宜宾长宁房产 二手房买卖注意事项
6000套房，12万方商业！宜宾长宁高铁新区终于推地了！
又要拍地了！
10月22日，402亩，8块地！正式拍卖！
长宁居住的高铁时代，正式启动！
长宁高铁站规划效果图，图源：长宁发布
6000套房，12万方商业长宁缺房卖吗？想来是不缺的，新有丽雅上游城，旧有诸多新老楼盘，应该算是区县市场中房源充足的代表了。
不过这一次，长宁要干票大的——
本次出让的8宗土地中，实际上被拆分为12宗小地块，商住用地占据了大半江山。小编简单测算了一下，本次可推出住宅体量达59.65万方，也就是说妥妥的6000套住宅可供出售。而商业体量也来到了12.3万方。
长宁高铁新区出让地块明细
如此大的体量，所处的位置也相当不错。坐落在高铁新区的东部区域，属于长宁高铁新区的中心位置。从此前的长宁高铁新区规划效果图来看，除了本次出让地块自身自带一定的商业外，周边还有较多的商业综合体规划，地块正中心还配有上百亩的绿地，西侧规划有一个小型的水域。不得不说，本次推出的402亩的还是担得起“中心”定位的。
出让地块参考位置
同为高铁新区，我们对比一下长宁和宜宾西站的商住比例，不难发现，长宁的居住属性还是要更突显一些的。此外，从容积率来看，长宁出让的地块大多保持在商住用地3.0、商业用地1.2相对舒服的比例。
说实在，6000套房一下子供出来还是有点“恐怖”的，同样和宜宾西站一期对比，居住用地的体量还要稍大一些。小编只能说，住宅库存再度加码，对于本来存量就相对较高的长宁楼市来说，确实会有点压力了。
配建四星级酒店，幼儿园需自主经营如此大的集中推地，长宁还是头一遭。而与同期出让的纸厂一期整体打包项目不同的是，长宁这次整体拍卖土地的代建并没有那么夸张：
①需要代建1所不少于2000㎡的幼儿园，并由开发单位自主经营。
②需配建一个不低于3万方的，4星级及以上标准的竹文化主题酒店。（小编注：酒店并未明确说明是否自持）
竹文化主题酒店（网络配图）
从配建的体量上来看，这次打包出让的土地代建实际并不多，商业自持的比例也相对比较模糊，不知是不是会“放松”商业自持这一门槛。但熟悉的配方还是，这次拍地要求“统一规划、统一建设”，看来这次长宁也是要筑巢引来一只大凤凰了。
起拍单价1919元/㎡，库存或成长宁楼市最大问题402亩，本来体量就相对较大，再加上是整体出让，所以地价也只能算大账。小编测算了一下，本次地块的出让起拍总价为5.14亿元左右，将总体量不差别进行测算，加权计算出来的起拍单价仅为1919元/㎡。对比一下同期出让的纸厂一期地块8067元/㎡的起拍地价，恍惚听到了一句“长宁欢迎你，欢迎你来买地”。
长宁高铁站规划 图源：长宁发布
言归正传，整体来说这次的长宁高铁新区的地块出让那叫一个“端正”，地块正、地价也正，甚至连一直以来强制要求的商业自持也说的比较“模糊”。而对于拿地单位来说，只存在一个问题——长宁库存。
一直以来，长宁房价的波动都相对较小，即便是主城涨的风风火火的前几个月，长宁的房价也只是微微上扬。而拉住长宁房价的绳子无外乎“库存”，但这一库存并非在售房源库存太高，而是土地。就拿今年来说，长宁8月1日刚刚出让了3宗商住用地，再加上此前出让的高铁新区周边的大面土地，长宁待推出的楼盘也是不少了。
因此，考虑到地块本身和楼市变化等诸多因素，小编认为此次拍卖应该是已经确定“买主”，且底价成交的剧本或将再度上演。至于主角是谁，小编遍寻无果，看来只能等拍地当天才能揭开面纱了。
【写在最后】曾有业内人士戏言，长宁的房价从他从业开始就是3千多，转眼6年过去了，长宁房价也还停留在4字头。而近几年来宜宾招商火热，各大区县都“绯闻不断”，但唯独长宁可谓片叶不沾身，尤其是高铁新区似乎少有人提及。从这个角度来看，长宁楼市后续应该也会维稳为主，反过来想，这到底是不是抄底的好时机呢？
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扩散！长宁2023年第二批公租房及租赁补贴申请名单公示！
长宁县2023年第二批次公共租赁住房
实物配租及租赁补贴申请家庭
面向社会公开公示
公示名单如下
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根据长宁县住建城管局 县民政局 县财政局 长宁镇人民政府《关于印发〈长宁县公共租赁住房配租管理办法〉〈长宁县城镇公共租赁住房租赁补贴保障管理办法〉的通知》（长城建管函〔2021〕129号）文件要求，经个人申请，所在社区、单位初审合格，转县住房保障领导小组联合审核后，现对2023年第二批次公共租赁住房实物配租及租赁补贴申请中符合保障条件的住房困难家庭面向社会公开公示。
公示名单可以在长宁新闻网、长宁发布等媒体公示公告栏、长宁镇各社区公示栏查询。公示期2023年12月15日至2023年12月29日，如有异议，请在公示期（工作日上午8:30-12:00，下午14:30-18:00）通过来信、来电等形式到长宁县房产事务中心五楼实名反映有关情况和问题，并提供相关佐证材料和线索，逾期不予受理。联系电话：0831-4620332。
长宁县房产事务中心
四川省宜宾市长宁县安宁路二段万园小区西侧约180米
附件：
1.长宁县2023年第二批次公共租赁住房租赁补贴申请家庭公示名单
2.长宁县2023年第二批次公共租赁住房实物配租申请家庭公示名单
3.长宁县2023年第二批次公共租赁住房承租人变更公示名单
长宁县保障性住房建设领导小组办公室
2023年12月14日
想知道名单中有没有你？
速来围观吧~
长宁县2023年第二批次公共租赁住房
租赁补贴申请家庭公示名单
安宁社区
（15户）
曾灿、陈伟、陈位连、甘远华、胡波、胡明德、黄正清、刘娜、裴正锴、王健伟、杨志强、袁泽芳、袁泽康、张国芳、周建彬
培风社区
（23户）
何贵香、何雪英、黄昌珍、黄培江、李嫒、李德成、李贵川、李平、李永强、李长云、郦奎、林国清、罗树成、罗顺付、向艳、徐远贵、杨高林、杨培辉、袁绐冲、袁绍昌、张家华、张育生、周远航
淯江社区
（3户）
曾叔容、陈汝琼、王世才
洪谟社区
（7户）
曾文敏、陈勇、高四清、刘睿、刘学琴、卢晓兰、温泽铭
长宁县2023年第二批次公共租赁住房
实物配租申请家庭公示名单
长宁县2023年第二批次公共租赁住房
承租人变更公示名单
安宁社区
魏国豪
碧玉社区
刘思蔚
小伙伴们
名单中有你认识的人吗？
赶紧转发告诉他们吧~
撰稿人：王玉婷
审核人：李懋
审签人：李懋
中海长宁第｜长宁苦等了十年的住宅，值得买吗？
近年来在市区新房的激烈厮杀中，长宁区几乎没有什么存在感。
不是因为实力弱，而是因为可供开发的住宅用地实在太少。
自2009年6月以来，长宁就一直零供应，直至2019年9月25日，才终于出让了一副久违的住宅用地。
于是就有了预计下周入市的中海长宁第—这个被极力宣传的“长宁十年一遇的纯住宅”。
长宁第区位图
众所周知，地段和周边的资源，一定程度上决定了项目的起点是高是低。
中海长宁第所处的位置并不在长宁的核心区内。
既不是第一代国际社区古北、也不是富人区西郊、更不是传统的商圈中心中山公园，长宁第只是位于长宁的最边缘地带、外环边上的北新泾。
和普陀、闵行、嘉定交界的这个“三不管”地带，因为位置偏僻、又受到飞机和高架的噪音影响，一向不被重视。
因此，北新泾的住宅大部分都是九几年的老公房和动迁房，几乎就没有过豪宅的概念。
直至大虹桥的发展和写字楼的大规模建设，才使得北新泾得以重新发展，但发展的核心是商务办公而非居住区。
尤其是此次新房所在的位置，完全被写字楼所包围，没有一丝居住区的氛围。
东侧是建滔商业广场、北侧是中海油大厦和旭辉虹桥国际的写字楼、南侧不远处就是北翟高架，隔着高架向南就是地标型写字楼凌空SOHO、西侧则是待建的办公科研用地，不确定何时才会竣工。
离项目最近的住宅就是东侧的通协小区，2005年的动迁房，两者之间还隔着一个建滔商业广场。
别说项目周边没有同品质的高档小区，一公里内连老公房都没有，你的邻居只有在写字楼里工作的上班族了。
这样完全的工作区导致的结果就是，工作日下班后和周末、节假日时这里就会是一个“空城”。
喜静的人会很开心，“多好，放假了我就想安安静静的在家休息”，可头上的飞机和两边的高架并不会让你安静太多。
没有居住氛围、没有太多邻居，中海长宁第就像一个误入产业群中间的瘦小的住宅。
比起自住，投资的价值更大。
02身处产业区的另一大问题就是缺乏居住配套，毕竟周边大部分的配套都是为上班族量身打造的。
自驾依赖外环和北翟路高架还算方便，只是新手司机要小心不要被绕晕。
想坐地铁的话就不太方便了，到2号线淞虹路地铁站有1.2公里，步行需要15到20分钟，还要穿过一个北翟路主干道。
虽然2号线的含金量很高，可以直达中山公园、、陆家嘴等核心地段，但想去往徐汇、闵行等地时间很长。
乘坐地铁去8.6公里外的徐家汇和去14公里外的陆家嘴的时间几乎是一样的。
如果说地铁只是不方便的话，那么教育资源和医疗资源就是非常匮乏的。
考虑中海长宁第的人要做好这里没有学区的准备，不仅是因为期房不承诺学区，而且北新泾本身的学校就很少。
普通的淞虹路小学、北新泾第三小学、新泾中学等学校还都在距离项目一公里以外的地方。
家门口没有好的公立学校，想上菜小距离还远。
产业区不仅没有好学校，也没有好医院。
大型医院同仁医院、普陀区中心医院、儿童医院等资源都在3到5公里以上的距离了，到华漕的新虹桥国际医疗中心足足有8公里。
虽位于市区，却实在享受不到市区应有的便利生活，生活配套反而比不过华漕的虹庐湾。
中海的配套也不是完全没有亮点，周边的商业氛围很浓厚。
毕竟聚集着大量上班的人群，日常吃饭、购物、买菜不愁没有去处。
隔壁的建滔商业广场、凌空SOHO里大量的餐饮店、旭辉楼下的底商都能满足生活所需，值得期待的还有协和路上在建的宜家购物中心。
这个投资约70亿、建筑面积达到43.7万方的宜家，将是宜家全球最大的单一商业综合体，预计2022年建成。
关于消费水平，在市区和北新泾都工作过的雪莉亲历表示，还是北新泾的生活成本略高一点，可能受到了产业区和交通相对闭塞的影响。
总之和市区其他的新房对比，中海的配套资源实在薄弱，甚至输给了很多外环外的项目。
03至于小区自身的品质，只能说中规中矩，出身大名鼎鼎的央企中海，自然不至于太差，却没有多少亮点。
也是难为了中海，毕竟项目占地面积只有1.6万方，可售住宅只有5栋，在机场附近还受到限高30到40米的影响，缺少可发挥的空间。
2.18的容积率、35%的绿化率、真石漆的外立面、30米的楼间距……
从沙盘来看，这就是一个非常标准的、普通的、现下主流的小区而已。
但雪莉和开发商一样，完全不担心项目的销售问题，从开放售楼处至今，验资客户就高达2000多组，开盘日清毫无压力。
原因之一是项目体量实在太小，总共只有286套房源一次性放出，加上长宁太久没有新房供应了，稀缺性导致其注定热销。
光新泾镇本地的刚改客群就有实力清空，更何况周边还有大量的办公人群。
爱奇艺、携程、京东、中国航空、联合利华研发部等等知名企业围绕四周，不远处还有虹桥商务区的超强办公体量，这些都是潜在的购房人群。
想想下班走路就可以回家休息，对这些年轻的、收入颇高的、追求新房品质的上班族来说，长宁第简直就是一个没有竞品的“独角兽”。
这还不算来自全市的想要投资的客群，所以长宁第的日光，毫无悬念。
原因之二是中海对项目的精确定位，小户型低总价可以完美覆盖掉配套上的不足。
75平的2房、95平的3房2卫、115平的4房2卫使得入住长宁不再遥不可及。
以往长宁推出的新房不仅单价高，而且面积偏大，总价动辄高达1200万+，完全不给刚需、刚改客户留机会。
而偏向于投资性和年轻化的中海长宁第，不仅是长宁稀缺的新房，更是市区稀缺的小户型。
再加上此次精装标准也在线，完全符合年轻人对品质的追求。
定位小而精的中海，因为以上两个稀缺性，硬是在一片办公楼中找到了存在的价值。
04中海长宁第最大的优势就是有足够低的总价，预估2房600万起，3房700万起，在现在甚至未来的市区新房里都绝对稀缺。
但其实按照销售预估的8.5W的单价来看，并不便宜。
同样在外环附近的上大新房6W+、古美7W+、三林7W+，连配套要优于长宁第的华漕卖到6万6都是被高估的，（详见《6万6的华漕，到底被高估了多少？》），更何况是中海呢？
距离北新泾2站地铁的天山板块，商品房集中、配套齐全、居住氛围浓厚，除了豪宅标杆仁恒河滨花园价格高达10W+外，其余的品质小区均价也就8到9万。
相比之下，地段、配套、成熟度都不如天山的新房，并没有多大的价格优势。
而且长宁第的拿地价格只有34099元/平，确实有足够的空间让开发商赚得盆满钵满了。
奈何总价实在太香，能否抢到房子都是问题。
虽然单价太高，但前文提过，中海长宁第是一个少见的投资性要大于自住性的新房。
首先这里的租金回报率很可观。
周围上班的人群实在太多，又以“租房也要享受好生活”的年轻人为主，无论位置还是品质，未来的租房市场上中海一定会很抢手。
目前北新泾的老公房一房月租可以达到4000多，品质单身公寓摩尔公寓的租金视房间大小，平均在6000到10000/月，目测精装高品质的中海未来租金可参考摩尔公寓。
假设600万的两居室可以租到1万，按照首套30年的纯商业贷款月供2万，租金就可以抵掉一半的月供。
再加上地处虹桥，受其辐射，小户型又方便置换，确实是个不错的投资选择。
在附近工作，想节约上班时间的人；
看好虹桥的发展和租金回报率的投资人；
周围想要住新房改善生活的人；
都是中海此次的目标客户。
即使生活再不方便，中海也已经提前锁定好了“千人摇号”的网红盘地位，其背后的原因就两个字：
稀缺。
以上为正文
编辑/环线咨询
