单独抵押的房产—房屋单独所有抵押贷款有可以单签的吗
登记在夫妻一方名下的房产，擅自对外设定抵押，抵押是有效的吗？
律师：韩海花
张先生和李小姐2002年结婚，2008年购买位于上海的房产，房产登记在张先生一人名下。2015年张先生为朋友的房地产公司向小额贷款公司的借款以该房产提供抵押担保，并办理了他项权证。2018年初开始，房地产公司未能及时还款，2018年8月，小额贷款公司向法院起诉，要求房地产公司还款并要求张先生承担担保责任。此时，张先生主张，房产属于夫妻共同财产，抵押行为并未经过妻子李小姐同意，抵押无效。
我国法律规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人。由于房产属于重大的财产，在任何情况下将房产进行抵押都不会属于日常生活需要，所以夫妻双方应当协商一致，共同决定，任何一方无权单独决定。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条规定按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。本案中，夫妻一方对外设定抵押，一般应经另一方同意，否则抵押无效；但另一方知道或应该知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。所以如果一方明确经过配偶的同意办理抵押登记，抵押效力并无异议。
答案是否定的，仍然要分是否善意取得情况进行讨论。
（1）根据我国《物权法》、《担保法》的规定，以不动产进行抵押的，应当办理抵押登记。抵押合同自登记之日生效。如果当事人仅仅签订了抵押合同，但是没有进行抵押登记，该抵押合同并未生效，抵押权也未设立。
（2）根据我国《物权法》、《担保法》的规定，主合同无效，担保合同无效。如果夫妻一方将房产抵押于人，其所担保的主合同无效，则抵押合同也是无效的。
（3）抵押权人取得抵押权是否是善意？抵押权适用善意取得制度。夫妻一方将房产进行抵押，如果抵押权人善意取得抵押权，则抵押行为有效。如果恶意取得抵押权，则抵押行为无效。善意与恶意均属于主观意识。在司法实践中，区分善意和恶意的依据是抵押权人是否尽到了注意义务。如，房产证上登记的是夫妻一人的名字，抵押权人与一方是亲密关系，在离婚期间设立抵押权，没有调查夫妻另一方的意见而在该房产上设定抵押权，这就是恶意。
虽然法律规定了配偶知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效，但在实践操作中，如何认定配偶同意的情形依然很难鉴定。根据已有判例中，有明确证据证明配偶不知情的，法院即会认可。对于涉案房屋曾多次进行出租、抵押，配偶一直未提出过异议，对于一方对房屋的控制、支配采取默认的态度时，法院会认定为配偶同意。
上述案件中，一审、二审法院均对张先生的主张不予支持，法院审理后认为，该房屋一直登记在张先生个人名下，该房屋双方并未居住，一直是以张先生的名义对外出租，房子之前也为房地产公司抵押过，李小姐一直都未提出异议，推定其在本案中对张先生就涉案房屋进行抵押之事应当知道，故该抵押合同有效。
法院判决张先生需要承担担保责任。
房地单独抵押、分别抵押，效力如何认定？
来源：山东高法（shandonggaofa）
无论是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条，还是《城市房地产管理法》第31条，抑或是《担保法》第36条，都在不断阐明“房随地走、地随房走”双向统一原则。《物权法》第182条再次重申该原则：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。这样规定，旨在避免当事人权利的冲突和摩擦，保证物的流通转让和有序利用。但司法实践中也出现了一些问题和争议，尤其是房地分别抵押的效力问题，以国有划拨土地使用权上的房屋单独设定抵押的效力问题等，更为突出。对上述问题，最高人民法院物权法研究小组编著的《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》以及最高人民法院审理的相关指导案例作出了权威解读。
1、关于地上建筑物单独抵押的问题
以地上建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权也一并抵押。此规定与我国奉行的“地随房走”的政策是相一致的。应当指出的是，“地随房走”仅适用于国有土地上的房屋抵押，以及集体所有土地上的乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押，而不包括集体所有土地上的其他房屋抵押，随同抵押的土地使用权限于房屋等建筑物所占有范围内的建设用地使用权，不得随意扩大范围。抵押地上建筑物的，债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可以一并拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权，并以其拍卖或变价金额担保债权的受偿。
需要注意的是，以国有划拨土地使用权上的房屋单独设定抵押是否有效问题，之前有很大争议。最高人民法院民二庭所编《民商事审判指导》2008年第二辑刊载的《划拨土地使用权之上的房屋抵押合同的效力问题——中国长城资产管理公司济南办事处与济南金冠毛纺集团有限责任公司借款担保合同纠纷上诉案》一文认为抵押有效，主要理由是：《担保法》第36条第1款规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押。依该规定及房地产交易“房随地走、地随房走”，即房地产主体一致的原则，本案双方当事人应对毛纺集团提供抵押的房产及其占用范围内的土地使用权一并抵押，但双方仅对房产单独抵押的行为并不必然导致本案房产抵押合同无效的法律后果。对于划拨土地使用权上的房产抵押，法律并无禁止性规定，不能因为划拨土地使用权未履行抵押审批手续并办理抵押登记，进而否定房产抵押的效力。最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》有其明确的适用范围，与本案情形并不相同，故不适用于本案。由于《城市房地产管理法》第51条已以扣缴土地使用权出让金的形式对国家利益给予了充分保障，没有必要再因土地使用权的取得方式系划拨取得，对房屋抵押效力特别加设限制。
2、 关于建设用地使用权单独抵押的问题
根据《物权法》第180条第2款之规定，建设用地使用权可以设定抵押。审判实践中应注意区分以下两种情形：其一，抵押人仅以建设用地使用权抵押，而在抵押权生效时该建设用地上不存在可以抵押的建筑物或其他附着物的，则抵押权的效力不及于新增的地上建筑物或附着物。该法第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。需要拍卖该建设用地使用权的，可以将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并拍卖，但拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”《城市房地产管理法》第52条亦规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”因此，仅以建筑用地使用权设定抵押时，债务人不履行债务的，抵押权人仅能以建设用地使用权的变价金优先受偿。其二，抵押建设用地使用权时，若存在地上建筑物，则应当将地上建筑物一并抵押。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条第1款规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。”在设定建设用地使用权抵押时存在地上建筑物，而抵押人对于抵押的建设用地使用权范围内地上建筑物没有抵押的，则根据本条第2款的规定，未抵押的地上建筑物视为一并抵押。
另外，根据《物权法》第183条的规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，只有以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，才可以同时抵押其占用范围的建设用地使用权。
3、 关于房地分别抵押的效力问题
尽管我国法律法规历来规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则，但在实践中由于建设用地使用权与建筑物两者的登记机关和审查权限规定的不同，导致经常发生房地分别抵押并经合法登记的现象。基于交易安全的考虑，不宜认定这种情形中的抵押无效。法律关于建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，之所以规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则，目的主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦。但这种权利冲突在实践中是无法避免的，因此在理解该双向统一原则时，应当关注该原则在贯彻时的转让的一体和最终权利归属上的一体。质言之，即使出现房地分别抵押的情形，只要在实现权利转移和处置抵押物时能够保持权利归属上的一体，则可以妥当解决上述权利冲突。特别应当看到，在实践中当事人设定两项抵押的行为完全是自愿的，当事人已经订立了抵押合同，且已经办理了登记手续，不宜认定抵押无效。
解决上述房地分别抵押问题，大致可以采取两种方法：其一，采用建设用地使用权和建筑物所有权不可分离的理论来处理，即尽管当事人是将建设用地使用权和建筑物所有权分别抵押，但可以将两个抵押物视为一物二押，即将建设用地使用权和建筑物所有权的价值作为一个整体看待，在整体价值之上设立了两个抵押。由于这两个抵押都已经登记，所以可以适用现行《担保法》第54条和《物权法》第199条的规定，采取登记在先的优先受偿，如果有剩余的，则由后抵押权人受偿；顺序相同的，则按照债权比例受偿。其二，采用建设用地使用权和建筑物所有权分离理论来处理。由于当事人在两个抵押合同中都分别约定以建设用地使用权或者建筑物所有权单独进行抵押，不仅在评估作价时分别作价，而且在登记时亦是分别登记，充分表明当事人不仅具有将建设用地使用权和建筑物所有权分别抵押的合意，而且已经通过登记方式予以公示，因此，可以认定两个抵押皆为有效。在抵押权实现之时，应就两项抵押财产分别拍卖、分别受偿，但必须确保拍卖人为同一人，以使房地两个权利的最终取得者为同一人。
上述两种方式比较而言，第二种方式更为合理。因为在第一种方式中，若登记时间不一致，则第一个抵押权可以完全的实现，而第二个抵押权则仅能部分实现甚至无法实现。这种结果明显违背当事人设定抵押时的真实意思表示，对于两个抵押权人而言有失公平。具体而言：第一个抵押关系中尽管抵押登记在先，但当事人在抵押中的意图有时是明确指向建设用地使用权或建筑物所有权其中的一项，而并不是以建筑物所有权或建设用地使用权其中的另一项的价值作抵押的，所以在该抵押权实现时只能就其中明确指向的财产的拍卖所获得的价款而受偿。若要以整个建设用地使用权和建筑物拍卖的价款来受偿则实际上使该抵押权人获得其不应该获得的利益，而第二个抵押权人也因此受到了损害。
最高法院:夫妻一方私自抵押共有房产,债权人能否取得抵押权?
作者 | 李舒 李元元 王尘山
转自： 法客帝国
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夫妻一方未经另一方允许，以名义上登记在自己名下实则为夫妻共同财产的房屋为他人提供抵押，债权人符合“善意第三人”条件的，取得该财产抵押权。
案情简介
一、程晓春与周伟东于1996年1月2日登记结婚，2009年，二人婚姻存续期间，周伟东购买了位于重庆市沧白路的两套房屋，并登记在其个人名下。
二、2014年12月4日，周伟东与文化融资担保公司签订《反担保合同》，约定周伟东以其名下位于沧白路的两套房屋为文化融资担保公司提供反担保抵押。《反担保合同》中附有“配偶声明”，其中约定“乙方（周伟东）保证合法拥有抵押物的处分权，抵押物如系共有财产，乙方须出具其他共有人同意抵押的书面证明。”合同签订后，双方就抵押房屋办理了抵押登记。
三、2015年4月28日，因文化融资担保公司按照约定向周伟东的债权人履行了担保责任，文化融资担保公司诉至法院，请求周伟东承担反担保责任，并请求对周伟东所有的位于沧白路的两套房屋实现抵押权。法院判决支持了文化融资担保公司的该诉讼请求。
四、周伟东之妻程晓春在上述判决生效后，以其为房屋共有人为由，向重庆市第一中级人民法院提起第三人撤销之诉，要求法院改判文化融资担保公司仅对周晓东个人所有之份额享有抵押权。重庆市第一中级人民法院、重庆市高级人民法院认为，虽然案涉房产为夫妻共同财产，但该财产登记在周伟东一人名下，文化融资担保公司善意取得涉案房屋抵押权，故判决驳回程晓春的诉讼请求。
五、程晓春不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院裁定驳回其再审申请。
裁判要点
本案的核心争议在于，文化融资担保公司是否对涉案房屋中属于程晓春共同共有的部分享有抵押权？对此，人民法院认为：
首先，涉案抵押房屋购置于周伟东与程晓春婚姻关系存续期间，应属于夫妻共有财产，周伟东和程晓春共同对该抵押房屋享有所有权。共同共有人以其共有财产设定抵押，一般应经其他共有人同意，否则抵押无效。周伟东虽无权处置房屋，但是其与文化融资担保公司签订的《反抵押担保合同》基于双方真实的意思表示，应当被认定为有效。
其次，根据《物权法》第一百零六条（《民法典》第三百一十一条）规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但受让人受让该不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的，由受让人取得不动产的所有权。举重以明轻，如果文化融资担保公司不知道或者不应当知道周伟东不具有房屋的处分权，且依法办理了抵押登记，应当被认定为善意依法取得该不动产的抵押权。
最后，本案的涉案房产登记在周伟东一人名下，且始终由周伟东个人进行管理，无相关法律法规要求抵押权人签订合同时必须对担保人婚姻状况及配偶声明尽到审查义务。综上，文化融资担保公司通过签订《反抵押担保合同》并办理了抵押登记，主观上不存在重大过失，善意地获得了案涉房产的抵押权，程晓春的主张不能成立。
实务经验总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
前事不忘后事之师，结合《民法典》及民法典担保制度的相关司法解释，为避免未来发生本案类似败诉，云亭律师总结实务中的要点如下：
1. 抵押权适用善意取得的有关规定。《民法典》第三百一十一条就不动产和动产所有权的善意取得制度作出了规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，受让人取得该财产需要满足三项条件，即善意、以合理的价格转让、登记或交付。本案中，法院判决在抵押制度中适用所有权善意取得标准时，使用了“举轻以明重”的裁判思路。这一观点在2021年后，被《民法典担保制度解释》正式确立。对善意取得制度在担保法律关系中的应用，《民法典担保制度解释》第三十七条明确指出：“当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。”
2. 作为夫妻共同财产管理的一项重要工作，应当在重大不动产产权证上明确列明共有人。根据《民法典》婚姻编及相关司法解释的有关规定，婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。可见，《民法典》婚姻编并不以房产登记在夫妻哪方名下作为确定该房产归属的依据，但这并不代表不动产登记对夫妻共有财产的产权保护毫无意义。恰恰相反，在夫妻一方与他人的财产所有权、担保物权纠纷中，登记机关登记簿上对于相关财产权利的记载经常能成为案件的“制胜点”。
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，如果程晓春、周伟东二人在初次办理产权登记时就在不动产登记簿上明确了其二人之间的财产共有关系，文化融资担保公司就无权主张其不知道房屋系夫妻共有的事实，也就无法仅凭周伟东一人的签字获得房屋的抵押权。正是程晓春对于产权登记“无所谓”的态度，最终导致了其败诉。
3. 债权人接受自然人担保时，应当按照登记簿上记载的内容，获得所有共有人的同意。在担保物权纠纷中，抵押物共有是相关权利人主张抵押无效的重要抗辩。登记簿上载明房屋为共有的，债权人在接受该房屋抵押时，应当征得全部所有权人分别书面同意，否则将面临较大的法律风险。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
《民法典》
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）（法释〔2020〕22号）
第二十八条 一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释（法释〔2020〕28号）
第三十七条 当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。
当事人以依法被查封或者扣押的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封或者扣押措施已经解除的，人民法院应予支持。抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。
以依法被监管的财产抵押的，适用前款规定。
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但受让人受让该不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的，由受让人取得不动产的所有权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。举重以明轻，周伟东作为夫妻一方，以登记在其一人名下的共有房产对外抵押，文化融资担保公司基于对不动产登记簿的记载所产生的物权公示效力产生的信赖利益应予保护，符合物权法、婚姻法的立法精神和保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则。虽然《反抵押担保合同》上附有“配偶声明"，但该担保合同亦明确约定，乙方（周伟东）保证合法拥有抵押物的处分权，抵押物如系共有财产，乙方须出具其他共有人同意抵押的书面证明。本案中，案涉房产为周伟东、程晓春夫妻共同财产，但无证据证明周伟东按照该条款约定，如实陈述其不具备抵押物的处分权，故而，虽《反抵押担保合同》中附有“配偶声明"，但此条款不应理解为对文化融资担保公司必须尽到的合同审查义务，亦无相关法律法规要求抵押权人签订合同时必须对担保人婚姻状况及配偶声明尽到审查义务。综上，程晓春关于文化融资担保公司签订抵押合同时未尽到审查义务，主观上存在重大过失，不符合善意取得的主张，缺乏事实和法律依据。
案件来源
程晓春与重庆文化产业融资担保有限责任公司合同纠纷再审案【(2019)最高法民申4188号】
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：
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裁判观点一：抵押权人根据登记簿记载接受抵押担保，无需查明房屋是否存在实际的共有人。
案例一：陈厚强与重庆鼎丰信用担保有限公司担保合同纠纷再审案【(2017)最高法民申823号】最高人民法院认为：
从一、二审查明的事实看，陈厚强委托王影与鼎丰担保公司签订《反担保抵押合同》及《重庆市房地产抵押合同》的事实存在，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对当事人具有法律约束力。郑治明即使确系涉案房屋的共有权人，也不影响涉案合同的效力。本案中，涉案房屋已经办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”的规定，物权登记具有公示公信效力。鼎丰担保公司依据涉案房屋的物权登记，有理由相信陈厚强有权以该房屋提供抵押担保。
案例二：韩金龙、兰州市公航旅小额贷款股份有限公司企业借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【(2017)最高法民申1078号】
第一，涉案房产虽属于夫妻共同财产，但一直登记于韩金龙人名下，且房产一直处于出租等经营状态，吕彩红对韩金龙个人对外进行出租获利（包含涉案房屋，一年租金达360万元）并未提出异议；同时，从涉案房屋的他项权证登记情况看，该房屋自2007年至2009年曾多次进行抵押，吕彩红作为共有人也一直未提出异议。本次再审申请中，对上述出租、抵押等权利行使或权利处分行为，韩金龙亦未提供证据证明经过吕彩红同意，换言之，吕彩红对涉案房屋在韩金龙名下并由韩金龙予以控制、支配和使用采取了默认态度，否则即应办理共有权利登记，但其一直未予办理之事实，依法应该推定其对韩金龙对涉案房屋抵押知道或应该知道。第二，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但受让人受让该不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的，由受让人取得不动产的所有权。《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。举重以明轻，韩金龙作为夫妻一方以共有房产予以抵押，认定有效，符合物权法、婚姻法的立法精神和保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则。据此，韩金龙以涉案房屋抵押时未经吕彩红同意主张抵押担保合同无效，事实和法律依据不足，本院不予支持。
案例三：安兰芳、白慧莲再审审查与审判监督民事裁定书【（2020）最高法民申4628号】最高人民法院认为：
案涉定西市安定区交通路471号土地及房产，系孟礼、厚兰生通过竞拍获得并登记在自己名下。后在定西市陇海乳品有限责任公司（以下简称陇海公司）与中国农业银行股份有限公司定西安定支行（以下简称农行安定支行）借款法律关系中，孟礼、厚兰生将已登记在自己名下的土地和房屋为陇海公司的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。在陇海公司未履行还款义务时，经过诉讼程序，农行安定支行获得对案涉土地及房产拍卖变卖以清偿借款的优先受偿权。由于孟礼、厚兰生在其与农行安定支行签订的《抵押合同》中明确承诺：“抵押人已就本合同项下抵押事宜征得抵押物共有人同意”，债权人完全有理由相信案涉抵押财产已经夫妻双方同意，尽到了审慎注意义务，安兰芳、白慧莲在《抵押合同》签订后约九年，称对抵押事项不知情的理由不成立。原审法院认定案涉抵押财产已经共同共有人同意作为抵押财产，安兰芳、白慧莲作为夫妻共同财产的共有人，不享有排除债权人申请强制执行案涉土地及房屋的民事权益，并无不当。
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裁判观点二：抵押权人明知抵押房产为夫妻共有，但未取得双方同意的，抵押无效。
案例四：曲靖市商业银行股份有限公司、崔逸金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【(2019)最高法民申5907号】最高人民法院认为：
首先，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，涉案房产在崔逸与樊冬梅的婚姻关系存续期间取得，按照法律规定，属于夫妻共同所有，原审认定并无不当。其次，虽然《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定分别确立了物权公示、登记原则，但不动产登记不具有绝对的公信力，这一公信力受到《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得制度的限制，因此曲靖商行以涉案房产登记在崔逸个人名下为由来否定共同共有不能成立，其也不能直接根据不动产登记的公信力获得保护，而只能适用善意取得制度。再次，结合本案查明的事实分析，《抵押合同》中“抵押人"栏有“崔逸"、“樊冬梅"字样的签字、按印，说明曲靖商行作为专业的金融机构，在审查贷款发放时，已经知道或者应当知道案涉房产系夫妻共同财产，主观上并非善意，故曲靖商行不能依据善意取得制度获得保护，原判依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款规定认定抵押无效并无不当。
案例五：昆明市西山区农村信用合作联社滇池信用社、王立玉金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【(2018)最高法民申2636号】
首先，王立玉、裴鹏悱取得案涉房产的所有权是源于夏金龙的无权处分行为，且确认该行为的民事调解书已经被生效判决予以撤销。其次，滇池信用社一审提交的其与辰跃公司之间3200万元借款所涉的抵押合同中明确载明，案涉房产的共有人是王春燕。滇池信用社在明知案涉房产系夫妻共同财产的情况下，对夏金龙向王立玉、裴鹏悱转让案涉房产的处分行为是否系有权处分，应当谨慎审查，因为该处分行为的后果会直接影响之后其设立的抵押权是否存在瑕疵。滇池信用社没有尽到相应的注意义务，不是善意第三人。
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裁判观点三：推断共有人是否有同意提供抵押的意思，应当采用综合标准，能够明确共有人对财产抵押知情并配合履行的，应当认定共有人同意担保。
案例六：徐玉、中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【(2018)最高法民申3736号】
徐玉是房产证和建设用地使用权证的登记权利人，其主张实际所有权归其父母所有，意图否定该房屋系夫妻共同财产，显与登记不符，也与徐玉与胡伟双方在《离婚协议书》中的约定相悖。原审认定案涉房屋属于夫妻共同财产，并无不当。《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条规定："婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"本案抵押合同和抵押登记中，"徐玉"的签名及指印虽非徐玉本人的签名和指印，但合同签订和抵押登记办理时胡伟与徐玉尚为夫妻，胡伟也认可徐玉的签名系由其代签，办理抵押登记所需房屋产权证及土地使用权证原件均由胡伟提供，结合徐玉申请再审时陈述其在农行红塔支行有多笔贷款，该行工作人员因其他贷款接触过并认识徐玉，且互有联系方式，原审认定农行红塔支行有理由相信该行为为夫妻双方共同的意思表示并无不当。
