现在北京买房子合适吗-北京现在适不适合买房

2024-01-15 19:02:45

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Q:提问:京总您好。我们目前手里一套石景山御山府自住，但没有满二，以后也会置换。目前正在卖掉车道沟一个小两居大概到手700个，手里有400个，一共1100个。由于孩子2024年上学，想先买个海淀或者东城的三居，对学校要求不高。有两个疑问请教您：1.预算1100w的话，能否推荐一下楼盘？我们看了兰德华庭，感觉有点旧啊，交通方便，不知道其他价值点在哪里。2.是否应该等石景山满二后一起换房?但孩子无法一年级入学了，只能等派位，1100w需要站岗一年。以上是我的考虑和疑问，万分感谢！

A:回答:您好,你原计划是用1100做购置,且御山府确定满二后要出掉,基于这样的条件,现在不妨适当增加杠杆, 如不想增加家庭负债,未来石景山卖掉之后补上缺口即可,贷款额度可以参考御山府的出货价;这样等于是现在把御山府盘活最大化利用,你1100W在选筹上如果压缩面积,把户型控制在两居是足够拿到好盘的,三居室可能要在楼盘或者商圈上做让步,那你不如现在直接一次性到位了,无需再等石景山出手一并置换,选筹上东城你可以关注工体板块的阳光都市,这个盘的成长性很好,学区在东城的话也还不错,其次可以关注广渠门的保利蔷薇,海淀就可以关注乐府江南150平左右的主流三居户型了,或者清河板块的莱圳家园、上林溪;

这个选筹方案在海淀的上林溪、莱圳家园以1100W左右的总价也能拿到小三居户型,只是这些盘的大三居更贴近主流; 包括东城的两个,现阶段加杠杆是基于楼盘还有预期,并且空间很大;这种情况加杠杆是为了扩大面积,以此在兑现时产出更高的利润,如果楼盘已经见顶,或者预期很低,兑现周期不明朗再去盲目加杠杆就很冒进;可以参阅星球精华栏07#巧用杠杆，贷款的利用;你对标的是中等学区,不用担心溢价,原则上是在能力范围内尽量拿面积大户型优的;以上楼盘整体行情都很稳健,田村的价值在于它的价格,就是性价比,同样的品质如果往东移3公里以上价格要12万13万了,从位置上田村并没有离核心圈很远,未来是有补涨机会的,并且空间应该不会小,可以参阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!

Q:提问:京总您好，麻烦请教一下，我现在有一套新龙城的两居，考虑到小区楼龄逐渐高了，并且在回龙观区域内也被金域华府和国风美唐压着，担心继续保值性比较差，所以想卖掉换一个保值性比较好的房子。考虑到目前经济环境不是非常好，手里想留些现金，也不想上太高杠杆，所以主要考虑平价替换，预算尽量在600万以下，最高不超过650万。替换的区域主要考虑昌平南、朝阳、顺义几个区域。之前也看过一些新盘和次新盘，比如和光瑞府、湖光玖里、金禧璞瑅、翡翠公园、北清橡树湾等，但总感觉这些盘也有各种各样的问题，目前还比较纠结，一直没下定主意，担心换完了还不如新龙城。请问从保值和居住体验的角度看，选择哪个区域的哪些盘会更好些？非常感谢～

A:回答:您好，如果是拿新龙城和你提到的新项目做对比，从保值性新龙城无疑是有很大优势的，这个盘虽然密度大了点，但整体的居住体验在这个产品线里属于头列，也是回龙观刚需上车的首选盘，而这些新盘虽然产品比较有优势，但地段都是属于外溢板块了，并不是核心区域或者承接核心区域的主要地区，回龙观至少是承接产业中心的主要地区，你如果是做平价置换可以去朝阳大悦城淘淘青年汇佳园的小两居，全部下来650以内可以搞定，或者望京的首开知语城，需要你多增加50左右的预算，目前只有这两个盘能够满足你，你从回龙观的新龙城换到朝阳大悦城和望京，等于是升级了楼盘资源和区域资源，这种置换是值得你折腾的，方向上也是正确的，从保值性及增值性都要比新龙城更稳健一些，优先级上我建议你适当再提高总价首选望京，实在加不了再考虑大悦城板块，这两个盘如果都满足不了你的自住需求，要么增加预算拿更好的房源，要么就是维持原状一动不动，未来再做计划，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！

Q:提问:您好，我手里有同小区两套90平万年花城五期两居室，一套A全南估计可卖700-740（刚挂出），具体看市场，另一套B二改三的紧凑小三居，目前自住，有3岁多刚上幼儿园的娃，趁楼市回暖，刚以近14年的最低价866捡漏签约了隔壁万年花城四期C房139平大三居，供自住改善及长期持有缓慢增值，因为看好片区宜居环境及长远发展。孩子2026年9月入学，夫妻两人都在大央企集团，收入稳定且可协调海淀西城政保政策保底，考虑到学区政策的不稳定，不打算提前操作，打算等2025年用B二改三房去置换到海淀或者西城区，不打算纯学区，打算居住属性优先兼顾学区

目前在看红山世家和紫金长安，其中紫金长安非常满意，优点是育英小学和育英学校一次性解决小学中学9年教育，上学特别便利，离我单位走路15分钟，离我老公单位地铁3站，一次性满足居住上班和上学及综合发展，小区品质也好，除了价格高之外零缺点，目前如果只卖一套，只能买得起1居室上车，不想两套都卖了换一套，想保留目前两套的房票实现资产多功能布局，首选保留新入的大三居C长期持有，卖B套换宜居兼顾上学盘，求从宜居和保值增值兼顾学区的角度推荐值得入手的海淀区和西城区值得入手盘。多谢

A:回答:您好，感谢信任！1、万年花城作为板块内的标杆收益于丽泽影响，从保值及增值上都是很好的，但不至于好到你要把80%的资源全部都压在这个盘上，楼市严重分化后可以重仓的位置只有一线顶流区域顶流楼盘，过去投资房地产追逐的是潜力，未来追逐的是剩余价值，也就是谁的海拔会更高，因为你购买学区房的思路以居住属性为主兼顾学区，这个方向是正确的，既然这样你把玉泉营的2套移到西城或海淀才是真正意义上的多功能布局，只要选筹上避开学区属性占比过高的盘，它的上限肯定是要比玉泉营高的！像你原计划只能买一个小的，这种购房思路是针对于溢价比较高的学区房，如果未来学位发生变化可以将损失降到最低，但你如果以居住属性为主就没必要了;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,

2、选筹上五棵松紫金长安这个盘确实好，但它的学区溢价也是很高的，近15万的单价不符合这个位置的购买力，这个价格不如去万柳拿碧水云天了，从居住属性碧水云天的楼盘资源以及地段资源都要比紫金长安好很多，学区的话也要优于五棵松，西城你可以关注西四，阜成门，广安门，展览路，融城，北露园，华裕园，爱民里，远见名苑，朗琴园这些盘都是值得用2套去换的，如果你对更看重品质可以重点关注碧水云天和远见名苑，朗琴园，可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！

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