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整治“大平层”杭州动真格了？热衷“商改住”的房企恐失高利润密码
日前，银柿财经记者收到一份业内人士发来的《关于印发大平层“商改住”项目安全隐患综合整治专项行动工作方案的通知》（以下简称《通知》），《通知》对大平层“商改住”项目做了明确规范，并提出将针对大平层“商改住”项目开展存量整治并严控增量。
对于文件的真实性，记者分别致电杭州市住房保障和房产管理局、杭州市规划和自然资源局及上城分局进行求证，均得到“未听说这个文件”和“未收到相关通知”的回复。
但商服用地相关政策趋向严格也是事实。打着“类住宅”幌子的商业大平层也因此进入调整期，手握众多商业大平层项目的房企或将面临去化难题，被迫寻找下一个高利润产品。
严管政策不断加码，项目销售小心翼翼
记者翻看了《通知》文件，其中提到对于大平层“商改住”项目的存量整治将持续到今年10月，主要聚焦违法群租、治安隐患、消防安全隐患和违规使用燃气等四个方面，对排查中发现的违法违规行为，有关部门将依法依规予以查处。对新出让的办公项目，该文件明确，将从规划和设计审批、网签备案、施工建设、交付使用等9方面全流程、多环节强化管控。
8月16日，记者向杭州市住房保障和房产管理局求证，是否正在牵头对大平层“商改住”项目的安全隐患问题开展排查整治工作，该局工作人员回复称：“并未见过相关文件。”对方还表示，市房管局主要负责自建房的安全整治工作，并建议记者向杭州市规划和自然资源局了解情况。
随后，记者又致电杭州市规划和自然资源局及上城分局，分局工作人员表示：“还未收到相关通知，可向牵头单位咨询。”
尽管《通知》的真实性仍然存疑，但从近年来杭州政府对“商改住”项目的政策出台方向来看，对“类住宅”产品的规范和要求都在不断升级。
而流传出来的最新《通知》中再次强调，对于商业办公项目将严控最小分割面积，不小于800平方米；严禁违规供应燃气；开发商和购房人签署关于不能改为类住宅的承诺书和知晓书等要求。
此前银柿财经也曾报道过杭州商业大平层的兴起、房开商如何打政策“擦边球”以及该类产品的购买风险。（详见《看上去很美的“商业大平层”，真面目是什么？》）
在政策监管日趋严格的风向下，杭州拥有众多商业大平层项目的房企在销售和宣传上更加谨慎了。
近日，记者以购房人身份走访了在售的商业大平层项目，比较有意思的是在售楼处都找不到户型的宣传图。位于钱江新城的某大平层的项目销售告诉记者：“最近大平层比较敏感，户型图什么的都没有。”如果要了解户型、装修、家具配套等详情，需要验资后才能看样板间。
同时，记者也翻看了不少关于商业大平层项目的宣传，但户型图的体现却被弱化了。有的户型图未见发布，有的户型图则是简单的空间分割而无功能标注，甚至有308平方米的户型图直接显示为“一居室”。
不主动出示户型图或者户型图内容简略，或与部分商办项目违规设计卫生间和厨房等有关。记者查阅了杭州此前发布的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》，其中明确规定，商业办公等非住宅类项目公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计；除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。
当记者问到厨房是否可使用燃气设备时，上述销售人员表示：“现在都没有通燃气，也没有办法保证一定可以通燃气的。”不过在社交平台上，多名房产达人发布的杭州大平层项目样板间视频中，则拍摄到了厨房台面上的燃气灶设施，其中一个发布于7月1日、话题标签带有“迪凯金座”的视频中，直接介绍了样板间厨房内安装的为嘉格纳燃气灶。
除了宣传上的“避重就轻”，销售也进程缓慢。记者发现，有多个商业大平层项目迟迟未开售，包括海潮望月城、德信御临云峰等。其中，海潮望月城位于杭州第一个新建未来社区始板桥，其住宅已早早售罄，还有300平方米~500平方米不限购商业大平层待开盘。今年4月，记者曾咨询该项目售楼处，销售人员称商业大平层产品五六月就会开卖，但到了8月，仍未见开售消息传出。
“商改住”后的利润率是房开商拿商住地的动力
大平层一度很受市场欢迎。据中指数据CREIS整理统计，2021年杭州商业大平层供应1818套，成交1105套，总成交金额达到170.9亿元，市场供需火热。但2022年以来，随着整体楼市下行，商业大平层市场也进入一段“冷静期”。中指数据CREIS统计，今年1~6月杭州商业大平层共成交589套，同比下滑21%，而同期供应多达1143套，是成交量的2倍左右。
刚过30周年庆的滨江集团（002244.SZ）也拥有众多商业大平层项目。据银柿财经记者不完全统计，目前杭州热销和即将推出的商业大平层项目约27个，其中滨江集团占比超过三分之一。德信地产、建发地产等也在杭州拥有少量商业大平层项目，如时代公馆和建发·缦云等。
此前，在滨江集团5月召开的2021年度线上业绩说明会上，对于商业大平层的市场前景和集团在该类项目的销售利润情况方面，该集团直言，部分改善型群体乐于购买商业大平层，目前钱潮鸣翠、御滨府、国泰中心等项目销售良好，利润优于住宅项目。滨江集团董事长戚金兴曾公开表示，滨江集团很多项目利润只有1%~2%，但商业大平层的利润率却一直是个谜。有业内人士指出，滨江集团商业项目的净利远高于1%~2%，而在投资者问答中，滨江集团对这个问题回复称，商业项目和住宅项目的利润率“差不多”。
房开商的商业项目利润有多高？银柿财经记者也做了初步估算。
以滨江集团钱潮鸣翠云筑项目为例，其销售均价约在67000元/平方米，该项目位于景芳三堡单元JG1203-11地块，滨江集团在2021年拿地时，该地块成交楼面价为28935元/平方米。记者咨询了从事项目建设的业内人士李先生，他表示，“这种成本的估算都是不精准的，要看项目的具体装标、地下室的建造成本，这些都会大大影响成本”。不过李先生也向记者坦言，一般情况下，业内的共识，如果不是特别“壕”的话，建造装修成本在8000元/平方米~10000元/平方米。记者粗略估算，按这个标准算该项目的利润率可能有40%以上。
与之相比，同年以相近楼面价成交的住宅地块利润显然无法与之相比。2021年1月由万科竞得的运河新城单元C-R21-02地块，用途为住宅，成交楼面价为28674元/平方米，挂牌备注中明确要求，该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/平方米，如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米，即销售均价不能超过38000元/平方米。对于开发商而言，没有限价束缚的商业大平层也就显得更为“诱人”。
超高的项目利润率，或许就是房开商宁愿冒着打政策“擦边球”的风险，也要频繁涉足商业大平层的原因。
房企或将面临去化难题
一旦政府对商服用地的规范管理力度加强，对于像滨江集团这样手握多个商业大平层项目的房企来说，去化只会更难。
在杭州今年的两轮集中供地中，滨江集团以409亿元共竞得23宗地块，其中有6宗商住用地（含两宗联合拿地）。再往前追溯至2020年，滨江集团共竞得5块商住用地；2021年竞得1块商住用地和3块商业用地（含一宗联合拿地）。
滨江集团董事长戚金兴在集团2021年度网上业绩说明会上颇有信心地表示，在杭州第一轮集中拍地中，滨江集团竞得11块地，根据投资部的测算，收益率高低不同，平均在8%左右，且今年拿地的利润率整体高于去年。从涉及商业地块的数量变化来看，商业项目对于滨江集团的利润率有着明显的拉升作用。
滨江集团2021年年报显示，集团在杭州区域内累计土地储备项目（指截至2021年12月31日末在建和拟建项目）占地面积356.45万平方米，总建筑面积825.38万平方米。其中，共9个涉及商业的项目，土地面积约75.90万平方米，占该集团累计土地储备项目面积的21.29%。在滨江集团2022年主要计划竣工交付的18个杭州区域项目中，涉及商业的项目占到了6个。
如何去化现存的商业项目？政府的监管如果持续升级，会对商业大平层项目的销售有影响进而影响今年的业绩吗？后续对于涉及商业地块的拿地策略是否会有改变？房企们是否考虑寻找下一个“高利润”项目？对于上述问题，记者向滨江集团、德信中国和建发股份发送了采访函，截至发稿，尚未获得回复。
业内人士认为，目前杭州的整个商业大平层市场不容乐观。中指数据研究表明，当前杭州商业大平层的存量已达到2799套、约100万平方米，预计需要29个月才能去化完毕。
该人士也指出，商业办公用地本来可以因吸引企业入驻而产生税收，房开商将其改造成商业大平层后，后续将不再具备这一属性。未来800平方米的产品，面积更大总价更高，居住功能也将大打折扣，是继续打造成商业大平层寻找新的市场认可，还是回归产业属性，银柿财经记者将持续关注。
IFC、K11、海潮望月城三大“顶豪”或将接踵而至，手握重金的他们选择摇哪个？
杭州IFC展示中心
昨天，杭报房产报道了近期将有众多楼盘扎堆开盘（《5月超30盘上新，据说有“王炸”⋯⋯》）。其中最引人注目的“王炸”，杭州国际金融中心（IFC）、新世界·江明月朗园（K11）或将迎来首开，海潮望月城也将加推。这三个楼盘的限价都是69800元/平方米，房源总价从800万元左右跨越到3000多万元，来参与摇号的，大部分也算得上是杭州的超高净值人群了。
无论是地段，还是价格，这三个盘都堪称杭州顶流，而且开发商也都是大品牌。我们采访了几个资产超高净值家庭，如果这三个盘开了，他们将会选择哪个盘摇号？又会纠结哪些问题呢？
1
金姐，50+，退休，自住城西230方。
孩子买了御潮府180方
金姐目前已退休在家，一家人住城西230方，前两年她的孩子参加摇号，幸运地摇中了御潮府180方，大约今年底就可以交付了。金姐说自己不炒房，以前大部分资金都投在股市里，买了御潮府之后，就没参与过楼盘摇号，只是股市行情不好，她担心资产贬值。正好手上还有一张房票，属于二套，她先生是社保顶格，接下来就想去摇号再买一套房，也算是抵御通胀吧。
她平时比较关注杭州的城市规划和交通建设，对富阳、小和山等一些相对冷门的区域也比较了解，本来打算买一套别墅养老，但是考虑到以后年纪大了，需要住得离孩子家近一点，方便相互照顾，便开始关注钱江新城附近的新盘。她买房首先是比较在意开发商，自住的城西230方是绿城开发的，御潮府、海潮望月城都是滨江房产开发的，她觉得有一套“滨江造”就足够，所以海潮望月城就不考虑了。第二是，她觉得鸡蛋不能放在同一个篮子里，同一个板块有一套房就可以了，御潮府在望江，江明月朗园也在望江，所以也不考虑了。她觉得IFC在地段、面积等方面都更适合她家，接下来准备选择IFC摇号。
杭州IFC项目现场 图/张巧英
2
君君，40+，企业合伙人。
两个孩子，自住西溪诚园228方
君君和先生当年就在文教区上大学，毕业后也一直住在城西。搬到西溪诚园后，多年来也没买过房。生了二胎后，请了住家保姆，感觉储物空间不够，居住空间也有点局促了。她前阵子把一套老房子卖掉后，手上有了一张房票，目前只参加过杭珹未来中心和海潮望月城的摇号，两次均没有摇中。
君君的先生是企业合伙人，君君自己也是公司的小股东，夫妻俩的年收入都比较高。她和先生都很喜欢海潮望月城270多方和380多方的户型，一旦摇中这两个户型，都准备用于自住改善。由于西溪诚园是一梯一户的，她和先生看了海潮望月城的样板房后，对270多方两梯两户的设计还是有点介意的。
海潮望月城483方样板房 图/张向芳
但她说如果海潮望月城、IFC、江明月朗园一起开盘，就算海潮望月城此次加推的套数较少，可能只有80套，她为了自住改善，还是会首选海潮望月城。如果没有撞在一起开盘，她摇好海潮望月城后，也会再去IFC摇号试试看。
3
周总，45+，上市公司股东。
住宜和园200方，想卖掉排屋摇号
周总是上市公司创始团队成员，享有公司股份，前些年股份分红颇丰，目前自住宜和园200方。另外两套申花的房产，登记在父母名下。周总名下还有一套排屋，是毛坯的，他请设计师测算了一下，装修大约需要600万元以上，他觉得装修工程太浩大，太费精力，房子因此一直空置着。前段时间咨询了中介，目前这套排屋的市场价大约3600多万元。周总分析了排屋所在的板块，觉得基本已经涨到位了，后面几年再涨4-5万元/平方米的可能性较低，所以打算先把排屋卖掉，或者把宜和园先过户，腾出房票，再去摇一套新房。
杭州IFC展示中心 图/张巧英
他从小在申花附近长大，父母和亲戚也大多在这周边，大家已经习惯了居住在申花。海潮望月城、江明月朗园都位于望江，比较适合自住改善一族，他就不考虑了。目前周总把IFC列为摇号首选，他认为，IFC限价69800元/平方米，而周边的二手房单价已经超十万元了，位于杭州封面的这个楼盘，摇到以后，可以作为核心城市的优质资产长期持有。等孩子长大后，再把房子赠予给孩子。他认为这种好地段的房产，以后也很难复制了，具备资产保值的功能。
4
强子，40+，私企总经理。
近江一套学区房，还有三层自建房
强子早早就为孩子准备好了一套近江的学区房，因为父母要帮忙接送孩子，这套100方的房子目前是父母住着。三层自建房面临拆迁，强子急需再买一套房子自住。考虑到孩子就近读书，他把选房范围圈定在南星桥、望江、江河汇。海潮望月城首开时，他就参与了摇号，摇号前很纠结，万一摇到了，轮到选房时，只剩下480方的大户型怎么办？买还是不买？一家三口住，其实并不需要这么大的房子，而且资金也会有点紧张。不过，他的纠结也很短暂，因为并没有摇中。他说海潮望月城第二次开盘就不参与了，准备去摇号江明月朗园，这个楼盘的套数多，中签的概率也会高一点，而且户型和总价都比较适合他这种一家三口的家庭。
江明月朗园展示中心 图/金萍
5
杨先生，35+，金融机构营销总。
桃源小镇排屋周末自住，平时租住于城西
杨先生最近想再摇号一套新房，他认为单从房子的地段价值来看，IFC比海潮望月城、江明月朗园稍好一些。但如果这三个楼盘同时开，他考虑的摇号顺序先是海潮望月城，再是江明月朗园，最后才是IFC。这么排的原因，是因为他的社保离顶格还差一点点，IFC套数不多，估计社保顶格才能入围，他只能放弃了。海潮望月城总价比较高，竞争对手相对会比较少一点，如果预算够的话，还是值得一试的。江明月朗园目前也作为摇号备选项，听说这次首开有700多套，感觉入围概率和中签率都会高一点。
海潮望月城项目现场 图源：杭报房产
据了解，IFC的接待展示中心即将正式开放，近期就可以预约参观，据销售透露，估计要6月初才会开盘，首开两幢，主力户型约158方、175方、192方，共计232套。
在海潮望月城的销售朋友圈看到，5月就要加推二期了，这两个热门顶流楼盘不撞在一起开，那么大家又可以多一次摇号机会了。
说到底，买房还是适合自己的才是最好的，房住不炒，好地段的房产适合自住改善和长期持有。
科创城望月府近期公告频出，科创城版块将迎新住宅项目
近期，位于贵阳大数据科创城版块的科创城望月府多次发布招投标公告，对项目设计施工EPC总承包、造价咨询服务、整合推广及相关服务进行招标，项目开发建设正稳步推进中。
5月10日，科创城·望月府设计施工EPC总承包招标公告发布，文件显示项目总投资估算：52828.62万元；建安工程费：17749.22万元。 项目建设工期：730日历天，招标范围：完成该项目全部工程的设计及相关服务工作、施工直至竣工验收、质量缺陷责任期内的缺陷修复及保修等相关工作。
5月11日，科创城望月府项目全过程造价咨询服务单位竞争性磋商文件发布，招标为项目方案设计阶段、招标阶段、施工预算编制审核阶段、施工阶段、结算阶段、成本分析阶段等全过程提供造价咨询服务。包括但不限于场平土石方及边坡支护、基础、地下室、主体建筑、电梯、装修（含公共区域精装修及户内精装修）、室外环境、供电、供水、有线电视、智能化、通讯等工程。
5月13日，再次发布科创城望月府项目整合推广及相关服务竞争性磋商公告，主要负责项目住宅的整合推广工作、公司及项目宣传推广工作，及少量自持商业、办公可能出现的临时宣传文案拟写或平面设计，服务期限暂定十二个月，计划进场时间为2024年8月1日。
根据招标文件可知，科创城望月府位于百马大道交朝霞路东北侧，总建筑面积87565.77平方米；计容面积53548.77平方米，其中商品房面积42664.18平方米，非住宅面积10884.59平方米；不计容面积34017平方米。项目洋房230套，合院108套，共计338套（注：地下室单体总建筑面积21743.68㎡ ）。
据了解，2022年12月13日，科创城望月府业主单位贵安新区月亮湖建设工程有限公司曾以总价约1.2亿元和1亿元分别成功竞得贵安新区GA（22）086、GA〔22〕087地块，2023年1月12日，贵安新区月亮湖建设工程有限公司股权由贵安新区产控集团建设管理有限公司转至贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司。
GA（22）086、GA〔22〕087地块附近为原贵安新区管委会办公所在地，距离贵安新区月亮湖直线距离500余米，自然条件出众，生态环境良好。
科创城望月府项目开发由贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司负责推进，该公司曾开发建设中科怡璟、金谷苑、依水丽都等项目，4月30日在贵州省房地产协会发布的《2024年1-4月贵州省房地产项目销售金额排行榜》中，中科怡璟项目以单盘销售2.07亿元的销售成绩排名全省第15位；贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司也凭借这一成绩在《2024年1-4月贵州省房地产企业销售金额排行榜》中，排名全省房企第17位。
科创城望月府项目大致位置
