家庭成员信息中写明其他家庭成员的身份信息，姜先生担心，以后房贷若有逾期，这可能会影响到其他家庭成员就业等问题。当天双方发生争执未果。

28日，在青州农村商业银行发言人刘某的协调下，姜先生来到青州农村商业银行驼山支行，行长邵某某接待了他，随后姜先生提供了身份证、户口本、离婚证、银行流水、微信支付宝流水、征信报告等资料。29日，青州农村商业银行回复红星新闻，根据姜先生提供的贷款资料进行审查，其不符合按揭贷款办理条件。

红星新闻从青州市住建局了解到，如果姜先生仍然要求退款，青州市住建局将继续协调涉事企业进行退款。“如果协调不成功，姜先生也可以咨询律师，通过司法维护自己的权益，因为合同里边第27条也约定，发生的争议由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或依法向房屋所在地人民法院起诉。”

律师分析：

该不该退首付，首先看合同如何约定

陕西汉廷律师事务所魏桢培律师认为，这是一起商品房买卖合同纠纷，首先应当看双方签订的合同中，有无对无法办理贷款的情形和处理方式进行特殊约定，如有约定则应当优先适用合同条款。例如，当前市场上常用的制式商品房买卖合同中，一般都会约定在买受人无法办理贷款时，应当由买受人负责自行筹集资金以现金方式补足尾款。在这种情况下，买受人有义务支付尾款，而不能主张解除合同。

魏桢培律师指出，双方合同若无特别约定，则应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，也即应当区分无法办理贷款，是由于哪一方当事人的原因，还是不可归责于双方的客观事由导致。对于前者而言，应视为该责任方违约，守约方不仅可以请求解除合同，还有权主张其赔偿损失；而后者只有在购房人没有过错的情况下，购房人才可以请求解除合同，开发商此时则应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。

上海段和段(西安)律师事务所尚文竹律师分析认为，青州景元置业与姜先生就购房事宜签订了《商品房买卖合同(预售)》，由此引发的争议通常可归为两类：一是合同中对因贷款无法办理而产生的违约责任有明确约定的情形。若《商品房买卖合同》中双方已明确约定，若因贷款无法办理导致合同无法继续履行，合同双方可依据合同中约定的解除条款解除合同。若双方无法通过协商解决争议，可诉诸法院。法院经审查后，若认定合同约定的解除条件已成立，合同自贷款银行通知购房者贷款申请未获批准之日起解除，出卖人应向购房者返还已收取的购房款项。

二是合同中未对贷款无法办理的情形作出明确约定的情形。例如，若因购房者个人原因导致银行不予批准贷款，通常情况下，《商品房买卖合同》解除后，首付款可退还，定金是否可退还取决于合同的具体约定，但购房者需承担相应的违约责任。或若政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与出卖人协商，协商不成合同上又没有约定的，购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求出卖人返还首付款及定金。

综上所述，关于《商品房买卖合同》签订后，若贷款未获批，购房者是否有权解除合同的问题，司法实践中，法院通常优先适用合同双方的约定。若合同中未有约定或相关条款被认定无效，法院将依据相关法律规定作出判决。

红星新闻记者 钟梦哲 胡闲鹤

编辑 郭庄 责编 冯玲玲

（下载红星新闻，报料有奖！）

回乡见闻|山东青州：五线小城的商业、消费与“农村置业潮”

工作以来，回家的次数越来越少，对于家乡小城的发展也有些生疏。趁着春节假期，游走在县城街头，发现社会的发展以及时代的变迁正使得小城经济在安逸中也开始孕育着新的转变。

作为一个有着7000年历史的文化古城，山东省青州市一直以其深厚的文化底蕴著称。东夷文化标志园、青州博物馆、龙兴寺窖藏佛像、范公亭公园、偶园、李清照故居，青州十里古街……伴随着悠久的历史文化一同兴起的是蓬勃的是商业文明。2018年，青州市荣获“2018年度全国综合实力百强县市”第57名。

01

传统经济形态没落与新生代购物中心空白

县城的生活相对简单安逸，主要消费群体也很简单：公务员、老师、事业单位、学生以及一般镇上的普通百姓。消费层级主要以物质消费为主，很少有精神消费和享受消费。

王府商场和义丰义乌小商品城是人流量比较大的两大商业中心。每逢过节，居住在各个乡镇的中等消费人群都会来这里采买新衣。

这里是大型的服装采购中心。偌大的商场开辟出了上百间十平米左右的小格子间。每家格子间都有自己的招牌和服装类型。从男装、女装、童装、老年装到专门的帽子店、鞋店、箱包店、内衣袜子店及各种零售饰品、化妆品店，这里应有尽有。通常主家的媳妇儿会带着孩子在一天之内把全家人需要的东西置办齐全。

不过，近年来，类似传统的商业形态开始日益衰退。

以义丰义乌小商品城为例，笔者实地走访发现，这里的衣服多为散售的“夫妻店”。商品利润空间很大。有熟练的买家在买东西时甚至会先将价格“拦腰砍”，然后再在剩下的价格上减去一部分，商家竟也乐意出售。在这里，全家4口人的新年衣服开支基本上可以控制在1500元～2000元之内。而在十几年前，这里也是不能还价的“高档消费区”。

与王府商场和义丰义乌小商品城相对，如人民商场、银座商城、中百商城、大利群则属于档次较高的品牌商场。这里的东西都是“名牌”，价格较高且基本上“不还价”，基本上是“有钱人”或者地位阶层较高的顾客光顾的地方。

新生代居住群体的兴起一方面导致了传统商业形态的没落，另一方面也反映出适合当代年轻人休闲娱乐的新生代购物中心的短缺。据记者观察，小城的休闲娱乐方式集中在喝酒、看电视、打牌、广场舞以及KTV（高消费）。其他的诸如电影、旅游、读书、运动等属于奢侈消费，此类休闲运动场所相对稀少。

青州泰华城的兴起算是传统购物中心升级换代的代表，一度被戏称为“高级都市大商场“。与义丰义乌小商品城“十平米格子间”不同的是，这里有着与大城市相同的灯火辉煌的店铺。品牌以Only、Veromoda、拉莎贝尔等适合年轻人偏好的为主，价格全国透明化，消费水平无异于上海一线城市。

然而，仅仅一家泰华城并不能满足日益兴起的精神文化需求。小县城的新生代购物中心需求依然尚待填补。

02

电商崛起与体验式业态“吸睛”

尽管消费“高企”，泰华城已然成为最受年轻人欢迎的消费场所。记者几次走访发现，地下车库均已停满，“一席难求“。据了解，除了传统的服饰区，泰华城新设了网红奶茶店、网红美食区。此外，还有“新年市集”“主题游乐园”“梦想DIY游乐园”；提升孩子教育的“手工陶艺区”“红黄蓝亲子园”等。

据悉，青州泰华城项目是鲁中地区最大的城市商业综合体，项目总投资23亿元，项目总占地近600亩，规划面积147万㎡。其中商业体涵盖了12万㎡一站式的超大型购物公园，2万㎡的风情商业街、3万㎡以上的儿童游乐园，是鲁中大型集合购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、商业、文化等多种功能为一体的城市商业综合体。

时值春节假期，多位家长带领孩子在此体验。人流的集中也带来了巨大的商机。以“贝沅小明星”活动为例，挖掘机体验为20元/次/人；太空沙为15元/次/人；益智桌游为20元/次/人。

而在商场内综合型游戏厅内，各种体感游戏更是吸引了不少成年人前来体验。有充满少女心的“口红挑战”，有爱好跳舞人士的“体感跳舞机”，还有网球爱好者的体感网球游戏以及投篮球游戏。小小的游戏厅已然成为这个小县城正在兴起的“新型所”。

除了商业类项目，商场在自身设计上也花了“不少心思”。猪年来临，两头黑头黑尾粉色身子的小猪被围在围栏里供游客拍照逗趣。

值得思考的是，尽管春节期间商场内人流涌动。但如果换做平时，是否依然会人流如织却不得而知。此外，即使春节期间，商场顶楼的游乐园、塑胶跑道等户外活动场所依然无人光顾。对于泰华城来说，其与一线城市项匹配的价格后续将如何更好地吸引消费也成为商业地产运营商们值得思考的问题。

与新兴“体验式业态”相伴，以“农村淘宝”为代表的电商、新零售等商业形态也正在兴起。

笔者的近邻木兰（化名）是村里农村淘宝代理网点第一人。木兰曾在村里的一次表彰大会上直言，父母病弱、孩子尚幼，农村妇女的经济来源一度陷入困境。而代理“农村淘宝”，让她在获取收入的同时能够有更多的时间照顾家人。

而自从有了“农村淘宝”，小山村的快递业务也开始飞速发展。“在网上买东西”已经不仅仅是年轻人的特权，有装修房子的家庭，所需的灯具电器一律在网上购买。

数据显示，青州市作为阿里巴巴农村淘宝农资产业带全国第一家县级市，2017年全市实现运营农村淘宝村级站点200家，上行农村淘宝企业数量150家，上行农村淘宝O2O服务行业200家，青州产品上行农村淘宝实现交易额达到3亿元，阿里巴巴农村淘宝整个项目带动青州创业就业人数近2000人。

03

“丈母娘经济”与农村置业潮

区域经济的不断发展也带动了农村人“进城”的热潮。在这个偏远的小县城，结婚所必须的三大件已经由90年代的“电脑”“空调”“洗衣机”演变为现在的“房子”“车子”“票子”。姨家表弟相亲，女方家长见面问的第一句话就是：“你们在市里有房子吗？”

在城里有一套属于自己的房子，已经成为小县城结婚丈母娘的第一大要求。于是，祖祖辈辈生活在农村的老人开始攒钱为自己的儿子在城里“置办家产”。记者所熟识的同龄已婚亲友基本上都在市里有一套属于自己的房子。甚至有不少人宁愿背上几十万的贷款也要在城里置业。而有的人，在还完第一套房后，已经匆匆开始了第二套房的置业历程。

表弟亚运（化名）于2010年在青州市里购入了自己的第一套房，90平方米的房子只要30万元左右。2018年，还完贷款的表弟再次贷款购入一套100平方米左右的房子，而价格早就已经攀升到了100多万。由此计算，短短3年的时间，小城房价竟然涨了3倍还多。

值得注意的是，记者在青州市房地产开发协会官网看到，2007年～2011年交付的海岱苑小区、云门山花园、电力佳园、青州宋城、中央华府、青云紫府、凤凰山庄、中央花园等均为商住项目。

此外，大的品牌开发商日益收到重视。同学刘山（化名）研究生毕业后准备回青州发展，便利用假期提前加入了看房大潮。刘山直言，考虑到产品品质、物业服务等多重原因，自己只看大的品牌开发商开发的房子。

强劲的消费需求背后，近年来，不少大的开发商也开始落子青州。

2017年3月25日，在青州驼山路转盘西的原云门酒厂驻地，绿城云和院举行了隆重的开工奠基仪式。据彼时媒体报道，工作人员曾宣称要在青州造最好的房子。

2018年10月1日，碧桂园·玖州府城市展厅在青州市开放。据悉，目前项目均价9000元/平方米。

2018年10月20日，蓝城·青州书画小镇生活美学馆正式对外开放。据悉，蓝城集团和中晨集团联手打造蓝城·青州书画小镇，目前均价为8000元/平方米。

乡里老人们感慨：“现在农村人纷纷往城里走，城里人纷纷往大城市走，乡村的人越来越少啦。

【失信曝光台】青州市人民法院曝光5起失信案例

1、孙某，因民间借贷纠纷被起诉，青州市人民法院依法判决其偿还原告借款。孙某在有能力履行全部还款义务的情况下，只履行了部分还款义务，拒不执行法院生效判决。孙某因犯拒不履行判决裁定罪，被依法判处有期徒刑十个月。

2、张某，因房屋纠纷被起诉，青州市人民法院依法判令其将涉案房屋、院落腾空。张某在有能力腾空涉案房屋、院落的情况下，仍以不服民事判决为由，拒不履行义务，被青州市人民法院以拒不履行判决裁定罪判处有期徒刑六个月，缓刑一年。

3、冯某某，被人格权纠纷被起诉，青州市人民法院依法判决其赔偿他人医疗费、误工费、营养费、交通费等损失。判决生效后，冯某某未在法定期限内履行义务。青州市人民法院将冯某某列为失信被执行人后，其主动履行赔偿义务，法院对其解除失信限制。

4、张某某，因买卖合同纠纷被起诉，青州市人民法院依法判决其履行支付货款、违约金及诉讼费用等义务。因其未在法定期限内履行义务，被法院纳入失信被执行人名单。后张某某因担心因自己失信会影响其子到部队服役，主动联系法院将欠款一次性付清。

5、王某，因民间借贷纠纷被起诉，青州市人民法院依法判决其偿还他人借款本金及利息。王某未在法定期限内履行还款义务。青州市人民法院依法对王某采取了限制高消费措施，并将其纳入失信被执行人名单。后王某因被限制高消费而无法购买飞机票、火车票，主动与申请执行人达成和解协议并履行了全部义务。