房产推盘【关于房地产的推盘说辞】

前瞻海天一色的桅顶，房市悄然新变

（本文作者鲁政委，兴业银行首席经济学家）

“只有当着还没有出现大量的明显的东西的时候，当桅杆顶刚刚露出的时候，就能看出这是要成为大量的普遍的东西，并能掌握住它”，这并不容易。但是在大转折点附近，往往就是这种情况，信息仍然好坏夹杂，还不都是齐刷刷的好消息，但事情已悄然在变化。我国眼下的房地产市场，正在悄然出现的正是这种情况。

从2024年1月，住房城乡建设部和国家金融监管总局推动建立城市房地产融资协调机制以来，该机制在实践中不断完善，商业银行不断加大对“白名单”项目的支持力度，叠加中央层面从“房住不炒”向“严控增量”、促进“止跌企稳”的政策调整，以及近期打出“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳，这些政策所释放的累积效应正在逐步显现。

一是城市房地产协调机制以项目为中心，精准滴灌更有效。该机制以城市为主体、以项目为中心，区分房地产集团债务风险和项目风险，集中有限资源推动在建已售住宅项目交付。特别是2024年5月以来，国务院政策例行吹风会明确提出“保交房”配套政策，要求分类处置在建已售未交付的商品住房项目建设交付风险，各部门通力合作、地方政府坚决行动、房地产企业积极努力，保障广大购房人权益。10月，国新办新闻发布会指出城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，合格项目“应进尽进”、已审贷款“应贷尽贷”、资金拨付“能早尽早”，不仅在金额上满足项目合理融资需求，更要在时效上跑步向前，表明各项政策在实践中进一步规范、精准、有力，有助于后续房地产项目分类推进、早日交付。发布的数据显示，2024年上半年房地产开发贷款余额环比2023年末增加8900亿元，规模超过了2021—2023年间任何一年全年的房地产贷款余额增加额；2024年1—6月，新增房地产贷款金额累计同比转正至27.6%。截至9月末，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。从协调机制项目贷后情况来看，项目纳入协调机制之后，虽还未交付，大大提振了居民信心，项目去化情况较纳入协调机制前几月明显好转。例如，兴业银行重庆分行某项目在纳入协调机制之后的3个月内，实现累计销售量已达到前3年开盘后的平均水平。

二是房企风险基本见底。从银行房地产贷款不良率数据看，2024年上半年末上市国有大行和上市股份制银行房地产业平均不良贷款率已出现回落，扭转了此前房地产业不良贷款率上升的态势，房地产业资产质量逐步企稳。从房地产债券市场违约情况看（参见图表1），Wind数据显示，2024年以来（截至2024年10月11日）境内地产债违约（含展期）数量、逾期金额（本金和利息）分别为73只、274.2亿元，其中，绝大部分涉及到的主体均在2024年前已违约，而2022、2023年境内地产债违约数量分别有182只、206只，违约金额分别达1406.5亿元、1370.0亿元。与违约情况变化相一致，境内民营房地产债信用利差（比较基准为同期限国开债）自2024年2月以来明显下降，境外中资美元房地产债到期收益率也由2023年第三季度末的近30%下降至目前的约10%。

三是房地产市场逐步改善态势隐现。从新房销售来看，若以前一年（即2023年）的商品房销售面积作为本年度商品房销售的计划目标，今年截至目前商品房销售面积完成进度已和去年相当、且快于2022年（参见图表2）。自9月底一线城市楼市政策调整以来，北京、上海、广州新房销售明显好转，剔除节假日推盘因素影响，10月8日至11日，北京、上海、广州商品住宅日均成交套数分别为201套、315套、330套，较9月日均成交套数环比增长86.6%、24.7%、106.6%。从一线城市商品房价格来看（参见图表3），一线城市新建商品住宅销售价格环比已在今年5月触底，之后环比读数逐渐回升，其中上海新建商品房价格环比已无负值。从资本市场对房地产市场的影响来看（参见图表4），通常在股市总体上涨一到两个季度之后，股市上涨带来的财富效应会显著增强人们的购房意愿，从而促进商品房销售提升，当前资本市场的积极变化将给房地产市场带来利好。

（本文仅代表作者个人观点）

楼市再遇冷，“逢开盘必疯抢”的刚需盘，也不再“日光”了

12月，持续沉寂了三个星期的南京楼市，终于在圣诞节前迎来了一波推盘小高潮！在所推房源中，刚需盘占到了绝大数。

认购量在连降四周后迎来上涨，日均成交量却跌破百套！

据南京网上房地产数据统计显示，上周（12月19日—12月25日），南京楼市共认购商品房1961套，成交650套。与之前一周（12月12日—12月18日）认购1141套，成交957套的数据相比，认购量上涨超70%，成交量则下跌了32%。

上周6盘齐开，累计推房1400余套！

上周南京楼市开盘情况一览

在这些楼盘中，备受关注的当属位于城南板块的蓝光公园1号和禹洲映月溪山两大纯新盘。其中，蓝光公园1号首开均价21500元/㎡，也成了板桥区域目前首个破2万的项目。在开盘现场，开发商给出的优惠也很有诚意：开盘现场优惠1万；按时签约优惠1万；首付4成，优惠5000；首付5成，优惠1万；首付6成，优惠1.5万。据置业顾问表示，最后还剩十几套房源！

同样属于城南板块的禹洲映月溪山在平安夜首开，推出75套洋房，现场也有一定的优惠：按时签约减100元/㎡，办卡客户减100元/㎡。粗略算一下，购房者总价可以优惠18000—39000元不等。最终去化接近8成！

此外，江宁三大刚需盘的表现也很抢眼，分别是：南京碧桂园、新城保利天地、禹洲弘阳滨湖里，三盘累计推出房源796套。从价格上来看，全部是“1”字头的刚需盘。

这三个刚需楼盘价格相较于前一次开盘，价格均出现了不同程度的下跌，但相比之前刚需盘入市即日光的现象，此次3大刚需盘的集中入市，都没有日光！

禄口板块的新城保利天地已经连续两次降价！10月份开盘价17000元/㎡，11月份开盘价降到16838元/㎡，这一次又降至16525元/㎡，开盘现场人气旺盛。据悉，此次加推房源并没有全部卖完。

同样作为刚需重镇的江宁滨江，区域内的禹洲弘阳滨湖里加推了308套房源，开盘现场没有优惠，12000元/㎡的均价与首开时相比，基本持平。在首开取得售罄成绩后的这一次加推，却没能卖完，据悉，最终去化在9成，还有剩下部分房源。

除此之外，公寓市场也有新动态。位于江北的明发财富中心也在上周末推出176套公寓房源，整体均价15000—16000元/㎡，最终去化结果开发商尚未公布。

从上周末的推盘潮不难发现，上市房源仍以低价刚需楼盘为主，而且集中在远郊板块，主城的高价楼盘依旧没有动静，短时间内，恐怕难以入市。截至今天14:30，南京网上房地产数据显示，新房库存仍然不足2.5万套。

据统计，2017年1月份，预计有35家楼盘将推出6000余套房源，多以改善为主，但最终能否遂愿，还得看市场反应！

一周大事回顾！

宁芜铁路外迁确定，8号线有望。12月23日，南京市交通运输局网络发言人在回复网友提问中明确表示，国家铁总已经同意对宁芜铁路南京沧波门至古雄段实施外迁。

据悉，宁芜铁路沧波门—古雄段改线工程采取了全立交设置，整个规划方案中，新线全长26.72公里，将从南京南站附近经过，其中约一半是地下线路，对南京市民的城市生活影响比较小。

正方新城再添新盘。12月24日，江宁正方新城区域内的纯新盘远洋山水公开了实景示范区，同时开放的还有89㎡、105㎡得样板间。据悉，项目最快将于明年1月份入市，预计价格在17000—18000元/㎡，毛坯交付。

孔雀城品牌展厅开放。12月24日，孔雀城新街口品牌展厅开放。2016年，孔雀城首度落子环南京板块，据悉，孔雀城将以江宁项目、溧水项目、汊河项目布局南京，开启环南京造城模式。

溧水万达广场品牌发布会举行。12月23日，溧水万达广场品牌发布会举行，这也是南京的第五座万达广场。发布会上，万达总经理王晓表示，投资60亿元的溧水万达广场将在2018年迎来开业。

房贷利率再下调，深圳新房二手房咨询量飙升！房企推盘积极性增强

视频加载中...

（央视财经《第一时间》）24日央行发布的“政策包”中，存量房贷利率下调和统一首套房、二套房房贷首付比例等相关内容备受市场关注。新政一出，购房者、房企以及市场各方都表示对此充满期待。

记者在深圳福田一家房产中介门店看到，工作人员非常忙碌。门店负责人表示，仅仅今天上午就已经接到几十个老客户的咨询，他们都很关心相关政策的细节问题，特别是一些有改善型需求的客户。

广东深圳某房产中介公司门店负责人 李竞峥：线上的咨询量大幅增长，增长了约165%，门店的咨询量增长了30%左右。

前来中介咨询的林女士告诉记者，她想再买一套大一些的房子，但此前的房贷利率超过4.5%，压力有些大，所以她听到消息的第一反应就是兴奋，也有了看房的欲望。

受到政策影响，房企推盘的积极性也有所提升，记者了解到，一些项目国庆假期将推出促销活动，进一步刺激市场。业内人士表示，降存量房贷利率和首付比例等政策将主要利好改善型客户。

广东深圳南山区某新楼盘营销总监 苏锦辉：25日的咨询量提升了约30%至40%，目前咨询者中改善型客户居多。预计国庆期间的到访量会比平时的节假日到访量猛增。

转载请注明央视财经

编辑：潘煦