北京买房的推荐区域—外地人北京买房攻略

2024-03-09 20:58:27

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球

Q:提问:星主:您好！目前有购置房产打算，想听听您的意见，目前居住大兴双高花园小区，家里老人居住一套一层两居，自住四层两居，同单元。家里还有两套黄村两居老房子目前出租状态，庞各庄一套商业性质叠拼，家里两个孩子在旁边景山分校上学，家人工作都在大兴黄村，8年内不考虑更换区域，目前手里可动用资金大约1200w，年收入100w左右，可按首套，现在有两个想法，一是:在周边购置改善三居或者四居，看过周边兴创屹墅、西斯莱、青岛嘉园二手房，也看过黄村义和庄区域新房，以上房子是否值得购买？性价比如何？二是:不在大兴区黄村区域购房，在其他区域投资一套升值空间好的房子用于出租，给个建议区域或者楼盘。希望您能给个合理化建议，感谢！

A:回答:您好，感谢信任！1、你大兴持有的这5套房，从保值及增值的角度都应该做调整，具体为：高米店板块的双高花园价格4万7，而顺驰领海的价格是5万，从我过去的经验,这种位置的次新盘淘到笋盘概率80%以上，意思就是顺驰领海有很大可能可以以低于双高花园4万7的价格买入，双高花园从居住体验及楼盘的综合资源都要比顺驰领海差很多，而顺驰的价格确不高，所以一直是板块内的主流盘，高米店这个区域有它的价值，也是承接南城刚需的主要区域，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图

大兴西侧板块轮动的顺序依次是西红门，高米店，如果板块轮动顺驰领海无疑是最大的收益者，而双高花园以目前的价格保守估计中短期不会有太好的表现，如果你们在这个区域上有购置的需求，不应该动用手中的现金，第一考虑应该是以旧换新，如果以现金购置等于你们所有的不动产80%压在了高米店，剩余的20%一部分在庞各庄，一部分在黄村的老破小上，这种布局的方向是很差的，也是很危险的,高米店这种区域虽有价值但还不值得多仓重仓，准确说是总价超过800万就应该逃离的区，你是因自住不得已两套。

2、其次黄村的两套老破小也要趁势尽快变现，黄村是大兴最早的城区，整个区域90%的盘全是老旧小区，而大兴是一个快速发展的区，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;未来的新城新区新盘会把老城老盘的行情慢慢淹没掉，尤其是那种老破小扎堆的老城区，老破小值不值钱取决于它的周围是什么，像城内再旧的盘一样有价值，而相反新区越金贵，老城区就越破败，这种没有地段资源的越早脱手越好。其次庞各庄商业性质的叠拼，每一个行政区都有低密度的住宅区，大兴的低密度住宅区是河西北侧紫金壹号院的地块，除此之外类似于庞各庄，新机场，采育这种位置的洋房只有居住属性，低密度产品除了本身价值，还有圈层价值，地段价值，这些资源是有分别的，资源太差的无论居住属性有多强，未来都是不值钱的。

你当下的重心是要尽快做这些房产的清仓计划，并且要快,最好是趁这一波高峰期把该出的全部出了,除了高米店自住的，南城不建议另外新布局了，如果有别墅或者低密度产品的需求，可以移到亦庄的核心圈，就是紫金壹号院和金茂府所在的两个地块，还有多余的资金就要移到城六区了，海淀朝阳是首选，这样你的布局是高米店2套自住，亦庄一套，城内一套，如果资金宽裕可以在保证这个布局的情况下扩大城内的面积，高米店要压缩购房成本和面积，亦庄适中即可，这种布局方向上不会有问题，建议你认真阅读星球精华栏实操类的文章,81#北京房产核心逻辑和原理这篇是必读,祝顺利！

Q:提问:京总好，看了您星球文章，对于各板块有了一定认识，还请指导一下如何置换（自住为主，兼顾投资）:1.本人在台湖泰禾1号公馆有一套80平两居，目前大概470w左右，打算卖出置换一套房龄新一些的三居，另有现金300w，加上贷款目前总预算希望控制在1000w以下，如果有特别合适的也可以增加预算。2.工作地点在复兴门，目前开车通勤单程大概1.5小时以内，勉强可以接受这个路程，不喜欢坐地铁，但希望楼盘1km内有地铁站。3.无需考虑学校问题，希望住起来舒服一些，通勤不要太远即可，但不考虑石景山（感觉上涨空间不大）。

我的问题是:1.现在卖掉台湖置换到东坝是否合适？2.看了翡翠四季叠拼，感觉升值空间不大，同时房产证面积小，不知道是不是会影响房子金融属性，如果在同一区域（亦庄新城）置换不知道是不是有更好选择？

A:回答; 您好，关于东坝和翡翠四季，你可以先参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图、84#大兴跑赢大盘选筹导图;首先台湖的优势是整个片区楼盘的质感很好，这个区域是从0起步的，所有的软硬件都是新的，弊端是这个板块属于外溢了，并不是核心位置，未来也不会发展为核心位置，它是属于两不靠，亦庄未来的延伸是东南方位，通州的核心在运河，台湖在城市界面以及楼盘质感上虽然有很大的优势，但本质它还属于二三线区域，你1000万放在这个板块第一会导致房子的金融属性差，未来不好流通，第二房价的上限非常低，你这个预算继续布局这里属于资源错配了，其次关于东坝我觉得不太适合你，这个位置并没有太好的发展，现在卖的价格比着城里也没有明显的优势，买这种位置的原则是价格足够低，同等品质的盘望京卖10万，东坝卖5万6万，相对于核心位置的5折6折，这样预期就很高，和核心区域价格相差不大的情况下又没有稀缺资源，未来是没有什么空间的

1000W左右的预算如果你能接受1.5小时以内的通勤时长，有很多不错的板块选择，如海淀田村的兰德华庭，130平的小三居价格1150左右，也有户型更好面积更大的价格在1300左右，如果你的预算能提高到这个总价，首选区域一定是海淀，包括北部的华润五彩城附近，莱圳家园120平的三居1150左右，上林溪100平三居1100左右，这些都是海淀比较不错的楼盘，商圈资源也可，其次如果你对楼盘的品质有更高的要求，次选板块就可以移到亦庄，金茂悦130平的三居1100左右，更高一点品质的金茂逸墅130平的三居1200左右，以上楼盘整体的稀缺性都很好，品质在整个区域也都属于前列的大盘，可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情,其中亦庄的品质要比海淀的有明显的差异，这个才是你正确的选筹方向，祝顺利！

Q:提问:京总好，我们目前在京两套房，一套是西城德胜学区的50平米1980年的老房子，一套是朝阳豆各庄富力又一城三居，大孩在德胜这边上小学，小孩明年到德胜去上小学。目前我们在离学校不远的海淀冠城园租房住。计划在小孩子明年上小学后，把这两套房全部卖掉，在冠城园购买一套三居，按照目前的价格，总价在1600左右，卖掉那两套房子基本不用怎么再贷款就可以买了。主要是觉得未来的老破小学区房虽然是德胜但形势也不明朗，豆各庄那片的增值缓慢，冠城园又是这附近相对拿得出手的社区，感觉这样整体反而会更保值一些。

不知道您觉得这样是否可行？还是说留下那两套中的某一套，再通过贷款加杠杆来购买冠城园的房子？这个方案是否有点激进？另外，我父母的户口刚转到北京不久，他们名下还有一套经开区那边的绿城桂语听澜102平三居，明年交房，但他们在老家住，这套房子五年内应该不会有人去住。这个房子距离产业和公园的地理位置都不远，小区的各项品质也很高，再加上旁边学校的加持，是否可以长期持有一段时间？谢谢。

A:回答:您好,1、现阶段加杠杆是否激进取决于你购买楼盘后期的成长性,如果楼盘还有预期,并且空间足够大;这种情况加杠杆是为了扩大面积,以此在兑现时产出更高的利润,如果楼盘已经见顶,或者预期很低,兑现周期不明朗,这种情况再去盲目加杠杆就属于激进行为;你可以参阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;

2、你们持有的这三套盘,从效率上讲是要做全部调整的,其一德胜这套小户型,学位使用后及时脱手就不用再去承担学区房的变化风险,方向上很好,其二富力又一城这个盘主要是输在了板块上,本身这个盘的居住体验很好,也是整个商圈的标杆,但遗憾的是豆各庄的基础资源太差了,就目前区域的一个现状也很难脱胎换骨,而且朝阳的重点发展方位是以国贸为点向东北方向延伸,望京外溢出去的部分都是重点方位,这个完全落地后基本已经成饱和状态了,往后就是修修补补,具体可参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这样的一个现象你豆各庄一套大三居如果继续等效率太低了,有更好的选择没必要再持;

其三:桂语听澜这个区域是一个纯居住板块,台湖的优势是整个片区楼盘的质感都普遍很好，这个区域是从0开始的，所有的软硬件都是新的，弊端是这个板块属于外溢，并不是核心位置，未来也不会发展为核心位置，属于两不靠，亦庄未来的延伸是东南方位，通州的核心在运河，台湖在城市界面以及楼盘质感上虽然有很大的优势，但本质它还属于二三线区域;现在整个片区次新盘的价格已经虚高了,中短期上涨的可能性很小;整体你这三套盘的行情都属于停滞的状态,不是说整个楼市低迷不涨,即便是楼市热起来,这三套盘上涨的可能性也很小,要尽快做调整计划!

3、关于选筹上:冠城园的保值性及流通性都很好,它本身的稀缺性并不是特别突出,商圈的资源也一般,只能说属于中规中矩的盘,围绕德胜一带去改善也没什么特别稀缺的项目,最近的商圈西直门有几个大盘还不错,如熙府桃园,如果你要是小动作的话考虑冠城园还可以,也属于升级,如果大动作全部清仓的话可以考虑熙府桃园,长期这个盘的海拔更高,你可以理解为冠城园这个盘不值得你全部清仓去换,熙府桃园这种盘才值得,但需要你去平衡距离的问题,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;祝顺利!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

公众号知识星球内部文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#理解房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判