上海锦明房产-中居锦明中介好不好
上海一栋住宅楼156户中，92户用来办公，没办法阻止吗？
近日，长宁区遵义南路8号锦明大厦居民陈先生向市民服务热线12345反映，搬进大楼半年来，发现进出人员频繁，上班族聚集；到了中午，各种外卖等着上楼，不少还按错门铃，惊扰到自己；层出不穷的公司和装修活动也让他倍感煎熬。他与物业沟通后才得知，小区里150多个纯住宅单元已有100个左右改做他用。20多来年，物业还设定了两种管理费，一种是住宅类，一种是办公类，称这是外销房，本来就有商住两用的情况。
据陈先生了解，自2001年8月1日起，上海市已建和新建的商品住房不再区分内、外销，统称为商品住房，取消租售对象的限制，境内外的单位和个人均可以购买或租赁，经营性用房并未列入其间。为何有这么多公司开在这里？这不是“居改非”吗？解放日报·上观新闻记者实地进行调查。
居民被公司快递骚扰，质疑大楼“居改非”
陈先生拿出了自己的房产证，土地性质一栏确实是“住宅”，房屋用途也是“居住”。他表示，因为身体不好，所以才就近买下了这个有电梯的房子。房子之前虽然被贸易公司租用，但看了两次房都没发现什么扰民的问题。没想到，入住后，问题开始一一暴露。最直观的的感受便是，大楼的装修时间规定，施工队只能在中午和下班后进场施工，与休息时间冲突。由于办公人员多，电梯的等待时间很长。外卖人员找不到公司，就随意按门铃，也影响到他的生活。在各大中介网站上，锦明大厦楼盘确实不少打着“写字楼出租”“对外出租办公”的广告。
4月15日中午时分，解放日报·上观新闻记者来到现场发现，锦明大厦是单独的一幢楼宇，身处写字楼林立的虹桥商圈，除了外立面比较老旧，确实与其他写字楼浑然一体。大楼门口，停着两辆大型货车，工人们正在卸下各类办公用品。来往的快递员拉着一车车的文件袋和包装好的快递。进入大堂，记者没有看到一般写字楼有的公司导航标志。门口公示一张“锦明大厦管理费支出”表格，记者注意到，其中“煤气费”一项，显示2018年1-10月共累计支出109317元。
锦明大厦共28层，有3部电梯，1部只通到16层，1部通到高层，1部货梯。临近中午，不少送外卖人员等在电梯门口，神色着急。一位居民带着老人抱怨道：“小区就这点不好，每次都要等那么久。”不少挂着公司铭牌的上班族提着外卖也在等候。货梯也不闲着，各式各样的建材都在等着送上大楼。虽然大楼里进进出出十分热闹，但记者也注意到，整个大堂十分干净、三部电梯内没有一张小广告，电梯门口都铺设了小格欧式瓷砖，状况也相当完整。
锦明大厦是上海1991年建成的第一幢外销商品房，一开始主要面向华侨、外籍人士和港澳台人士。2001年8月，上海实行了内外销商品住房并轨，锦明大厦就成为普通的“商品住房”。陈先生说，楼内实际用作居住的比例非常低，反而开了很多婚纱、健身、美容、培训等公司，这又是怎么一回事呢？
混住的影响成常态，有的居民已习惯
记者在大楼内转了一圈，每层4户。7楼开着两家公司，一家贸易公司、一家不知名，但内部有多个工位和电脑；8楼，开着一家厨房用具公司、一家食品贸易公司，另一家“无名”公司的门口有指纹识别打卡器，两户的结构已经打通，有多名员工正在办公；11楼，开有设计公司和网络公司；12楼，则是建材公司和健身房，还留有一间空房，内部还留着未收走的办公产品，以及一家餐饮管理有限公司；16楼，开有外贸服装公司、食品营销公司、瑜伽公司；20楼则有一家律师事务所和生活用品公司……
记者查询了几家“明示”了名字的公司，发现大多为港澳台、外国投资企业，少数为申城本土企业，但注册地均显示不在大楼内。至于其他无名的办公区域，则不得而知。与公司同住一层的居民，往往都在门口张贴着“单元系住家，谢绝推销”“私人住宅，严禁打扰”的说明。
记者询问一名来自台湾、住了十多年的居民谈谈入住的体验，他表示：“适应了！”在他看来，装修时间是统一规定的，影响上也“还好”；“住家的话，上下班确实要等电梯很久，但也习惯了；周末人就少很多。”至于消防安全方面，他认为“蛮严格的”。
对于有居民抱怨公司太多的情况，他说自己有心理准备，“当时就知道是办公住宅混合体，所以最主要还是看管理。管理得好，就会守规矩。不太在意周边是办公还是住宅。”
物业：92家公司里1/3产证显示可办公
根据《上海市住宅物业管理规定》，业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者不动产权属证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。那么大楼内的房屋，性质到底是住宅还是办公呢？
锦明大厦由上海锦江物业管理有限公司负责管理。物业陈经理告诉记者，目前156户中，纯住家的仅30户左右，92户用于办公，剩下30余户处于空置或用途不明的状况。而92户中，1/3持有综合用地性质或办公用途的产证，其他业主还未向物业提供产证复印件。陈经理向记者出示了其中3份产证信息：两份显示土地用途为“住宅”，房屋用途均为“办公”；1份土地用途为“综合用地”，房屋用途是“新工房”，产权均为70年。也就是说，锦明大厦的部分区域是像陈先生这样是“居住用途”，也有部分确系“办公用途”。
物业介绍，当时虹桥地区开发了一系列外销房，包括锦明大厦在内，金桥大厦、太阳广场、新世纪广场等等都拿到了上海市对外经贸委等部门的批文，房产证上写着用途可以办公；也有不少国内企业拿到特批进行办公。商住两用的状态从一开始对外出售就一直延续到现在，因此，居住类按7.6元/平方米算物业管理费，公司类则按11.4元/平方米算，“包括今年经济普查也会到这里，默认这里有办公区域。”
不过，陈经理也观察到，持有居住用途产证的业主也有偷偷对外出租用于开办公司或者自己拿来开办公司的情况，但“物业只能提醒，没办法阻止”。
街道房办回应：会通知城管部门处理
解放日报·上观新闻记者致电虹桥街道房屋管理办公室，了解锦明小区的商住混合状况。一名女性工作人员告诉记者，他们仅负责监督物业管理质量方面，对锦明大厦的房屋性质并不清楚，外销房的相关政策要咨询区房屋管理部门。目前，他们没有接到关于该楼宇在噪声、消防、安全等方面的投诉。后查询得知在3月26日接到一位居民关于“居改非”的投诉，她表示，会通知城管部门处理，并要求物业配合。这位工作人员称，此前和锦明大厦物业沟通时，并不清楚有混住的情况。
对历史遗留的本市部分外销房如何规范管理，物业是否只能提醒而无法阻止，希望本市房屋管理部门能研究一下对策。
栏目主编：毛锦伟 文字编辑：毛锦伟 题图来源：IC photo 图片编辑：苏唯
二手房陷阱133：未如实披露房屋抵押情况，买方可行使不安抗辩权
二手房陷阱133：房东未如实披露房屋抵押情况，买方可行使不安抗辩权
一、裁判观点：
因二手房出卖人未如实披露房屋抵押状况，应当先履行付款义务的买受人对出卖人履行债务能力产生合理怀疑，以致对合同事先安排的履行顺序和履行方式产生不安的，即使不能证明对方具备合同法关于不安抗辩权规定适用的具体情况，亦可援引“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”之规定，可行使不安抗辩权，要求对方提供适当担保，或者解除合同。
二、案情简介：
原告欲购房自住，于2020年6月14日与被告及居间方上海锦明房地产有限公司(以下简称锦明公司)签订《居间协议》，约定原告向锦明公司支付意向金5万元，作为与被告洽谈之用，如被告在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，原、被告通过锦明公司签订了名为《房屋买卖合同》(NO.TXXXXXXX)的《定金合同》，约定原告以总价款260万元向被告购买系争房屋，双方同意于本合同签署后16日内前往居间方指定处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的最晚日期。2020年6月14日，原告支付定金5万元。同年6月24日，原告支付购房款25万元。同年6月25日，原告听闻C提到房产抵押事宜，经追问才知晓系争房屋已经被抵押，存在无法交易的可能性，其所付购房款存在极大风险。
为此，原告要求被告撤销抵押后按合同约定时间签订正式的网签房地产买卖合同或者其他合适解决办法，但被告不肯与原告沟通，反而无理向原告发送《律师函》。为此，原告于2020年7月15日向被告发送《律师函》，表示再宽限被告7天时间以撤销抵押使得系争房屋达到交易条件，被告仍然置之不理。2020年8月27日，原告向被告发送第二封《律师函》，告知被告解除《房屋买卖合同》，并要求被告返还已付购房款、承担损失和违约金。被告拒绝归还履行。
原告认为，《房屋买卖合同》为预约合同，原、被告根据该合同约定应当于2020年7月1日达到签署正式买卖合同的条件，因被告隐瞒系争房屋被抵押的情况，原告给予其一个月的宽限期用于涂销抵押登记，但被告均不予采取任何措施，故原告起诉。根据《房屋买卖合同》约定，甲乙双方同意于本合同签署后16日内前往居间方指定处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。由于被告未在2020年7月1日前使系争房屋达到《房屋买卖合同》约定的交易条件，即涂销抵押，故应当从该日起算日万分之八的违约金。
三、原告起诉：
1、请求确认A、B与C、D、E签订的关于上海市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房屋买卖合同》(编号NO.TXXXXXXX)于2020年8月30日解除；2、要求C、D、E共同向A、B返还购房款30万元及赔偿自2020年7月1日起至实际支付之日止的利息损失(以30万元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3、要求C、D、E共同向A、B支付自2020年7月1日起至2020年8月30日止的违约金(以30万元为基数，按日万分之八计算)；4、要求C、D、E共同向A、B支付一倍定金赔偿5万元。
四、被告答辩：
本案交易过程中，被告已经通过协议告知中介公司系争房屋被抵押的情况，原告若认为中介公司存在过错，可向其主张赔偿。《房屋买卖合同》第4条第3项约定房屋若存在抵押的，被告需将前期的购房款用于优先偿还债务，若有不足的部分才须被告补足。按照《房屋买卖合同》第11条约定，原告逾期支付购房款超过30天，被告有权解除合同。现被告已经通过发函方式于2020年8月22日解除《房屋买卖合同》。原告提出解除合同的理由，缺乏法律依据。原告已经支付的30万元房款应当作为违约金予以没收，同时要求法院驳回原告的其他诉讼请求。
C、D、E向本院提出反诉请求：1、请求判令A、B与C、D、E签署有关系争房屋的《房屋买卖合同》(编号NO.TXXXXXXX)于2020年8月22日解除；2、要求A、B共同向C、D、E支付逾期履行合同违约金8,400元(以35万元为基数，按照日万分之八的标准自2020年7月16日起计算至2020年8月21日止)；
3、要求A、B共同向C、D、E支付房屋买卖合同解除的违约金52万元。事实与理由：反诉原告因急需用钱，在中介公司将系争房屋挂牌出售。2020年6月14日，反诉原、被告在中介公司居间介绍下，签署了《房屋买卖合同》。反诉被告在支付30万元后，迟迟不予支付剩余款项。经反诉原告多次催告，反诉被告仍置之不理，且要求反诉原告房屋降价，遭到反诉原告的拒绝。2020年7月13日，反诉原告发函催告反诉被告支付购房款并提醒其逾期支付购房款将面临违约，但反诉被告仍未支付。反诉原告认为，其有权根据合同约定解除合同并要求反诉被告承担违约责任。
五、一审法院判决结果：
本院认为，涉案《房屋买卖合同》就系争房屋买卖主体、价款、付款方式以及交房过户等事项进行明确约定，且不违反法律强制性规定，符合买卖合同的成立生效要件，对当事人具备法律约束力。
原、被告就系争房屋买卖的先期磋商及签订期间均未见面，原告获知系争房屋状况的渠道仅为中介公司居间介绍及合同约定内容，根据已查明的事实，锦明公司截至合同签订之际未向原告披露系争房屋上设立抵押权的情况，买卖合同亦未载明系争房屋设有抵押权，原告直至履行支付房款义务时才知晓该情况。被告以合同约定“甲方应将收到的以上购房款优先用于偿还债务(若有)，并办理抵押注销手续；若款项不足，甲方自行补足”作为抗辩并提出原告已经迟延履行付款义务。
本院认为，《房屋买卖合同》由中介公司提供，被告抗辩条款内容系预先拟定且不具有协商性，属于格式条款，从文字表述上理解，该条款系合同双方在确认系争房屋存在抵押权的基础上就付款方式作出的约定，即买受人的购房款优先用于偿还债务使得系争房屋具备办理涂销抵押的条件。
本案中，买受人并不知晓系争房屋存在抵押的情形，故被告抗辩条款适用的前提基础不存在，该条款不应作为合同内容，故本院不予采纳被告的抗辩意见。系争房屋上设立的担保物权对原告构成权利瑕疵，原告有关系争房屋买卖合同的债权请求权处于一种极不稳定的状态，其暂缓支付房款符合行使不安抗辩权的情形。被告作为出卖方对标的物负有权利瑕疵担保责任，在原告给予被告相应的宽限期涂销抵押权的情况下，被告拒绝涂销并提出解约，显属违约，现原告要求解除合同，符合法律规定，本院确认2020年8月30日即被告收悉《律师函》的时间作为合同解除日，并驳回被告的反诉请求。
合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，故被告应当向原告返还30万元购房款。原告同时向被告依据定金条款主张5万元定金赔偿和30万元利息损失，因定金功能即在于填补守约方损失，而原告未能进一步举证证明定金赔偿尚不足以弥补其损失内容，经本院释明，原告表示若法院仅支持上述其中一项违约责任的，则选择定金赔偿，故本院予以支持原告主张5万元定金赔偿的诉讼请求。
原告根据合同第三条，以被告未于2020年6月30日前签订上海市网上房地产备案版本的买卖合同为由主张迟延履行违约金。结合合同上下文，双方互相配合签订备案版买卖合同的前提系原告自身已经履行了65万元的购房款支付义务，根据本案的实际履行情况，原告在知晓系争房屋存在抵押权情况后已经通过2020年7月15日送达的《律师函》表示愿意继续履行合同，同意被告在涂销抵押权的情况下于2020年7月22日前签订备案版买卖合同，之后，因被告未涂销抵押权，原告作为抗辩亦未支付第二期购房款，故其主张被告的迟延履行违约金条件尚不充分，本院不予支持原告的该项诉讼请求。
综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(五)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十五条、第一百五十条、第一百五十二条，2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)A、B与被告(反诉原告)C、D、E签订的关于上海市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的《房屋买卖合同》(编号NO.TXXXXXXX)于2020年8月30日解除；
二、被告(反诉原告)C、D、E应于本判决生效之日起十日内共同向原告(反诉被告)A、B返还购房款30万元；
三、被告(反诉原告)C、D、E应于本判决生效之日起十日内共同向原告(反诉被告)A、B支付定金赔偿5万元；
四、驳回原告(反诉被告)A、B的其他诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)C、D、E的反诉请求。
六、二审法院判决结果：
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明事实，双方当事人就系争房屋买卖进行先期磋商及签订期间均未见面，锦明公司作为居间方在知晓系争房屋存在抵押的情况下，并未向A、B如实披露房屋存在抵押的情况，A、B在签订《房屋买卖合同》之时并不知晓系争房屋存在抵押，且双方签订的《房屋买卖合同》中亦未载明系争房屋存在抵押，在此情况下，A、B在履行合同过程中知晓系争房屋存在抵押后，暂缓向C、D、E支付房款，一审法院认为其暂缓支付房款行为符合行使不安抗辩权的情形，尚无不妥。
C、D、E作为出售方对标的物负有权利瑕疵担保责任，在系争房屋存在抵押，买受方A、B已经给予C、D、E相应宽限期用于涤除抵押权的情况下，C、D、E拒绝涤除抵押并提出解约，一审确认C、D、E之行为构成违约，亦无不妥。一审法院根据A、B之请求，确认双方之间合同于2020年8月30日即C、D、E收悉A、B解除房屋买卖合同的《律师函》之日解除，并无不当。合同解除后，A、B要求C、D、E返还已付房款，并主张50，000元定金赔偿，一审对其请求予以支持，亦无不当。
C、D、E主张双方合同于C、D、E之解除通知到达A、B之日即2020年8月22日解除，并要求A、B承担相应违约责任，依据不足，对其主张本院难以采纳。综上，C、D、E的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
七、法律依据：
1.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》
第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
2.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。
第一百五十二条买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。
3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
……本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。
