怎样回归计划经济;计划经济会不会复苏

当今中国，最令人关注的问题。莫过于房地产，它牵动着千百万人的心，从街头巷尾到各种聚会，论坛，网站都在谈论它。房产商，政府，老百姓从不同的角度和立场来对它讨论，唇枪舌剑，你来我往，更显出房地产问题复杂性。它山之石，可以攻玉。让我们初略了解一下世界各国的房产政策和历史，以便我们可以更全面的看待中国的房地产政策的不合理之处。

先看一下目前老牌的资本主义国家的政策

01

美国

美国虽然对不动产采取政府不介入方针，但他们有种种间接管理机制起主导作用。他们的管理机制是“规划先行”，城市建设必须严格按照规划进行。美国在土地使用规划编制阶段，就按收益还原法初步确定了不动产价格，从而从根本上消除了土地投机可能性。在美国，土地本身几乎不单独计算价格，土地价格只决定于在土地上修建的建筑物价格。不动产价格中的土地价格比例在80年代约占30%左右。美国的不动产交易是在“看得见的手”作用下进行的，透明度极高。

02

英国

英国不动产交易以自由交易为原则，新的开发项目需要接受政府的严格审查，要按土地交易许可制度进行，不动产的利用从开发阶段便由政府,严格控制。在不动产的价格评定上，由私人和官方两类评估师进行判断鉴定，两类评估师的评定互为补充，从而形成有权威性的市场价格，所以英国地价平稳，投机现象很少。

03

德国

德国地方政府不直接管理个人的不动产交易，但是交易价格完全由政府掌握。如果买卖双方商议的价格超过一般价格，政府有不承认此项交易的权利。不动产交易价格标准由不动产鉴定师协会每年评定一次，评定具有透明度和权威性，评估结果制成公开参考价格表和地价图向公众出售，这样做，是要从根本上消除形成土地“隐形市场”的气候和土壤。在这种管理制度下，不但城市建设井然有序，建设用地供给也不紧张。

04

法国

法国的不动产交易一定要先申报并经过政府批准才能进行，买卖双方需要向基层政府呈报价格和买卖条件，因为法国有公共保护地制度，政府要不断扩大政府保留地，政府就需要在大量基层不动产买卖信息中判断哪些交易应该由政府来行使“先买权”，而呈报制度也及时提供了市场交易情报，使政府的有形之手更具力度。另外，买卖双方签订不动产买卖契约还必须经过法律公证，没有公证证明就不能办理产权登记。这是政府在消除土地投机上的主动作为。

这些老牌的资本主义国家无一例外，都采取了严格的管制措施来防范房地产泡沫。上述国家中，以德国的管制最为严格，恶意投机者往往面临罚款和牢狱之灾，其地产泡沫是这些国家中最少的，其经济也是欧洲国家中最强的。为什么这些老牌的资本主义国家，在房地产这个领域采取这么多管制了？看看完全按照“自由市场经济”原则管理房地产的国家和地区的房地产状况，你就明白了。

05

日本

1988年之前日本——不动产可以自由买卖,不受限制。结果是1955~1980年25年间，全日本批发物价上涨2倍，消费物价上涨4倍，土地价格上涨32倍，在投机需求拉动下，东京地价在1983年~1988年五年中涨了3倍。日本国土是美国的1/24，地价总值却是美国的2倍，居80年代末世界各国地价总值之首。土地上涨使日本社会矛盾空前尖锐，1988年，自民党公开反省“我们自民党在战后的经济恢复和起飞方面是成功的，可是在土地政策方面是失败的”，“我们土地政策的错误，就错在拿不是商品的土地当做商品来对待这一点上。”

06

英殖时期的香港

英殖民时期的香港少量私有土地和大量'官地'(即英女王拥有的土地),土地首先由政府拍卖给开发商或私人,此时土地可以自由交易,不受限制,待开发商在土地上开发出房产后,可以自由定价的卖出,卖出的房产可以自由买卖,不受限制.香港地区是世界上公认的房价最高的地区之一,港政府的财政收入的4成来自于土地及地产,2002年(制度惯性,使的回归后的香港仍沿用旧政策),港府拥有2473亿港元,真是世界上最富有的地区政府了.同时香港这样一个弹丸之地,产生了大量的地产富豪,与此成鲜明对比的是,香港的大约半数的人住在公屋中,条件之差,不妨称之为笼子.

这二个地区对房地产，奉行的是“自由市场经济”原则，结果如何了？日本因为房地产的拖累，陷入长达20年的经济衰退，香港则是世界上基尼系数最高的城市之一。事实上老牌资本主义国家之所以采取严格的管制，是因为他们的历史已经证明，“自由市场经济”对房地产这样的特殊商品失效了。

政府管制的本质就是一种计划，管制的越严格，其计划经济属性的程度就越高。（计划和市场并不是绝对矛盾的，它是社会经济的一体二面，如同物理学上的“量子本质”是“波粒二像性”）上述的例子不禁让我们提出这样的疑问，难道高度的计划经济，会对房地产这类特殊商品产生很好的效果么？让我们看看全球房地产管理最好的国家——新加坡。

07

新加坡

在新加坡70%以上的土地属于国有,政府有权征用私人土地用于国家建设,也只有国家有权调整征用土地价格,价格规定后,任何人不得随意抬价.,这一政策限制了土地投机.自20世纪60年代初,新加坡政府开始大规模兴建标准住房,1964年又宣布实行'居者有其屋'计划,推行住房自有化政策,超过80%的居民住在政府修建的公屋中,公屋是新政府开发,销售的房子,由于政府在土地上是无偿提供(征用私人土地价格也非常便宜,但比中国征用土地价格要高十倍左右),同时也不从中收取费用,甚至还补贴费用,所以公屋是非常便宜的,居住条件也是非常好.一般100平米的公屋,价格在10到20万新币,相当于4到5倍,新加坡家庭年收入.新加坡是全球华人地区中房地产满意度最高的，也是幸福指数最高的。

事实已经向我们表明，房地产这种商品并不适合“自由市场经济”原则，国家必须强力干预，才能促进房地产市场的正常发展。那么为什么“房地产”这类商品适合“计划经济” （这里和下文中出现的计划经济包含政府管制程度高的市场经济），其背后的经济学原理是什么?以下是我的分析

1

房地产是一种“必需品”

水，空气，盐都是一种“必需品”，“必需品”的定义是这类用品是人所必需的，不存在另一种替代物。“自来水”和“盐”在全世界所有国家都采用严格管制或国家经营。之所以采用此类方式，是因为一旦这类产品被私人操纵，公共利益就会受到损害，甚至引发社会恐慌。中国古代的君王往往垄断盐的专卖权，以变相的方式向国民收税，因为盐虽然生产费用极低，却是人体正常代谢必需的物质，垄断盐等于垄断了人的生命线，试问有比垄断必需品更能赚取高额利润的方式么？房地产也是一种“必需品”，既然盐，自来水这类必需品，应该采用计划或严格管制的方式来运营，为什么房地产要采用“自由市场经济“方式了？

2

房地产成为仅具有“价值储藏”功能的货币

通用货币与社会商品要相匹配，通用货币过多或社会商品过多，都会引起失衡，表现为通货膨胀或通货紧缩。黄金是历史上最有影响力的通用货币，但是在金本位时期，黄金却成为阻碍经济发展的凶手。主要原因是，黄金生产量的增长幅度远远低于商品生产增长的幅度，黄金不能满足日益扩大的商品流通需要，在这种情况下，会发生所谓的“通货紧缩”，也就是为了保持贸易平衡，黄金会升值，通货紧缩会压制社会创造新的财富的动力，但这还不是最坏的，当黄金升值成为一种趋势之后，选择持有大量黄金的个人或国家处于一种坐享其成的地位，势必会对那些真真切切创造社会财富的个人或国家造成极大不公，从而打击了社会的创造动力。今天世界各国都是由政府根据社会发展情况采用了计划方式来生产强制法定货币。但是各国通常为刺激经济，增加社会货币流通量而导致通货膨胀，使人们对法定货币并不信任。也使的法定货币的“价值储藏”功能被削弱。在中国或许整个东亚文化国家，房地产这种商品往往给人带来虚幻的安全感。人们倾向于，把手中的货币换成房地产以实现财富的保值增值。这种情况的结果就是导致大量货币被房地产及相关领域驻留，形成这样一种奇观，房地产变成了一种只发挥了“价值储藏”功能的货币，而相对于房地产业外的其他领域而言，都发生了“通货紧缩”，从而将现代先进的货币体系拖入落后的“金本位”时代，最后引发长期的经济衰退。在这个过程中，社会商品量确实大大的增加了，失业率也向好了，但其实质只不过是，建了许多印钞工厂，然后把这些生产出来的钱储藏起来不用，社会资源被大量的浪费，换取的不过是纸上富贵。

3

房地产成为资本剥削的主要工具

在农业占主导的经济社会。土地是最基本的生产“必需品”。无论农业的生产效率如何提高，最后的得利者并不是那些提高土地产出的创造者，而是那些拥有土地的地主。他们会不断提高地租，以剥削农业生产者的创造成果，农民始终在生存线上挣扎。在农业社会的历史长河中，这种状况从未改变。我党之所以会成功，一个重要原因是发动土地革命，打开了套在穷苦农民脖子上的枷锁，得到了底层人民的广泛支持。老牌资本主义国家之所以今天还在发展，没有“自掘坟墓”，是因为他们用各种再平衡手段，消弭了资本对工人的残酷剥削。但是即便是现代文明社会，我们仍然不能消灭剥削。有过实体店铺经营历史的人，往往会有这样的经历，当我们辛辛苦苦把一个店铺经营的红红火火的时候，房然要求大幅涨价，为什么一个从未对这个店铺经营付出丝毫努力的人可以坐享其成？如果没有法律的介入，“市场经济原则”根本无法解决这类不公。在德国，法律规定房东不可以随意涨房租，否则将面临罚款甚至刑狱。在一个平均工资不断上涨的中国城市里，财富并不属于这样一群辛苦的为这个城市默默奉献的劳动者，因为不断上涨的房租，正在逐渐把这群人演变成挣扎在生存线上的“新农民”。 改革开放三十年来，中国取得举世瞩目的成就，邓小平同志“让一部分人先富起来”的愿望早已实现，然而他的共同富裕的理想却依然遥远。如果不能消除房地产利益阶层的资本剥削，不能有效控制贫富差距扩大，我党的执政基础就会动摇。

4

房地产是一种容易陷入“非理性”消费的商品

“自由市场经济”理论的基础是”理性人“假设，而现实中人的理性是有限的，这是导致”自由市场经济“理论存在适用边界的一个重要原因。不同的商品会带来不同的”非理性“，而这些”非理性“对社会的危害程度也是不一样的，这给政府直接干预具体商品交易既提供了充足理由也提出了约束。有些非理性属于中性。比如人们对于高驾驶速度的迷恋，即便高驾驶速度带来的价格和危险成本远超其带来的效率收益，人们依旧对“比任何人都快“乐此不疲，以至于全世界的大部分国家不得不用限制速度的方式来维持交通秩序，但这种对速度刺激的追求，反过来也促进了企业科技的进步。有些非理性相当有害，在医疗市场，人们对于小病可以保持理性，但当一个人患上较为严重的疾病时，病人或家属便会失去理性，导致医院就算过度医疗，他们也会全力配合；或者就算医院正常治疗，家属会因为对医院极端不信任，导致激烈冲突。所以全世界政府都会对大病医疗市场严格管理。有些非理性极度有害，比如和毒品，我相信没有人会认同，放任和毒品会对社会有益，这类商品面前，人们是没有理智可言的。当统计数据显示房屋空置率高企，当租售价格背离到离谱地步，而此时你遇到的几乎每个人都和你说”房地产永远都不会跌下来的“时候。房地产买卖已经彻底变成了一场，人们陷入了一种财富幻觉中，而房地产就是提供种幻觉的”毒品“。

房地产业给社会带来的价值仅来源于其给人们提供的住宿，办公等室内活动的功能。纵观历史，世界上没有一个国家曾经因为房地产而崛起，无论现在还是未来，也不会有国家因为刺激房地产业而富强。相反，放任房地产市场，按照“自由市场经济原则”，只会导致市场操纵，货币体系失控，社会不公，投机盛行。客观的讲，“自由市场经济理论”对中国的崛起功不可没。但是矫枉容易过正。“自由市场经济理论“已经被部分中国经济学家奉为“圣经”，“看不见得手”被当成是“上帝之手”。这些经济学家无视该理论在现实中的缺陷，脱离了科学实际，从而将“自由市场经济理论”演变成了一种“宗教”。我们必须重新审视房地产这种的特殊商品的管理方式，不能重走香港和日本的老路，要向德国，新加坡这样的国家学习，让房地产回归其本身的使用价值，毫无疑问，计划经济才是最好的出路。